賃料改定の流れ①

賃料の改定は、通常はまず当事者間で交渉が持たれ、お互いが譲り合う形で適当な改定額が決定されていきます。

簡単に見えるようですが、実際は貸主の訪問に当たって減額請求を裏付ける資料が必要となる場合がほとんどといっていいでしょう。



経済状況、不動産市場の動向と言った事情の変動を示す資料、近隣の相場賃料の資料等を用意した上でこちらの立場の正当性を明らかにします。
これは「(賃料)鑑定評価書」や「賃料調査報告書」をなどを取得して説明することもできます。

また交渉の場面でも、貸主を訪問しても、必ずしも相手にされるとは限りません。訪問を繰り返す場合もありますが、その際に文書で減額の意志を伝えておくことが重要です。

貸主が特に企業である場合はこのことが必須となります。この場合の文書は「家賃減額請求通知書」と言ったものです。

場合によっては逆に増額を請求されたときの増額を拒否する「回答書」も必要でしょう。こうして家賃改定に至ったときは、「家賃改定合意書」を作成することになります。


つづく


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家賃交渉の現場から

賃料がもう少しでも下がらないか、と考えているテナント企業はたくさんあると思う。そうしたテナントの中でも、本当に考えているテナントには借りている店舗や事務所の賃賃貸契約に関する「担当」と言われる人がいる。

そればかり仕事としているわけではないけれども、担当者としてきちんと業務の１つとしてこなしている。こうしたことを当たり前にしているのかと思えばだいぶ実態は違うようだ。

例えば、入居時に注意を払えば避けられそうな不利な条件で賃貸契約を締結しているテナントも相変わらず多いし、せっかくの賃料交渉のチャンスである更新時に交渉せず、後悔しているテナントもある。

何が原因かといえば、テナントとしては日々、業務に追われ相場なぞ調べる時間はない、最初の入居時でも更新時でも、言うなればピンポイントの「点」でしかない。

この「点」の時点の相場だけ調べても、そのときにたまたま空いている店舗や事務所が高い賃料のところだったりすれば、相場の流れのようなものを知らないまま契約してしまい、後日、高かったと気付いてしまうこともある。

更新時点に至っては、気付かないうちに更新してしまったということがあるほどだ。できれば相場は意識したい。

ところが実際は難しいと思う。本来なら不動産について親身になって相談に乗ってくれるパートナーがいるといいのだけれど、そこまで不動産のことを意識しているテナントも少ない。


相場観なるものは、どの業種でもその道のプロに聞くのが得策だが、難しい。できれば、どこのテナントも、もっと不動産のこと（賃貸条件など）について、本業の数字を追うのと同じぐらい考えてほしいと思う。

せめて賃貸条件を管理する担当者を配置することをしてみたらどうだろうか。


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2010年9月期 東京都平均募集賃料 続落傾向です。

2010年9月時点の空室率速報値が、シービーリチャードエリス総合研究所より発表されました。

主要5 区における2010 年9 月期の空室率は、対前期比横ばいの7.5％。

全般的に賃料水準が高額であるビルが多いことが影響し、主要5 区の空室率は2009 年3 月期から2010 年3月期まで東京23 区の空室率を上回っていましたが、2 期連続で同水準を示す結果となったようです。

ゾーン別の動向では、

■空室率が1.0 ポイント以上低下したゾーン

「品川駅東口」
「丸の内・大手町・有楽町」
「六本木・麻布」

これらゾーンでは、ビルグレードが高い大規模ビルでまとまった面積の需要を吸引したことが空室率低下に影響しています。

■一方、1.0 ポイント以上の上昇を示したゾーン

「飯田橋・九段・富士見」
「虎ノ門」


これらのゾーンでは、自社ビルへ移転したテナントや立地改善移転を行ったテナントの従前入居ビルで二次空室が発生したこと、新築ビルの竣工などが空室率上昇の要因となったようです。

2010 年前半と比較すると数百坪単位のテナント移転件数は増加傾向にあり、新築・築浅ビルや大規模ビルを中心に徐々に需要を吸引してきているとの事。

現状では都心部のビルで賃料調整が進み、都心回帰傾向が強くなっています。
ちなみに今期の平均募集賃料は、前期の13,650 円／坪から1.4%下落の13,460 円／坪。

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