家賃の値下げ交渉。 その前に・・・
言うまでもなく、相場より安い賃料で入居できれば、それに越したことはない。そして、入居中であっても周辺の相場が下がってくれば、その相場に合わせた賃料にしたいのはすべてのクライアント（テナント）共通の願いだと思う。
相場には、募集賃料と継続賃料という概念があり、一般的には募集賃料には相場が反映され、継続賃料には相場が反映されにくい。
普通に考えると、募集賃料の方が安くて、継続賃料の方が高いというイメージが強い。
実際、様々なテナントの方と話しをすると、「うちの賃料は高くて、もっと下げられるはずだ」と思っている方が多い。
ところが、実際調べてみると、そのテナントさんの賃料は相場と比べて、明らかに安い場合も散見される。つまり、安いまま継続的に賃料が決定され、相場の方が高くなっている。
そうした状況で家賃交渉を行うと、薮蛇になることもあるので、注意が必要だろう。こんな薮蛇にならないためにも、できれば借りているビルの管理会社ではない、第三者である不動産のプロに聞きながら値下げ交渉の話を進めることをお勧めする。
薮蛇になってしまえば、次回更新時に値上げになることさえ考えられるので。何事も行動の前に、ちょっと確認。
これが重要。
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東京オフィス2010年問題はどうなったか
ニッセイ基礎研究所が3 年前に発表した『東京オフィス市場の「2010 年問題」』。
これは東京23 区のオフィスワーカーは、団塊世代が定年退職する2005～2010 年には約10 万人（2005 年のオフィスワーカーの約3％に相当）減少し、長期的な減少局面に入る、という内容。
これは実際にそのとおりに進んでいる。
また、団塊世代の定年を待たず、1995～2000 年に約15 万人（1995 年のオフィスワーカーの約4％に相当）もオフィスワーカーが減少していたことも注目されているようだ。
1997 年の金融危機以降、管理職を中心にホワイトカラーの大幅削減や配置転換などが行われたためと考えられる。
これに伴い、賃貸オフィス市場の悪化が懸念されていたが、市場は順調に拡大して稼働率も上昇しており、オフィスワーカー減少の影響がみられないとの分析が発表された。
これはある意味間違っていないかもしれないが、一極に集中した結果だけを捕らえているようにも思える。
いずれにしても、賃貸オフィス市場は階層化しており、都心部のA クラスビルとそうでないビル群、あるいは東京と地方都市とで、賃料動向や稼働状況にかなりの格差が生じるとみたほうが賢明だろう。
高度化・多様化する需要を取り込める事業者･運用者と、そうでない者との格差も拡大すると見たほうがよいのではないだろうか。
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