投資用物件の入居者募集についての記事 を書きましたが、
私の行った専任媒介はベストな手段ではないと思っています。
やはり、ベストな募集方法は一般媒介で数件の不動産屋さんにお願いすること。
募集についての模範回答（笑）は束田さんのブログ に書かれています。
当たり前ですが、不動産屋さんにも当たり外れがあり、それを外から短期間で
見極めるのは至難の業。
そうなると、やはり「数うちゃ当たる!!」の精神ですね。
「これから、募集をお願いするぜ!!」と
自分の物件の鍵のコピーを５，６本持ち、指で回してジャラジャラいわせながら、
駅前で仁王立ちしている自分の姿を想像するだけで、わくわくしてきます。
次に購入する物件は一般仲介で募集をかけます。
名付けて「指ジャラ募集」
やはり、ネーミングにセンスなし。。。
本日、新たに専任仲介を行った業者から、
私の物件の募集図面案が送信されてきました。
別に前の図面でもいいのだけれど、作成してくれるというので、
お願いしました。
図面のキャッチコピーは
「浴室乾燥機付き 雨の日の洗濯も安心！」
「空気清浄機付き 花粉の季節にはかかせません！」
この季節花粉なんてとんでないじゃん！と店子候補さんから怒られそうです。
上記のコピーは３月の時点で私が３時間かけて考えたコピーです（笑）
以前のコピーをそのまま流用して図面を作成したようです。
いずれにしろ、空気清浄機のコピーは作り直す必要がありますね。
でも、なんてセンスがないんだろ～（笑）
ちなみに、自宅には浴室乾燥機も空気清浄機もありません。
欲しいな～（笑）
昨日、久々に野球をしました。
学生時代の同期で作った野球チームです。
試合は大勝。つーかー、相手が下手すぎ。
まー、太陽の下で汗かくのはいいもんだ～。
野球が終わった後、夕飯を食べにファミレスに行きました。
野球の話が一通り済んだあと、投資の話になりました。
中国の元がいいとか、米ドルを１０８円で買ったとか、そんな話なりました。
そしたら、Ｋ君の嫁が
「キョウバイっていいらしいよ。家が安く買えるんだってさ。」
「最近、自宅をキョウバイで買う人多いんだって」
キョウバイ って言うな～！！！！！！
競売 ＝ ケイバイ っていうんじゃ～ボケー！！！！！！！
俺は金払ってケイバイのセミナーに行ってるんじゃ～！！！！！！
本だって、たくさん読んでるんじゃ～！！！！！！！
八王子の裁判所に何度も行ってるんじゃ～！！！！！！！！
入札だってしたことあるんじゃ～！！！！！！！
でも、落札したことないじゃん。。。
大口たたくのは、落札して利益出した後にすべきと思い、黙って聞いておりました。
まさか、競売の波がＫ君の嫁にまで届いていたとは。
恐るべしキョウバイ。
乗れる波は限られてるけど、サーファーは増えてきた。
まさに、湘南の波状態。
そこは、うまい奴しか波を取れない、弱肉強食の世界（ホントよ）。
サーフィンは駄目でも、不動産投資は負けないぜ!!
あ～海行きたい～。
昨晩、飲み会があって、午前さまでした。
ちと、その席で嫌なことがあったので、
酔いに任せて、めちゃくちゃな日記書いたんだけど、
本ブログのメンテナンス時間のために、アップ不可。
文章もあとかたももなく、消えていたし。
あ～よかった。
それにしても、いまだに気分が悪い!!
自分は人のやる気をなくすような言葉は吐くまい。
せめて自分は笑っていよう。
他人になんて言われようと、自分を信じよう。
過信せず、かつ、卑屈にならず。
自分で自分を責めるのは悲しすぎるもんな。
とういことで、独り語でした。
さー明日は、重役の前でプレゼンです。
何を言われても、いじけずに土曜日を迎えることを誓います!!
昨日、妻と子供を乗せて、車で走っていると、
後部座席から妻の声
「あれっ、あれっ？？？？？？？？パパちゃん後ろのパワーウィンド壊れちゃったみたい。。。」
私
「・・・（沈黙）」
心の中では
「昨日はデスクトップのパソコン壊したよな、今日はパワーウィンドか↑(疑問形)」
でも、致し方なし。
ビカウーズ ワタシノクルマハ フランスシャ デスカラ～
って、なんで自分が外人になってんねん。。。
以前は国産のミニバンに乗っていましたが、
今年の３月に、ルノーの中古に買い換えました。
ビカウーズ ツマガ ドシテモ ガイシャニ ノリタイ ノリタイ イウカラデス
（しつこい!!）
まー覚悟はしてたんで、あまり驚きもしませんでしたが、
雨も降り出し、窓が開っき放しでは、具合がよくないので、
早速、ディーラーに持っていき、見てもらいました。
そしたら、メカニックの人が申し訳なさそうに
「中のパーツがユニット化してまして、パワーウィンドウの機構部全とっかえに
なっちゃうんですよ。部品代６万円、工賃１．６万円、消費税込みで８万円となります」
ごねったってどうしようもないので、修理をお願いしました。
今日の夕方に修理完了したので、会社帰りにディーラーに寄りました。
交換したパーツを見せてもらったら、
モーターとワイヤーとガイドとワイヤーに連動してガイドを上下にスライドする樹脂の４パーツ
から構成されているユニットで、樹脂とワイヤーの連結部が割れて、ワイヤーが外れて
いました。
樹脂のパーツだけ交換すれば、直るはずですが、なにせそのようなパーツ単体の
交換は不可なので、どうしようもありません。
「ルノーお前もか」
と心の中で叫びながら、支払いを済ませました。
でもね、ルノーは結構いい車ですよ。
それからルノーのディーラーはよいです。
高飛車でなく、対応も丁寧、かと言ってきどりすぎてない（ほんとに）
お金持ちになったらルノーの新車買ってもいいかな～って思います。
ごちゃ、ごちゃと書きましたが、まとめると
８万円の出費は痛い
あがりのクルマはＢＭＷ
（さっきルノーがいいって言ったばっかだろーーーー）
それではおやすみなさい。
所有している１Ｋの区分所有マンションの専任媒介先変更 を進めていました。
依頼する不動産屋さんは既に決定済みで、本日正式に依頼をする予定でいました。
行く前に、ちょっと気になることがあったので、ちょいとネットで調べると、
あーーーーーー。
なんと、
今から募集と管理をお願いする会社 ＝ ある競売物件の債務者（会社）
でした。
名前が似ていたからちょっと気になってはいたんですが、
まさかね～、と高をくくっていました。
妻に話したら、
「その会社に頼んだら絶対にだめ!!」
と、完璧なＮＧがでたので、急遽違う不動産屋さんに言って話を聞くことにしました。
その不動産屋さんは、過去にお邪魔したことがあったので、様子はわかっていました。
図面を見ながら、自分の物件を担当者に説明しました。
担当者曰く、この物件で、リフォームをきちんとしており、この賃料ならば、
十分いけるとのことでした。３ヶ月間うちでやらせてくださいとのこと。
概要は
・管理費は家賃の５％（まー相場）
・滞納保障会社との提携あり
・私の物件がある駅周辺の状況を熟知している
・私の物件の近くで、かつグレードが低い物件に、最近店子をつけた実績あり
・担当者が私の物件をかってくれている
って感じです。
その場での回答はしませんでしたが、ここにお願いすることに決めました。
一時間程話したあと、例の競売にかけられている不動産屋について聞いてみると、
かなり切迫した状況で、銀行にも見放されているとのことでした。
プロでもへくるのね。。。
昨日のブログで、アパート一棟買いも考えていると書きました。
冷静に考えると、不思議なものです。
不動産投資をしようと思い始めたのが、２年ほど前。
それが、今では「アパート一棟買いを考えてる」
なんて、ブログに書いてるんですから。
さっきまで、インターネットで中古アパートの価格を見てました。
東京都内でも、１０００千万円代からあるんですね。
私の住んでいる西多摩地区の物件情報は少なかったのですが、
それでも、３千万円程度でそれなりの物件が買えると思います。
自宅用として新築の一戸建て買うより、アパート買った方がよいですねよ。
ね、ね、ね。。。
しかーし、
今年の2月に購入した、１Ｋのマンション未だ店子さん見つからず。。。
妻「アパート買う前に、あの物件なんとかしなさいよ」
私「・・・」
募集をお願いする不動産屋を変えます。
新たに募集をお願いする不動産屋に明日行ってきます。
久々に、この本を読みかえしました。
減価償却で価値が下がっていくマンションの区分所有ではなく、
減価償却がない「土地」の上に立っている一棟のアパートを所有するという投資方針です。
また、最終的な利益は物件を売った時に確定するとういことを改めて認識させらる本
です。
例えば、
２００万円で１Ｋのマンションを購入して、
実質利回り１０％で運用したとする。
１０年後に、このマンションを１００万円で売却したとすると、
１０年間の収支は
支出 ２００万円(総投資額)
収入 ２００万円(１０年間の家賃収入)
１００万円（不動産の売却による収入）
収支 ＋１００万円
となります。
総投資額２００万円が１０年かけて３００万円になりました。
結局、最終的な利回り(単利)は年５％となります。
年５％ならば、米国債の１０年物でなんとかなりそうな気が。。。
減価償却で毎年価値が下がっていく、区分所有物件は、目先の
利回りだけで購入すると、骨折り損のくたびれ儲けになる可能性大ですね。
つーことで、
最近、中古アパート一棟買いで、そのうちの一部屋に自分達が住むというプランを
なんとなく考えています。
自分達が住む理由は、
自宅として使用すれば、「ろうきん」の住宅ローン組めるからです。
先日、自宅用の中古マンションを見に行った事を日記 を書きました。
概略は
駅から１０分、築２９年、５６平米、３ＤＫ、７８０万円
実は道を一本挟んだ隣の土地に、新築のマンションが建設されています。
戸数は２００戸あり、地元ではかなり大規模なマンションであり、
宣伝にも力を入れているので、結構注目されています。
このマンションのお値段は
７５平米～８５平米、最多価格帯が２８００万円だそうです。
部屋の広さや装備は違うものの、立地はほぼ同じ。
中古マンションの平米数辺りの価格は
７８０万円÷５６㎡ ＝ 約１４万円
一方、新築マンションは
２８００万円÷７５㎡ ＝ 約３７万円
となります。
インフレ率を０として、過去から未来を予測すると
新築マンションの３０年後の価値は
１４万円×７５㎡ ＝ １０００万円
となります。
ローンの金利を含めた総支払い額を３８００万円とすると、
３０年間の収支は
－２８００万円 となります。
結局、３０年間賃貸に住み続けても、新築マンション購入しても大差なしって感じですね。
税金や管理費・修繕積立金を考えると、賃貸の方がお徳かも。。。
以前のブログ に書きかましたが、自宅用のマンションの購入を検討しています。
日曜日に2件の物件を見てきました。
２件の概要です。
①駅から１０分、築２９年、５６平米、３ＤＫ、７８０万円（自宅から一駅下る）
現在居住中、１年前にリフォームしていて非常にきれい
②駅から１２分、築２３年、５５平米、３ＤＫ、８８０万円（自宅と同じ駅）
空室、業者が買い取りリフォームして販売中
①は前から目をつけているマンションでしたが、内見するのは始めてでした。
売主さんがほぼ完璧なリフォームをしており、非常によい感じ。
マンションの前は公園で景観も環境もgoodでした。
②も業者がリホームしていましたが、①と比べるとぱっとしません。
キッチンが安っぽいのと、バスルームが建築当時のままの
古びたユニットバスが原因と思われます。
ベランダに出て、両隣りを見ると、左の部屋にはカラスのダミーが
ぶら下っており、右にはベランダの開放部にネットが張ってありました。
そうです、鳩が来襲？するマンションなのです。
これらを見つけた、妻は
「このマンションは嫌だ、鳩はあり得ないし、周りの環境も前の方がいい」
ということで、このマンションはあっという間に、はじかれました。
①のマンションの別の部屋が去年競売にでており、５００万円弱で落札されて
いましたので、７８０万円で購入するつもりは毛頭ありません。
不動産屋にどの程度の指値が可能かと聞いたら、
２０～３０万円程度可能とのこと。お話になりません（バッサリ）。
これ以上の指し値は、売主にも伝えられずに断られそうです。。。
ちなみに、①のマンションを賃貸に出した場合には
賃料７～7.5万円程度
管理費が1.5万円なので、
賃料７万円として、利回り12%を確保するための総投資額は
5.5×12÷0.12=550万円
＊税金は考慮していない、空室率0％で計算。
うーん、やっぱり競売でゲットしないと無理かな～。
でも、中古物件の価格は売主の事情により大きく変わることは経験済みだから、
諦めずに探します。
