ご無沙汰しております。
皆様、いかがお過ごしでしょうか？
約１ヶ月ブログの更新をさぼっていました。
自分のブログを書かないだけでなく、人のブログの閲覧もほとんど
していない状態でした。
書かなきゃといけないという「義務」になっていたので、しばらく筆休みを
していました。
本日、「サラリーマンが語る 私が物件を買った体験 暴露会！2005年版」
という
セミナーに参加してきました。
やはり、実際に行動をしている人の話を聞くと、よし自分も頑張ろうという気持ちが
沸々と沸いてきます。
セミナーの後の懇親会にも参加し、多くの人とお話をすることができました。
既に物件を複数所有している方やこれから物件を所有している方等、多くの
方とお話ができて、非常に有意な一日でした。
生身の人間からの情報というのは、本やネットの情報よりも遥かにインパクトが
ありますね。脳への刺激が明らかに違うような気がします。
これからも、積極的にこのようなセミナーに参加して、投資の確度を上げていこうと
思います。
なにやら、不動産所得の改正について、ざわついているようです。
そもそも不動産所得とは、なんなのでしょうか？
恥ずかしながら、明確には分かりませんでした。
ちょっと調べてみました。
所得は以下の１０種類に分類されている。
給与所得・・・サラリーマンなどが得る給与や賞与による所得
事業所得・・・自分で事業を経営したり農漁業を営んで得た所得
不動産所得・・土地や建物を貸して得た地代や家賃による所得
利子所得・・・預貯金や公社債などの利子による所得
配当所得・・・株式配当などによる所得
譲渡所得・・・財産を売って得た所得
一時所得・・・懸賞金など継続性のない一時的な所得
山林所得・・・山林を売却または立木のまま譲渡して得た所得
退職所得・・・退職金による所得
雑所得・・・・公的年金や厚生年金など原稿料や講演料などの所得
そして、不動産所得には「損益通算」が適用される。
損益通算とは、例えば給与所得と不動産所得の二つの所得がある場合において、
不動産所得で赤字が出た場合には、給与所得からその赤字分を引いて、総所得
とするシステムだそうです。
その結果、所得税や住民税が安くできるということになりますね。
で、どのように改正されるのかというのはよく分かりません。
不動産所得に対して損益通算が適用されなくなるということらしいです。
うーん、元々、給与所得から赤字分を相殺して総所得を下げる事は
全く考えていなかったから、この改正が自分にとってどのように影響を
与えるのか、よく理解していません。
うーん、不動産投資の本で「損益通算」の記載を見た覚えがないのだけれど。。。
昨日、この本を読みました。
と言っても、立ち読みの斜め読みです。
いわゆるシックハウス症候群に対応するための家です。
現状の建築業界主導で建てられている化学物質まみれの家に
警鐘を鳴らしています。
筆者自身が工務店 を経営しており、自分で創意工夫して
たどり着いた結論が本に書かれています。
特に接着剤について警告を発しています。
一例を上げると
クロス → 漆喰
接着剤 → 米のり
防腐剤 → 柿渋
断熱剤 → 炭化コルク
とういう具合に自然の素材を使用しています。
クロスを漆喰の壁にするだけでも、体に良さそうです。
精神的に「よい」と思えば、それだけでも効果ありです。
いわゆる「プラシボ（偽薬）効果」です。
投資用の物件を無添加住宅にリフォームして、差別化するというのも
ありかなあと考えてみました。
問題はコストと、メンテナンスですね。
漆喰の壁は平米いくらかかるんでしょうか？
ちなみにクロスは平米１０００円程度。
１６㎡の部屋だと
１６×３(床面積の３倍が壁のほぼ総面積)×１０００円＝４８０００円
倍程度なら、やってみる価値あるかも。
最近、義兄が家を新築して、リビングは漆喰でした。
他の部屋も漆喰にしたかったようですが、高くて一部屋だけにしたとの事です。
昔は職人さんがたくさんいて、材料もたくさんあり、それほど費用がかからなかったの
だろうけど、西洋文化もどきでこういう古き良きものが廃れたんですね。
クロスは日本独特のものだと聞きましたがどうなんでしょうか。
ちなみに、私の父はクロス屋です。
（おちたかな。。。）
昨日のブログ の続きです。
物件の募集広告の重要性は、
に記載されています。
そして、重要なのは、その物件に住むと、どのようなメリットがあるのかを具体的に
書くことだそうです。
私の物件（１９平米の１Ｋ、鉄筋コンクリートの分譲タイプ、オートロックあり）のメリットは、
以下の通りです。番号順にメリットが大きいと考えていました。
１．浴室乾燥機がついている (あまり日当たりがよくないので、それを補うため)
２．空気清浄機がついている(花粉症の人には喜ばれるという発想)
３．礼金、敷金ゼロ
４．フローリング、クロス新品
そして、メリットをアピールするために、募集広告には
１．浴室乾燥機付きで雨の日の洗濯も安心!!
２．花粉の季節も空気清浄機で心配なし!!
→ 空気清浄機でいつも空気はすっきり
（募集業者を変えた時に、花粉の時期が終わっていたので）
３．礼金、敷金 ゼロ
４．新品フローリング
と記載しました。
実際に何がお客様の目を引いたのかを客付けしてくれた不動産屋さんに聞いたところ、
「礼金、敷金 ゼロ」だったそうです。
まず、この条件にとびつき、次に具体的な内容(設備等)を見て更に興味を持ち、内見して
納得し、契約というのが今回の流れのようです。
私の物件に興味を持った人は皆、この流れだったようです。
でも、礼金、敷金ゼロの物件は最近よく目にするので、ちょっと疑心暗鬼。
しかし、店頭のお勧め物件コーナーに貼ってあった私の物件の広告を見て納得しました。
店頭用の募集広告には物件の地図がなく、そのスペースには
「礼金１、敷金２」と「礼金、敷金ゼロ」のそれぞれのケースにおける、初期費用が
表に記載されており、前者の場合には約２０万円、後者の場合には約１０万円という
具体的な数字が記載されていました。
これが、決め手になったのです。
「礼金、敷金ゼロ」では具体的なメリットを表現するのには、十分ではありません。
それが、
「礼金、敷金ゼロで約１０万円初期費用が安く済みます」
と表現すれば、お客さんはハットするはずです。
なにせ、オーナーの私がハットしましたから(笑)
目につくところに、このような効果的な広告があれば、勝率はぐっと高くなるものだと実感しました。
当たり前の事かもしれませんが、
きちんとしたリフォームをして、
適当な家賃設定を行い、
効果的な募集広告を作成して、
なるべく多くの人に見てもらう
とういうのが、セオリーですね。
ちなみに、yahoo等にも私の物件は掲載されましたが、
インターネットでの反応はほとんどなく、店頭の広告が最強のツールとなりました。
インターネットの過信は禁物ですね。
勉強になりました。
6月11日(土）に正式に店子さんが決定しました。
とういことで、晴れて大家さんの仲間入りです。
店子さんは、この春から大学で講師をされている、既婚の女性の方でした。
持ち家をお持ちですが、職場（=私の物件から程近い大学)から遠いため、
セカンドハウスとして、私の物件を借りるそうです。
ご主人は外人の方で、来年には永住権を取得する予定だそうです。
5月28日に専任仲介契約を取り交してから、約2週間で賃貸借契約の取り交しとなりました。
この業者（Ａ不動産）が募集をかけてからの反応は以下の３件だったそうです。
①Ａ不動産に来店し、Ａ不動産の紹介で内見したご夫婦(結局この方が契約)
②他の業者さんに来店した女性の方で、内見もされ、非常に気に入ったとこと。
上記①の申し込みがあったため、お断りした。一度、断った後、後日、業者さん経由で電話が
あり、入居できないかと問い合わせがあった。
③Ａ不動産の店頭の募集広告を見たのち、ご自分で現地に行き、外観チェック。
内容、外観ともよかったので、内見を希望した。しかし、この時点で、上記①の
申し込みがすでに行われていたので、お断りした。
Ａ不動産に募集を依頼するまえの状況と明らかに異なり、それなりに人気のある物件
に変貌したようです。
何故、ほとんど反応がなかった物件が、このように反応のある物件に変わったのか
不思議でしたが、昨日、Ａ不動産に行って、自分なりの答えを見つけました。
詳細は次のブログに記載する予定ですが、
「特徴を明記した募集広告をいかに見てもらうか」ということに尽きると思います。
今、ブログを書いてアップしようと思ったら、内容消えちゃった。。。
頻繁にこういうことが起きるから、結構頭にくるな。
使わせてもらっている身だから、偉そうな事は言えないけど。
昨日、本日と体調不良で会社はお休み。
どうも、最近体調がよくない、精神的にも沈んでる。
どうにかせねば。
明日は会社に行ってきます。
本日の昼間、募集を依頼している不動産屋さんから電話がありました。
「gensukeさんの物件に入居の申し込みがありました」
うー、嬉しい～。
現在、保証人さんの確認をしてもらっているところです。
これで、晴れて大家さんの仲間入りか？
いや、最後まで気を抜くまい。
詳細決定したら報告いたします。
いや～嬉しい～。
本日、妻と子供の三人で立川の百貨店に買い物に行ってきました。
妻が化粧品を買っている間、息子と二人で店内のベンチに
ボーっと座っていました。
ふと、左を見ると、スロット抽選会が行われていました。
買い物額に応じて、スロットの回数が決まります。
抽選会に参加できる最低額はいくらだと思いますか？
なんと、１万円!!
それでも、５，６回抽選している人はざら。
つまり、５，６万円の買い物をしている人はざら。
私が見ている僅かな間でも、１０回抽選をしている人がいました。
つまり、１０万円の買い物をしたということですね。
ちなみに、私は１回だけスロットをすることができました。
結果は「はずれ」で景品なし。
ティッシュ位くれてもいいのに。。。
本日の結論
景気は確実に回復している !!
私の給料上がらない!!
トホホ
邦題「隣の億万長者」の原著がブックオフで安く売られていたので、
つい買ってしまいました。
ただ今４０ページ読破。
読破？ してません。。。。。
ボキャブラリー少なすぎで、４割程度しかわかりません。
でも、このまま先に進みます。
一通り読んだら、辞書を引いてみます。
本のリンク張らずすみません。なんだか非常に疲れております。
