大阪市、賃料増額求めＵＳＪ提訴へ

大阪市が、米映画テーマパーク「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」（此花区、ＵＳＪ）に貸している市有地約２０万平方メートルの賃料値上げを求めて大阪簡裁に申し立てた調停が不調に終わったことが２７日、わかったと読売新聞が報じている。

値上げは年約３億１０００万円の負担増につながるため、ＵＳＪ側は「経営を圧迫する」と反発。市は、賃料増額を求める訴訟を大阪地裁に起こす方針。

しかし、市と大阪観光の中核施設との法廷闘争に「今後の観光行政に影響しかねない」と懸念する声も出ているそうだ。
市有地は、ＵＳＪの駐車場や一部アトラクションなどに利用されており、大半は２００７年度からの２０年契約で、３年ごとに賃料を見直すことにしている。

話は変わるが、観光の横綱は東のディズニーランド、西のユニバーサルスタジオとなって久しいが、その両方がまだ誕生していない時代は、京都の清水寺が日本最多の観光客数を誇っていたようです。


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世界の商業用地賃貸料ランキングで東京と韓国の順位が上昇

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アジア太平洋地域の好調な経済見通しを背景に、国際的な小売業者や高級ブランドが、同地域で競って新店舗をオープンさせている。

ニューヨークに本社がある不動産仲介会社クシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新年次調査（2009年７月－10年６月）の調査、2002年と2010年の比較をご紹介します。

■2002年の調査結果
1位 ニューヨーク・五番街 24.8万円
2位 パリ・シャンゼリゼ通り 20.5万円
3位 香港・銅鑼湾 17.7万円
4位 ロンドン・オックスフォード通り 15.4万円
5位 シドニー・ピットストリートモール 11.1万円
8位 ソウル・明洞 8.6万円
10位 東京・銀座 7.2万円

■2010年の調査結果　※カッコ内は前年実績
1位 (1)ニューヨーク・五番街　15.0万円
2位 (2)香港・銅鑼湾　13.5万円
3位 (5)東京・銀座　13.5万円
4位 (6)ロンドン・ニューボンドストリート　6.8万円
5位 (3)パリ・シャンゼリゼ通り　6.4万円
6位 (4) ミラノ Via Montenapoleone　6.2万円
7位 (7)チューリッヒ Bahnhofstrasse　5.5万円
8位 (11) 韓国・ミョンドン　4.4万円
9位 (10) シドニー・ピットストリートモール　3.8万円
10位 (9) Munich Kaufingerstrasse　3.4万円

リーマンショック以降、全体的に大きく値を下げているが、10年前の状況を
考えると、やはりその額は恐ろしいほど高額だ。

香港の銅鑼湾の賃貸料は前年比9.6％上昇となり、２位を維持。
１位のニューヨーク、マンハッタンの５番街は同8.8％上昇だった。
ロンドンのニューボンドストリートは同19％上昇し、パリのシャンゼリゼ通りを抜いて、欧州最高の賃料となってようです。

クシュマンが59カ国のショッピング街を対象に調査したところ、３分の２が上昇もしくは横ばいとなった。前年調査では過去25年で最大の落ち込みを見せていたのが今年は違う様相を見せている。

衣料品小売りのスペインのインディテックスや、高級品メーカーの仏ＬＶＭＨモエ・ヘネシー・ルイ・ヴィトンなどは、欧州よりも金融危機の影響が少ないアジア太平洋地域での事業拡大に照準を定めているようだ。

出所：クシュマン・アンド・ウェイクフィールド



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賃料改定の流れ② 調停について

賃料改定を進めていく中で、話し合いで当事者間の合意に至らない場合があるとします。



この場合はすぐに訴えを起こすのではなく、『調停』に持ち込むケースがあります。これは借地借家法の制定と同じ時期に改正された、「民事調停法」で定められているのですが、賃料増減請求に関して訴えを提起する場合は、あらかじめ調停を申し立てなければならないことになっています。

調停では当事者双方から言い分を聞き、資料を提出させて、話し合いをはかることになります。
この場面では賃料の鑑定評価書がとても力を発揮してくれます。

賃料改定では自社で進められる方もいるようですが、こういったケースになった場合に本当に対応できるのか、またそれらによるリスクを回避できるのか冷静に考える必要があるでしょう。


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