「実践、不動産投資.com 飛び歩る記！」桜花爛漫
桜花爛漫、
４月９日（木） 満開は少し過ぎたが、それでも桜の花は、花びらを散らせながらも、
これぞとばかりに咲き誇っていた。
不動産投資物件を現地調査するには、もってこいの五月の陽気を感じさせる好天の一日であった。
物件調査のついでに花見も、と 考え車で出かけた。
≪投資物件：その１≫
一棟売りマンション・・・当社保有資産目的で現地調査
・交 通：中央線「中野」 駅 徒歩１１分
・所在地：中野区中野１丁目
・土 地：１３２．２３㎡（３９．９９坪）
・建 物：鉄筋コンクリート造地下１階付地上５階建
延床３５１．５５㎡（１０６．３４坪） 全７戸 （事務所 １ ）
・年 収：９,６９６,０００円
・価 格：１億３８００万円希望・・・指値を入れて欲しいとのコメント
物件の位置は、中央線の南側で 「東中野」～「中野」 駅間のほぼ中間の位置。
なかのＺＥＲＯ文化センターの近くである。
この界隈は区画整理された高級住宅街の多いエリアというイメージであったが、
残念ながら、本物件の周辺は道路が狭く、区画整理されていない住宅街であった。
〔後で聞いてみたら、戦災で焼けなかった地域らしい。〕
近くの公園そばにに車をとめて歩いてみると目的の物件はすぐ目に入った。
外壁は茶色の高級レンガタイル張り、オートロック付きの瀟洒な建物であった。
建物は素晴らしいが周りの道路状況が整っておらず、
中野駅：徒歩１１分 東中野駅：徒歩１３分・・・丸ノ内線の駅にはちょっと遠い感じだな・・・
管理会社に電話してみると半地下の事務所は空室のようだ。
建物は確かに高級感があるけど価格を部屋数で割ると
一部屋の単価は１９，７１４，２８５円と割高く投資効率が悪い。
あえて、指値をするよりも もっと部屋数の多い物件を探すことにした。
不動産投資物件はやはり、駅からの距離が重要なポイントだな、と感じて
見送ることにした。
次の物件に向かう途中、中野哲学堂公園に立ち寄った。
花見の人たちも多かったが桜の花も見事であった。
外の空気を吸いながら “ 花びらの舞い ” を楽しんだ。
≪投資物件：その２≫
・交 通：西武池袋線「桜台」駅：徒歩６分
・名 称：ライオンズマンション
・所在地：練馬区桜台0丁目
・専有面積： ．㎡ バルコニー面積：㎡ 南向きの３ＤＫタイプ
管理費：円 修繕積立金：円
・現況年収：－－－－－－円
・価 格：万円（税込） 表面利回り： ＮＥＴ利回り：
ワンルームマンションへの投資は管理面や資産価値・将来性のことを考えると、
不動産投資物件の対象としては気が向かないと話すＡさんへの紹介予定物件。
Ａさんが話しているように、確かにワンルームマンション一室への投資は将来のリスクが高い。
◎知って得する・・・
銀行ローンの借り入れが困難だったり、
建物の管理も管理組合組織が少なく自主管理が多く見受けられる。
将来、建て替え計画を実行する場合、
各市区町村のワンルームマンション規制条例によって、
専有面積２５㎡以上・駐車場附置義務等・・・が、新たに条例として施行されている場合が多い。
つまり、
自分が購入した建物と同等規模の建物が
将来二度と建設できない市区町村・地方自治体が多くなってきているので、
要、注意！
ワンルームマンションへの投資をお考えの方は
購入前にそれぞれの区役所等でその区のワンルームマンション条例を確認してからの
意思決定をお勧めします。
投資金の出口戦略を考えてみた場合、
より有利な売却をするためには、やはり、建築基準法だけではなく
地方自治体のワンルーム条例をチェックするのは重要なポイントである。
その点、本物件は現在の借家人が転出しら、リフォームして、
マイホーム購入第一次取得者向けに販売できるので、
賢い不動産投資と言えるだろう。
哲学堂公園から千川通りに抜けて車を走らせた。
千川通り沿いの桜並木は見事でドライビングを軽快にさせてくれ、
“ 桜吹雪の花びら ” が車の中に入ってきて心をなごませてくれた。
「板橋本町」新築売アパート・・・クライアントＢさん用
・交 通：都営三田線「板橋本町」駅 徒歩３分
・土 地：４４．５６㎡（１３．４７坪）
・建 物：５４．８１㎡（１６．５８坪） ワンルームタイプ×４戸
・名 称：プレシャス板橋（賃貸募集中）
・予定年収：２，９７６，０００円 予定表面利回り ７．６７％
・価 格：３，８８０万円（税込）
当社クライアントＢさんへの紹介予定物件。
４，０００万円以内のご予算のＢさんも銀行ローン借入を予定している。
中古物件は表面利回りはよいが、建物検査済証取得物件は少ない。
当然、銀行の融資査定評価も低くなるし、資産価値も下がることとなる。
その点、本物件は改正建築基準法後の建物で、
確認申請書・確認済証・検査済証がしっかりと揃っているので
安心・安全な不動産投資物件と言える。
帝京大学医学部にも近く、駅近で好立地の新築投資物件である。
帰り道に、石神井川沿いに延々とつずく桜並木を眺めた。
初夏を感じさせる風に吹かれた花びらが
石神井川の川面に浮かび “ 花いかだ ” となってゆっくりと流れていた。
日本の桜の美しさを堪能した「実践、不動産投資．ｃｏｍ 飛び歩る記！」桜花爛漫であった。
夕方、証券会社の知人から電話が入った。
「追加経済対策」（案）に好感をもった株式市況は、日経平均：８，９１６円に上昇！とのこと。
明日は９，０００円を上回るであろうと期待したいものである。
日本の景気に、明るい春が早くきて欲しいのは、国民皆の願いであろう。
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