先ほど、子供のおむつを捨てに下のゴミ捨て場に行くと、スーツを着た中年の女性が
こちらに向かって歩いてきました。
「gensukeさんですか？」
と聞かれたので、近づいてみると、近所の不動産屋さんの方でした。
私のヤドカリ作戦用の物件の依頼をしている方で、
新しい物件が出たので、うちのポストに投函しにきたとのことです。
夜の12時過ぎに投函とは、大変だなあと同情と感心。
物件は予算オーバーなので、購入不可です。
この物件、賃貸中であります。
（おいおい購入しても、我々住めないジャン）
しかも、相場は８万円程度のところを、なんと賃料12万円!!
どんなからくりがあるのかちょっと聞いてみます。
今日の午前中、物件も見てきました。
yahoo不動産から検索した物件です。最近、付き合いのある不動産屋さんにお願いして、
内見してきました。
①価格：５００万円
②交通：駅から徒歩１６分
③構造：鉄骨鉄筋コンクリート４階建てマンション ２２戸
④階 ：１／４階 専用庭つき
⑤広さ：４０平米
⑥築年：Ｓ６３年(築１７年)
１階なのでヤドカリ戦法で自分達が住むことも視野にいれています。
利回りは
収入
想定家賃 ６万円
管理費等 ２万円
年収入 ４×１２＝４８万円
投資総額
物件価格 ５００万円
諸費用(8%)４０万円
リフォーム ４０万円
計 ５８０万円
４８÷５８０×１００＝８．３％
このままでは回らないので
物件価格４００万円で指値をしました。
物件価格 ４００万円
諸費用(8%) ３２万円
リフォーム ４０万円
計 ４７２万円
４８÷４７２×１００＝１０％
この物件を取りあつかっている業者さんのところで、拒否されたようで、おそらく購入不可です。
まーしょうがい。次の物件を探しましょう。
ちなみに、この物件は所謂「任売物件」だそうです。
したがって、販売価格は売主さんや不動産がコントロールできず債権者である銀行がコントロール
しているとのことです。
Yahoo不動産にもこういう物件がでてくるのですね。
先週の木曜日から金曜日にかけて大きな台風がありました。
携帯の留守電に、私の物件を管理していもらっている不動産屋さんからのメッセージ
がありました。
直感的に自分の物件に台風の被害が発生したなと思いました。
きっと、窓から雨が侵入して部屋がビショビショになったのだろうと予想しました。
しかも、所有している物件に対して火災保険に加入していません。
恐る恐る不動産屋さんに電話してみると、
台風の雨でインターホーンが壊れてしまったとのことでした。
修理費用は５千円から１０千円程度とのことなので、修理をお願いしました。
まずは一安心です。
やっぱり、いざというときのために保険には加入しておくべきですね。
来週の土曜日に、保険に関するセミナーに参加するので、それを聞いてから
加入する予定です。
あー、土曜日まで何もおこりませんように。
（ってこういう神頼みが一番危険ですね）
自分の仕事に関連する部門に今年の新入社員が配属されました。
少し話をしてみたところ、仕事（機械設計）はできそう。
なにより、物事に対して前向きな姿勢が見受けられました。
仕事でメールのやり取りをすることになったので、
やり取りのタイミングを見計らって、以下のようなメールを送信しました。
「Ｎ君
多少の不条理は気にせず(笑)、今はどんどん頭と手を動かして
仕事をしてください。貴殿は心配ないと思いますが、言い訳と
屁理屈は当分封印してください。最初の３年は修業の時です、
さぼらず努力してください。
私は今後他の仕事にシフトしていきますが、一緒に仕事ができるの
も何かの縁ですから、今後ともよろしくお願いいたします。」
そして、Ｎ君からの返信がきました。
「ｇｅｎｓｕｋｅ 様
Ｎです。
いつもお世話になっております。
ご助言ありがとうございました。私の作業で手抜きや
さぼっているところを発見しましたら，遠慮なく
おっしゃってください。
こちらこそ宜しくお願いいたします。」
こういう素直さというか謙虚さって大事ですね。
先輩面して、偉そうな事書きましたが逆に教えられました。
こういう人間と仕事をすると相乗効果で、どんどん仕事が前に進むんですよね。
なんとなく良い一日でした。
不動産投資関連の話を最近していませんが、地道に物件を探しております。
というか、ほぼ毎週見に行っています。早く次の物件購入を報告できればいいなと思っています。
台風にご注意を!!
味の素 さんのワンクリック募金も!!
おやすみなさい。
昨晩、ＮＨＫのしゃべらナイトという英会話の番組を観ていました。
これから、英語を勉強する人達へのメッセージとしてラッセルクローが発した言葉。
"Breathe in more than you breathe out."
This means: "Don't expel your breath just because something gets tough."
And "Vincit qui se vincit": "He conquers who conquers himself."
「息を吐かないで息を吸え」
↓
「困難にぶつかった時にため息をつくな」
「自分を制する者が全てを制する!!」
かなり真剣に言ってました。その姿もカッコよかった。
非常に感銘を受け、
直ぐにブログを更新しようとしたら、インターネットに接続できず。。。
「ハー（ため息）、つながんないじゃん、ハー（おおきなため息）」。
今後は気をつけよう。
お久しぶりです。
今日も暑いですね。でも、風があるから少し過ごしやすいですね。
さてさて、私の不動産投資開時に直接ではないですが背中を押していただいた、
藤山勇司さんの不動産投資セミナーに行くことにしました。
このセミナーは単発ではなくて、月２回で期間は半年間というセミナーで、
募集人数は３０人と少数です。参加費も１８万円と安くないですが、思い切って参加することに
しました。
成功者と定期的にお会いできて、しかも、相談もできる環境にあるというのは心強いです。
それから、志を共にする仲間ができるというのも楽しみの一つです。
しかーし、このセミナーに参加するとということを会社の同期に話したところ、
あからさまに嫌悪感を表にだして、「そんなのやってだいじょうぶ、やばいんじゃないの？」と。。。
彼は私が投資用のマンションを一戸持っていることも知っているので、まさか、あそこまで
嫌悪感を示すとは思ってもいませんでしたから、結構ショックでした。
金持ち父さんは
「自分の周りにいる人間が自分自身である」と言っていましたが、
どうやら、自分の周りの人間が少しづつ変わりつつあります。
前述の言葉の意味がよくわかりました。
本業のサラリーマンと副業の不動産投資、共に賢明にこなして楽しく生活するぞと!!
早いもので、一軒目の投資用不動産購入から半年が絶とうとしています。
この数ヶ月間は自宅および投資用不動産をパラレルで探していました。
自宅といってもヤドカリ作戦なので、何年か後には人に貸し出す予定です。
毎週のように物件を見ましたが、なかなかこれだという物件が見つかりません。
しかも、自宅用としては1階限定で探しているので、更に厳しい状況です。
自宅を探している過程で、
マンションの１階 → アパート一棟購入して自分は１階に住む → 古い一戸建て
という感じで、ターゲットが変わってきました。
一戸建ては土地がついているので、多少高くても良いかなと思いはじめていました。
地価も下げ止まりだろうし、将来的には土地は上がってキャピタルゲインが得られるかも!!
なんて甘い考えが頭の中を支配し始め、結構本気で一戸建てを見てました。
ちょうどよいタイミングで「金持ち父さんのパワー投資」が出版され、一気に読みました。
目が覚めました。
キャピタルゲイン狙いは言わばギャンブルですから、やはりプラスのキャッシュフローを生み出す
物件を探さねばいけません。
あぶない、あぶない。
自宅の購入を検討しています。
現在は家賃７．９万円＋駐車場１．０万円＝８．９万円の賃貸マンション(２Ｆ)に住んでいます。
住みやすいマンションだし、環境も気に入っているのですが、
①年間約１００万円の出費であるにもかかわらず何も残らない
②１．５歳の子供がバタバタと歩き始め、階下への騒音が気になる。
という理由があり、自宅について再考しています。
選択肢としては
①安い賃貸に住む
②マンションの１Ｆ(区分所有)を購入して、住み続けるか ｏｒ 数年後に賃貸にだす
③安い戸建てを購入して、住み続ける ｏｒ 数年後に賃貸にだす
④アパート一棟購入して、一部を自宅として使用する
が考えられます。
しかし、今の生活レベルを下げるのは（駅まで遠くなる、部屋が狭くなる、部屋のグレードが下がる等）
は避けたく、結局②、③または④に。
④の一棟物のアパートも何件が見ましたが、価格が高い。現状の投資レベルでは失敗する可能性大
ということで、区分所有か一戸建てのどちらかで決めることに。
最初は５０ｍ＾２程度の安いマンションを狙っていましたが、
築年数の古い戸建ても気になり始め、毎週のように戸建て、マンションの内見をしています。
もちろん人に貸した時の想定利回りも計算していますが、やはり自分が住むとなると
利回りだけでは決められない。。。
今現在は、今住んでいるところよりも３駅都内に近づく駅の物件でかつ駅から10分以内の物件を
検討中。
築年数が２０年以上で、土地代だけで購入できる物件を探しています。
このような物件の想定表面利回りは８％程度で褒められる数字ではありません
しかし、土地が残るので土地の価格が上がればキャピタルゲインゲット。
土地が下がれば負のレバレッジで打撃大。
うーん、どうしたものか。
