今年の目標「一棟収益物件購入取得」は、・・・！？
“バリューアップ作戦”
「光陰矢の如し」と言いますが、今年も1ヶ月余りとなりました。
この時期は一段と月日の経つ速さを痛感しますね。
街のあちらこちらではイルミネーションが輝き始め、年の瀬を演出しています。
さ て、
弊社では今年の目標に 「一棟収益物件購入取得」 を掲げておりますが、
残念なことにいまだに取得できておりません。
「不動産取引は ご縁のもの 」 とよく言われますが本当にその通りですね。
購入物件の予算はじめ、
希望条件を１００％満たしてくれる収益物件は滅多にありませんよね。
不動産を購入する時は、６０～７０％気に入ったら “買い” と言われています。
今年は、年明け早々、・・・・・
≪当ブログ記事：リンクあり≫
気に入った三路線 ３駅 利用可の収益物件を融資内定していたにもかかわらず
購入できない年明けでした。
その後、購入検討した物件が、・・・・・・
◆ コンビニ ＋ 一棟売マンション コンビニ ＋ ワンルーム ２０戸
◆ 一棟売ビル １F スーパー ２F テナント付
◆ 一棟売マンション サブリース期間中 ワンルーム ２２戸
◆ 売 地 コンビニ ＋ ワンルーム用地
◆ 等々、・・・・・
色々ありましたが、
・ 立地条件
・ テナント構成
・ 建物グレード
・ 管理状況
・ 建物修繕履歴
等々を分析して行くと、
気付いた欠点のマイナス面が多く、購入を見送ってきました。
そ の中で、気になっていた物件が、・・・
≪当ブログ参考記事：リンクあり≫
やっと、売主様の売却条件が整ってきたようです。
がっ、
この秋、２週連続で上陸した台風の大雨で 雨漏り
が発生したようです。 (＞_＜)
退去したテナントもあるとか、・・・ Y(＞_＜、)Y
・ 建物グレード
・ テナント状況
・ 修繕履歴
・ 管理体制
マイナス要因が次から次へと、・・・・・・・ (x_x；)
マイナス情報も飛び込んできます。
物件購入検討をあきらめようか、と思いましたが、
でも、
二路線 ２駅 利用できる立地条件に良さもあり、
何か気になる収益物件です。
１００％満足できる物件が無かったら、
自分でバリューアップして、
１００％満足できる収益物件に仕上げるのが最善の策だろう 
どこまでバリューアップできるか検証してみようと考えました。
弊社で購入できたと想定し、
・ その後の雨漏り対策の屋上防水工事
・ 外壁塗装
・ 共用部分改良工事
・ 等々
「見積書」をお願いして、 “収支を検証” しようと思います。
近々に、
弊社保有物件大規模修繕工事でお世話になっている
一級建築士： M 先生に建物診断をお願いしようと決めました。
収益物件購入後に大規模修繕しても、
テナントの賃料は値上げできませんが、
大規模修繕費用は減価償却できます。
後は、融資銀行への借入金返済予定シュミレーションの作成です。
飛びつきたくなる程の収益物件ではありませんが、
バリューアップ作戦後の収支バランスを検証してみたいなと考えています。
【不動産投資の極意】
物件を購入できる時が買い時
一棟収益物件も買える時が買い時
１００％満足できる物件は売りに出る訳もないし
物件の欠点をオリジナルバリューアップして
資産価値と収益を向上させるのが
不動産投資の真の極意だろう。
皆様方の応援クリックに感謝し、励みにしています。
それでは また お会いしましょう。 (^-^)ノ~~