賃料減額交渉術４
賃料減額交渉での調停について
交渉というものは必ずうまくいくとは言い切れません。
利害が反する関係において締結されている契約内容の改定である賃料改定は、それぞれ貸主側の理論、借主側の理論があります。
経済情勢の変動や周辺相場及び対象物件の適正賃料を基に賃料減額請求を行うことで、調停や訴訟となるケースもあります。
現在、賃料改定に伴う第3者判断を委ねる場合、調停による妥結がその殆どであります。
一般的に調停というと、ケンカや争いなどのイメージをされるケースが多いですが、調停とは第3者（調停委員）による客観的な判断による妥結を言います。
よって、争いやケンカなどの認識とは当然性質が異なるものであります。 ですので、一回交渉して、調停になった場合でも恐れないて、しっかり対応すればよい結果になるでしょう。
■参考資料
（※１借地借家法第32条 借賃増減請求権）
第32条
１ 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったと きは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
賃料減額をお考えの方は、ホームページ上で1秒で適正賃料がシミュレーションできる、こちらのページをご利用ください。
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家賃の値下げ・賃料減額のことなら
株式会社賃料適正化サービス
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交渉というものは必ずうまくいくとは言い切れません。利害が反する関係において締結されている契約内容の改定である賃料改定は、それぞれ貸主側の理論、借主側の理論があります。
経済情勢の変動や周辺相場及び対象物件の適正賃料を基に賃料減額請求を行うことで、調停や訴訟となるケースもあります。
現在、賃料改定に伴う第3者判断を委ねる場合、調停による妥結がその殆どであります。
一般的に調停というと、ケンカや争いなどのイメージをされるケースが多いですが、調停とは第3者（調停委員）による客観的な判断による妥結を言います。
よって、争いやケンカなどの認識とは当然性質が異なるものであります。 ですので、一回交渉して、調停になった場合でも恐れないて、しっかり対応すればよい結果になるでしょう。
■参考資料
（※１借地借家法第32条 借賃増減請求権）
第32条
１ 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったと きは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
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賃料減額交渉術３
賃料減額交渉の前に知っておく事
賃料減額請求に向けての心構え 賃料減額請求を行う際、その目的や効果と同様に大切な事として、交渉における心構えをご説明いたします。
3-1
良好関係は交渉の土台 まず、あなたの大家さんの基本の状況を把握することが重要です。 交渉の基本は相手を知ることから始まります。
どういう性格か、年齢は、家主業以外にどういった仕事を営んでいるのか、など把握すればするほど交渉もしやすくなります。
古くからの慣習では、大家と店子の関係は常に大家が優位に立ち位置する様に扱われています。「大家さん」とは言われても「店子さん」と言われることは非常に少ないものです。
交渉の場面においては、大家さんのことを尊敬し、お願いの姿勢をみせる事がとても大切ですので、心構えとして覚えておきましょう。
3-2
賃料減額に対しての認識 賃料減額は大家にとって損ばかりではないのだろうか？と考えている方は少なくないでしょう。
しかし、大家である貸主と店子である借主は常に共存共栄の相互依存関係にあり、賃料の増額や減額は、経済情勢や公租公課の変動等により改定する事が貸主および借主共に法的に認められている事でもあります。
ですので、交渉相手である大家を尊敬しながらも堂々と交渉していきましょう。
※借地借家契約の場合においては、その契約内容によりその権利を有さない場合もありますので注意が必要です。（※１借地借家法第32条）
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賃料減額請求に向けての心構え 賃料減額請求を行う際、その目的や効果と同様に大切な事として、交渉における心構えをご説明いたします。
良好関係は交渉の土台 まず、あなたの大家さんの基本の状況を把握することが重要です。 交渉の基本は相手を知ることから始まります。
どういう性格か、年齢は、家主業以外にどういった仕事を営んでいるのか、など把握すればするほど交渉もしやすくなります。
古くからの慣習では、大家と店子の関係は常に大家が優位に立ち位置する様に扱われています。「大家さん」とは言われても「店子さん」と言われることは非常に少ないものです。
交渉の場面においては、大家さんのことを尊敬し、お願いの姿勢をみせる事がとても大切ですので、心構えとして覚えておきましょう。
3-2
賃料減額に対しての認識 賃料減額は大家にとって損ばかりではないのだろうか？と考えている方は少なくないでしょう。
しかし、大家である貸主と店子である借主は常に共存共栄の相互依存関係にあり、賃料の増額や減額は、経済情勢や公租公課の変動等により改定する事が貸主および借主共に法的に認められている事でもあります。
ですので、交渉相手である大家を尊敬しながらも堂々と交渉していきましょう。
※借地借家契約の場合においては、その契約内容によりその権利を有さない場合もありますので注意が必要です。（※１借地借家法第32条）
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賃料減額交渉術２
1-2 賃料減額の効果設定を行いましょう。
賃料減額が出来た時、効果は何であるかをシミュレーションしましょう。
賃料減額による効果を、より具体的な数値などでシミュレーションすることで、より明確な賃料減額請求が実現できます。
純利益に充当する、人件費として還元、新たな資金調達の返済原資の確保など、賃料減額が出来た際の効果として得られる利益がなんであるのかを明確にしていきます。
貸主にとって賃料減額対応することは、直接的なメリットはありません。 同時に借主の賃料減額を行った理由や、効果も分からないようでは誰も減額に応じるはずはありません。
一見、借主だけが得をするように見えるかもしれませんが、経営の実情を理解してもらい それが今後発展する事は、同じ経営者である貸主にとっても喜ばしい事です。 結果として、安定したテナント利用につながる事を再認識してもらう事も重要なポイントです。
貸主に何故賃料減額請求を行ったのか、「理由」と「効果」をしっかりと理解してもらうためにも必要な作業であります。
《効果設定で用意しておくと良いもの》
・賃料減額後の事業シミュレーション
・賃料減額後の経営計画
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賃料減額が出来た時、効果は何であるかをシミュレーションしましょう。
賃料減額による効果を、より具体的な数値などでシミュレーションすることで、より明確な賃料減額請求が実現できます。
純利益に充当する、人件費として還元、新たな資金調達の返済原資の確保など、賃料減額が出来た際の効果として得られる利益がなんであるのかを明確にしていきます。
貸主にとって賃料減額対応することは、直接的なメリットはありません。 同時に借主の賃料減額を行った理由や、効果も分からないようでは誰も減額に応じるはずはありません。
一見、借主だけが得をするように見えるかもしれませんが、経営の実情を理解してもらい それが今後発展する事は、同じ経営者である貸主にとっても喜ばしい事です。 結果として、安定したテナント利用につながる事を再認識してもらう事も重要なポイントです。
貸主に何故賃料減額請求を行ったのか、「理由」と「効果」をしっかりと理解してもらうためにも必要な作業であります。
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・賃料減額後の経営計画
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