（３）マーケティングリサーチと 賃料分析
３月９日（月） 東京株式市場で、
日経平均株価が続落して バブル後の最安値を下回った。
年度末を控えて おそらく日経平均は７,０００円を割り込むだろうと思われる。
株式市況が下落しているうちは、不動産市況も同様に下落しつずけるであろう。
さて、本題の当社保有目的の不動産投資物件のマーケティングリサーチの続編です。
大田区は東京都の南に位置し、多摩川を渡れば神奈川県である。
いわゆる城南エリアとよばれる 地域に属します。
大田区は、高級住宅街として知られる田園調布のある調布地区、
商業地の多い蒲田地区、
大森地区と、
羽田空港のある地区、
との４つから成り立っています。
本年３月１日付けの大田区の世帯数は、３４１,４１８世帯、
人口は ６８９,８９４人である。
対象物件のある○○○四丁目の人口は、３,０９５人で
このうち賃貸住宅居住者ターゲットとなりうる
・ ２０代の人口は、４９４人
・ ３０代の人口は、６２６人で
○○○四丁目の人口のほぼ３６％にあたる。
持家よりも、借家住まいの若い年代層の多いエリアと推察される。
また、警視庁のデータを見ると、ひったくり等の事件は、
大森地区は蒲田地区より多く、
事務所等侵入盗、車上ねらい、粗暴犯も
大森地区が蒲田地区とならんで圧倒的に多い。
目的物件を見た帰り道、賃貸不動産市況調査のため、
地元不動産業者にヒアリングした結果は 以下の内容であった。
≪A社≫ 目的物件に一番近い業者
・３０２号室 ワンルーム 専有面積 ２０．６５㎡ 賃料の評価 ８万円位/月
・２０１号室 １ＬＤＫ 専有面積 ３９．３３㎡ 賃料の評価 １２～１３万円/月
・土地の評価 １坪（３．３㎡）あたり ＠１３０～＠１４０万円位
※３０１号室の現在の募集賃料 ８９,０００円を出せば、築年数の浅い、ＥＶ付き、
管理もしっかりしている部屋が借りられる。
バス・トイレの別の物件も多数ある、とのコメント。
※土地の価格評価については、１坪あたり＠１６０万円は、この時期 高いな。
≪Ｂ社≫ 賃貸専門業者
・３０２号室 ワンルーム 上記同 賃料の評価 ８万円、管理費込
・２０１号室 １ＬＤＫ 上記同 賃料の評価 １１～１２万円、管理費込
※ペット可物件でも、現在の募集賃料は ちょっと高いなぁ。
≪Ｃ社≫ 駅前の業者
・３０２号室 ワンルーム 上記同 賃料の評価 ７．５万円
・２０１号室 １ＬＤＫ 上記同 賃料の評価 １１万円台
・土地の評価 １坪（３．３㎡）あたり ＠１３０万円位かな？
※駅 徒歩２分位で６０㎡台の分譲マンションが賃貸に出ていて、
賃料１４万円台で借りられるので、２０１号室の募集賃料１４５,０００円は
明らかに高いと思う。
３０２号室のワンルームは、８万円で ＥＶ付き、オートロックの物件もあるので
リフォームしてあったとしても、募集に時間が かかるでしょう、
との内容であった。
皆様、
お忙しい中、ご協力ありがとうございました。 （感謝m(u_u)m）
以上の内容から 判断すると、やはり、現在の募集賃料は高めかな？
１００年に一度といわれる経済不況は、
賃貸不動産市況にも影響を及ぼしているのは間違いない。
それに加え、
賃借人のニーズがバス・トイレ別は当たり前、オートロックやセキュリティーのしっかりしているハイグレードな賃貸物件を望んでいるのは、どこでも同じなのだろうか？
その後、街を散策しながら コンビニを何軒かのぞいてみた。
昼間の１２時過ぎの時間帯にしては お客さんがちょっと少なめであった。
しばらく散策をつずけてその理由がわかった。
この大森地区は、飲食店が多いので
居酒屋系の店舗のランチタイムにお客さんが集中していた。
ランチの値段も手ごろな価格帯であった。
大森の街に親近感を覚えながら、帰路についた。
次回 予告！
賃貸不動産市況と利回り計算の分析
乞う、ご期待！
果たして 本物件の妥当賃料と利回り計算はどうなるのでしょうか？
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