家を買うということ

家を買うということは、一生に一度の買い物であります。
ですから失敗は許されない。慎重に慎重を期する必要が
あります。

とは言っても、経済的な側面以上に、感情的な側面が
勝ってくるのが、家を買うって言うことです。

マイホームを持つことが少し前の日本人の夢であり、
以前よりそのドリーム度合いは薄まっているものの
以前根強く「持ち家信仰」はあります。

そこで、すこし変わった観点で、今家を買うことに
ついて書いてみたいと思います。

個別のミクロな、家を買うことの経済的メリット、デメリット
やローンの組み方、返し方なんかはまた、別の機会に
書いていくとして、マクロてきな住宅供給の問題なんかを
考えてみたいと思います。

みなさん周知の通り、日本は超高齢化まっしぐら
人口はどんどん減少していっています。

しかるに住宅の供給は、年間100戸にものぼり
受給のミスマッチが起きています。
野村総研のシュミレーションでは、2003年ベースの
新築着工数を続けた場合2040年には、
空き室率が43%にもなるそうです。

100万戸作って、43万戸が空き部屋。
住宅も使い捨ての時代になるってことです。

これは行き過ぎとしても、結局人口は減少するのが分かっている
わけですから、そういう未来が見えているときに、新築物件を買うと
いうことを見直さなければならないわけです。

普通に考えると、欲しい人が少なくなり、物が余ったら、
商品の価格はどうなりますか？

そりゃ下がりますよね。しかし、不動産は立地や、設備、デザインなどで
価値も変わりますので、一概にはいえませんが、下落傾向になるとは予測
できるでしょう。

そうすると、これからの価格の下落が読めない新築よりも、
ある程度価格の下落が読みやすい中古物件を使いやすいようにリノベーションする。
しかも物件価値が上がるリノベをするってことが選択肢として有りになってくる
ように思います。

このように大きな視点から考えるのも、面白いですよね。
マイホーム購入を検討されている方は
大きな買い物するわけですから、焦らずじっくり取り組んでください。

世の中の事柄には理由がある

私は、世の中のことには大抵理由があると思っています。
今分からないことも、今分からないだけで、そのうちわかるように
なると思っている人間です。

つい先日も、なるほどということを知りました。

よく企業の二代目、三代目が身内の息子だったり
するじゃないですか。
で、二代目が跡目を継いだときに、大体おかしく
しちゃって企業をつぶしたりしちゃいます。

そもそも裸一貫で事業を立ち上げた一代目と
生まれたときからクーラーの効いた部屋で
育った二代目とじゃ、気構えが違います。
（二代目の人、見てたらすいません。）

でも大体二代目は親族ですよね。

これには理由があるのですね。
もちろん心情的な理由とか、小さい頃から
家業を教えていたとかありますけど、
もっと実務的な理由で二代目は親族なんですね。

まずひとつは株です。

株式会社というのは、基本的に過半数の株を持っている
人が意思決定を行います。
そうすると、二代目はその株を保有しなければなりません。
身内以外で、それを行うには、多額の資金がいります。

もちろん身内が引き継いでも、相続の問題となりますが、
相続には相続税控除がありますし、親族間の相続や事業承継
には税制上の優遇措置があったりします。

とにかく、相続以外で株を受取るのは、実質的に困難ということですね。

もうひとつは、借入金の問題です。

会社を運営していく上で、銀行に借り入れが無いことはまれです。
大抵の企業は、銀行に資金を借り入れています。
そして大企業ならいざ知らず、中小企業では、自宅などの社長の
個人資産が担保にとられていることも多々あります。

そういった場合、社長の個人資産の連帯保証義務を解消して
赤の他人に承継されることはこれまた、困難です。

そうするとやっぱり、お金の面でも、心情的な面でも、
二代目は、息子、娘ってことになるんですね。

この話を聞いたとき、納得でした。
と、共に、二代目は大変だなぁとも思いました。

現状維持じゃ親父の七光りってことになるし、
駄目ならやっぱりってことになるし。
特に親の世代とは時代が違いますしね。
頑張れ！二代目！

金投資をどう考えるか。

資産運用を考えるときに、一度は検討する商品があります。
それが金です。別に検討したことないよって方はもうこの先
読まなくていいです。（笑）

リスク分散を考えるのが、投資の定石だとすると、
ちょっと勉強した方のポートフォリオには金が入ってくるのでは
ないかと思います。

知っての通り、私達が使っているお金は単なる紙切れです。
紙切れに信用が乗っかっているので私達はお金を使って
商品を買えます。紙切れの発行体に信用がなくなれば
価値は暴落します。

その点、金はなくなりません。安全資産といわれる所以でも
あります。

でも金は元本保証商品じゃありません。値下がりもします。
騰落率は結構激しいものです。おまけに金利収入も配当もありません。
保有には手数料もかかります。

しかしそれでも、現状の荒れた市場の中では、
リスクヘッジ商品として一定の役割を果たします。

じゃあ、どうやって金を買うか。
昔は現物保有しかありませんでしたが、最近では、
金の価格に連動する金ＥＴＦも登場し、選択の幅が広がりました。

ＥＴＦというのは、投資信託の一種ですが、市場に上場し株と
同じように売り買いできます。
投資信託のインデックスファンドを、株のように扱えるイメージです。

地金の現物保有と、ＥＴＦを比べると、
・取り扱い手数料　地金＞ＥＴＦ
・信託報酬　　　　　地金→無し　ＥＴＦ→有り

となっています。
ですから、長期の保有には地金、
頻繁に売り買いするなら、ＥＴＦといえます。

なぜなら、長期保有すると信託報酬がかかるＥＴＦは地金に
比べて不利だし、頻繁に売り買いすると、そのたびに高い手数料が
かかる地金は不利だからです。

ある程度まとまったお金があり、今が底値だと思うなら、地金を
小額から初めて、頻繁に売り買いしそうならＥＴＦをといったところでしょうか。

また、金投資を一般的にした純金積み立てですが、
購入した金の保管方法に「特定保管」と「消費寄託」という二つの方法が
あるのに要注意です。

「特定保管」は取り扱い会社の資産と分けて管理されるので、
取り扱い会社が破綻しても、あなたの金試算は大丈夫ですが、
「消費寄託」は取り扱い会社の資産として扱い、貸し出しに回したりします。
運用益が得られるメリットもありますが、取り扱い会社が破綻したら終わりです。

そもそも金を保有する目的がリスクヘッジということなら、
個人的には「特定保管」の会社をオススメします。

お上のやることでも。

落語では、ときどきお上のやることだからというフレーズが
でてきます。その当時、お上（＝政府）のやることは絶対で
多少おかしいなって思うことがあっても、
民のほうがそっちに合わせちゃうことがありました。

現代でもお上のやることは基本的に合っているという
前提で、私達は生活しています。

しかし、結局相手も人間ですので、間違いはおこします。

例えば、最近私の友達に実際起こった事例ですが、
その友達は最近仕事をやめました。
4月いっぱいで仕事をやめたのですが、
その際に住民税を2か月分徴収されたのです。

ちなみに住民税は
・前年の所得に対して課税
・6月～翌年5月までを1年として徴収
・サラリーマンは、1年分を12等分して、毎月の給与から天引き
となっています。

ですから彼の場合、4月分と5月分を天引きされたということに
なり、それで、1年間の住民税は納めたことになります。

しかし、その後、Ａ区からその友達あてに、住民税の督促状が
届きました。その文面によると、「今まで、給与取得者として
特別徴収（月ごとの徴収）されてきましたが、会社を辞められたので
普通徴収（自分で納める）になりました。つきましては、
貴方の勤めていた会社に確認したところ、もう在籍していないということ
なので、住民税を徴収できませんでした。4,5月分が未収になっていますので
○○日までに、納めてください」という内容とのことでした。

ちなみに住民税では、
・給与取得者のように、月ごとの天引きで納めている方式を特別徴収
・自分で、市町村に納める形を普通徴収
といいます。

その友達は住民税は払ったつもりでいたので、不振に思って
私に相談してきました。

内容を聞いて、その友達に給与明細書を見せてもらうと、確かに
3月分の給与明細と4月分を比べると住民税が2倍になっており、
納めているように見えます。

考えられるのは、
・役所の手違い
・会社が納め忘れている
のどちらかであることを言って、まずは役所に確認するように薦めました。

そうすると、なんと、役所の処理の誤りで、間違って請求していたことが
判明しました。あきれた話しですが、実話です。

このようにお上のやることでも所詮人がやることですので、ミスはあります。

しかし住民税のように、一般にはわかりにくい分野でこれをやられると
たまりませんね。みなさんもちょっとでも不振に思ったら、調べたり、人に聞いたり
したほうがいいですよ。

住宅ローン再生で、自宅を残す

読者の方の中には、経済環境の良かった時代
（＝自分の給料も高かった時代）
に家を購入し、その後の環境の変化で
借金漬けになり、ローン返済が滞って
家を手放すかどうかの瀬戸際にいる
方はあんまりいないでしょう。

そんな状況のかたは、のんびりブログみている
状況ではないはずです。

日々、迫りくる借金の返済に頭を悩ましていることと
思います。

さて、今回はそんな状況に万が一なってしまった場合
あわてずに対処するにはどうしたらよいか
という話です。

以前は、多重債務に陥って、借金の返済をする
為に自宅を手はなすことが多かったと思いますが、
今回取り上げる「住宅ローン再生」の制度が
できたことによって、自宅を残す道も残されました。

これによって、住宅ローン以外のほかの借り入れを
減額することができます。
しかも、法律の要件を満たせば、債権者の同意は
必要ないのです。

破産を選ぶ前に、検討すべき制度だと思います。

気になる要件は
・給与などの定期収入がある
・自宅の抵当権は住宅ローンのもののみ
・住宅ローンを除く借金は5000万円以下
・住宅ローン以外の借金（法律の決めた金額）を3年から5年で
返済する。

等があります。

詳しくは、法律の専門家である、司法書士や弁護士に
相談されたほうがいいと思いますが、
住宅ローン以外の借金で首が回らなくなった人は、安易に
自宅を売却したり、自己破産の道を選ぶのでは
なく、こういった制度があることを知った上で
専門家にご相談されることをオススメします。

そして、なにより、このブログ（笑）や、他のお金に関する本とか
読んで、そんな状況にならないように自己防衛することが
必要だと思うのです。

CFP試験に挑戦する方へ

CFP試験に挑戦する方！

もうすぐ私のメルマガが配送されます。

初回の１ヶ月は無料となっております。

皆様の試験合格にちょっとでも役立てるよう頑張ります。

金融から相続まで６科目全てに対して
解法のコツや、頻出項目の憶え方など
自分が実際に試験勉強で使っていた方法を
放出いたします。

世の中に少しでも多くのCFPが誕生して、この業界の
知名度がもっとあがることを願っております！

地震保険に加入すると

地震保険について考えたいと思います。

保険というのは、滅多に起こらないが起こると
リスクが大きい事象に対して、保障する為の
商品です。

地震保険というのも、滅多に起こることは無いが
起こるとリスクが大きいことに対して
設定されている商品だといえます。

しかし、東日本大震災によって地震リスクは
いまや、医療保障と同じぐらい起こりうるリスク
として認識されています。

では地震保険とは、どのような商品なのでしょうか？

地震保険の特徴
・単独では加入できない
・火災保険とセットで加入
・保険金額は、火災保険金額の30％～50%
金額上限は建物5000万円　家財1000万円
・保険料はどの損保でも同じ
（都道府県や建物の構造によって異なる）
・保険料は地震保険料控除として所得控除となる

以上がざっと地震保険の特徴です。

なので、地震保険に加入したい方は、まず
火災保険に加入することになります。
新規以外にも、今火災保険に加入されている
方は、特約としてつけることもできます。

ここで注意したいのは、保険金額（保険事由が
発生したときにもらえる金額）は火災保険金額の
50％上限ということです。

火災保険に1000万円入っていたら、500万円が
地震保険でもらえる金額です。

そして、損害の状況によって、「全損」「半損」「一部損」
に分けられ、それぞれ保険金額の100%,、50%,、5%
が支払われます。

さらに、損害金額は、消耗なども加味した「時価」で
評価されます。

つまり、自宅が全損になっても建て直し費用を保険で
賄うことはできないということです。

であるなら、何の為に入るかというと、
当面の住居費や、生活費に
充てる為の保険ということになるでしょう。

保険金額を上げるためには、火災保険金額を
あげることになるので、二重に保険料が上がることを
注意しなければなりません。

個人的には、地震に対応するのに、まず保険という
ことではなく、貯蓄で対応できないかを
考えるのがよいのではないかと思います。

しかし、一方で今回の大震災では、
自宅がなくなるというショックの大きい
事態に直面して、いくばくかでも保険金が
支給されることで、精神的に助かるという
面もあったようです。

マイホーム購入予定の方は、
検討してもよいかもしれませんね。

最上階で、一気に合格まで

3階建ての勉強法もいよいよ最上階です。

現時点で、ベース部分の基礎学習を終え、
私のメルマガを活用して、科目ごとの対策を
終えられた方は、ほぼ合格ラインに到達するだけの
技量をつけられたかと思われます。


科目別の対応で過去問題もやりこむと
科目によってはそれで合格ラインに達します。


タックスや、リスク、相続、不動産などは、
科目別対応で類型問題の解法を自分のものに
しておけば、ほぼ問題ないと思います。


しかし、金融や、ライフなどは、これに加えて
時事的な問題も多く出題されます。


もちろん時事問題は他の科目にもいえることですが
ライフなどは特に、社会保障は近年、制度疲労を起こして
改正が入りまくってますので、要注意です。


そこで、最後の詰めとして、時事問題のおさらいを
しておくと良いかと思います。


試験では無用なプレッシャーが盆ミスを誘ったりします。

時事問題は範囲が広い割には、出題可能性も
読めない為、効率は微妙なところですが、
なんとなく、言葉を聴いたことがある程度でも
答えられる問題もあります。


私のメルマガでも、直前期に詰め込みとして
時事問題を取り上げますが、

その他の対応として、「ＦＰジャーナル」を
活用するのが、オススメです。

「ＦＰジャーナル」に乗っているトピックスは
ＦＰが注目すべきトピックスですから
ここは抑えておいたほうが良いでしょう。


その際、本試験では単語の意味を問う問題の他に、
数値の穴埋めなどがありますのでトピックスとなる時事ネタに
数値の項目があれば、目を通しておくとよいと思います。

６科目の特徴を捉えて３

＊以下、科目順に
１）金融
２）不動産
３）ライフ・リタイアメントプランニング
４）リスク
５）タックス
６）相続
とします。


最後に残った１）の金融ですが、
金融も毎回外貨建て商品の利益計算の問題、ポートフォリオの問題、
金融商品の利息の問題などがでます。

しかし、これが難しい！年々難しくなっているように思います。

これは昨今の金融不安により、ＦＰに金融商品の問い合わせが
多くあることを反映してでしょうか。

複雑な条件の商品の利益計算問題は年々難しくなっています。

金融は、まずその独特な計算方法になれること。

ここで注意すべきは、市販の問題集の問題のレベル感と本試験の
問題のレベルが違うということ。本試験のほうが高い傾向にあります。


２）不動産とか、４）リスクの定型問題は、解き方さえ身に着ければ、
正直その計算の意味していることが分からなくとも正解に
たどり着くことができますが、金融のそれは、設問にある
条件の意味合いを抑えていないと、解けないです。


例えば総合利回りを計算しなさいと書いてあったら、3ヶ月物の
商品でも1年間に直して計算しなければなりません。

でも当然設問には、1年間に直してとは書いてありません。

ですからこういった基本的な用語の意味するところを
理解しておく必要があるのです。

6科目の特徴を捉えて２

6科目の特徴を捉えて学習する事が
CFP試験攻略の鍵となります。

＊以下、科目順に
１）金融
２）不動産
３）ライフ・リタイアメントプランニング
４）リスク
５）タックス
６）相続
とします。

５）タックスも、過去問題の類似問題はあります。


消費税の計算等です。しかしタックスの場合は、
ある程度学習を進めていくと得意分野になる方が多い
科目で、要は他科目よりも難易度が低いとされています。


ということは、他の受験者の得点も高いということに
なりますので、高得点で争うようになります。


そこで気をつけるべきは盆ミスです。


タックスは引っ掛け問題が多くあり、罠にかかったまま
計算を進めると間違った答えにたどり着いてしまいます。
（またやらしいことに4択にそういった答えが結構あります）


３）のライフ・リタイアメントでは
6つの係数を使った問題を慣れておくと安心できます。

しかしライフでは問題の形式に慣れた後、考え方を理解しないと
問題は解けない難問も出題されます。

キャッシュフロー問題も考え方は
簡単なのですが、問題文をよく読んで、条件を頭に入れて
とかなければなりません。

また資料の読取問題では落ち着けば解けるのに、
焦ってミスをするという声をよく聞きます。

ライフは初日の最終科目でもあり、朝からハードな2科目、１）金融
と２）不動産をこなした後なので、体力的にもきつい。

そんなときにややこしい読取問題はミスを誘います。


なのでライフでは主要の年金問題に対して実力をつけて
ここを短時間でクリアできれば、これらの計算問題に時間をふれて
合格が近づきます。肝は年金ということです。