『永野FPオフィス3つのお約束』

=FPとの出会いはあなたの人生を変えます。=

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2、信頼できるFPであること

3、価値ある品質であること



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相見積もりはやめよう!

 

週末の天気がなにやら怪しい。台風情報を見ていると週末から月曜日にかけて近づいてくるようだ。

 

そこで前回の台風で被害のあった方に電話してみた。修理の進捗具合の確認です。

 

その時に出た話が『相見積もりはやめよう』です。相見積もりをしたほうが安くできるのになんで?という人もたくさんいることでしょう。

 

確かにそうかもしれません。それは否定しません。ですがあえてやめてねとお客様にお願いしたのです。

 

私は今50歳です。その反省も踏まえて感じることはたった1つです。人間は1人では生きていけない。ということです。

 

自分1人の力なんて本当に大したことありません。知らない損というものを山ほど見ているせいでしょうか。周りをいかに優秀かつ相性のあった人で固められるかは人生おいてとても重要だと思っています。

 

あの桃太郎でさえきびだんごを配って仲間を集め他からこそ強い鬼を退治できたわけです。それを見習わない手はありません。

 

『人間なんてわからないよ』とよく言われますがそれもその通りです。ですが仕事をすればある程度わかるのです。あんなにいい人そうな人がこんなにダメなやつとは。

 

何度それで失敗したかわかりません。身銭を出して仕事をしてもらった時は優秀な人材とそうでない人を判別できる最高のチャンスなのです。

 

また優秀な人との接点をもちお近づきになれるチャンスでもあるのです。それをわずかのお金を惜しんで相見積もりなんてつまらないことして逃すなんて私には信じられません。

 

お金の使い方の問題ですが私はできる限り人に使うと決めています。まあ、押し付けることはできないですがいかがでしょうか。

 

続くネット銀行の申し込み

 

当オフィスの住宅ローン相談の特徴は低金利の住宅ローンを使うことです。と言っても東京などではすでに当たり前のことかもしれません。

 

 

 

ですがここは熊本。変動金利の住宅ローンが0.9%台なのでもしかしたら貴重な存在なのかもしれません。ここ最近の住宅ローン金利はこんな感じです。

 

1、災害復興住宅融資 長期固定0.55%

2、ネット銀行 変動金利0.507%

3、変動金利0.5%

4、変動金利0.625%

5、フラット35

 

このうち最近続いているのが2のネット銀行、特に楽天銀行の変動金利0.507%です。

 

楽天銀行0.507%を使うポイントとは

 

建売やマンションならそんなに難易度が高いローンではないのですが土地と建物を別に購入する場合にはかなり難易度が上がります。

 

楽天銀行の0.507%を使ってマイホームを建てる場合には大きく分けて3つポイントがあります。

 

1、土地の契約

2、ネット入力

3、必要書類の準備

 

土地の契約時からそれを念頭に入れて契約する必要があります。この契約を間違えるとそれだけでアウトになります。

 

過去使い初めの時に何度もそれで失敗しました。さすがに最近ではそれはなくなりましたがそれでも難易度が高いと思っています。

 

2番目のポイントがネットからの申し込みです。一見簡単そうなのですがしかしエラーが出続ける時があるのです。

 

いつもはお客様と電話で話しながら入力していくのですが入力で引っかかって電話がかかってくるところがいつも同じなのです。

 

こういうノウハウが蓄積してきたからでしょうか。最近ではスムーズにいくようになってきました。これも慣れなんでしょうね。

 

3つ目のポイントは必要書類提出です。これもまた面倒です。何と言っても熊本ではネット銀行を使う習慣がない。

 

セールスも『なにそれ?』みたいな対応なのです。ですが楽天銀行を使う場合にはどうしてもセールスの協力が必要なのです。

 

当初はこれがうまく行かずに時間切れタイムアップとなることが何度もありました。提携ローンを使いたいからかと文句の1つもいいたくなったくらいです。(言ってませんが)

 

熊本では効果が大きいネット銀行

 

熊本での住宅ローンの選び方は大きく分けて3つあります。1つはネット銀行など低金利0.5%台の住宅ローンを使うことです。

 

2つ目に金利は高いけど団体信用保険を加味して選ぶことです。とりわけ熊本銀行の住宅ローンは相当秀でていると思っています。

 

金利は変動金利0.975%と高めですが公務員などは保証料がいらないことが多いですし、何より団体信用保険が充実しています。これは金利を考えても一考の余地があります。

 

3つ目は長期固定金利です。10年固定を使う意味がよく理解できないのですがそれほどフラットの金利は下がっているということです。

 

さて今回あるお客様での実際のシミュレーションをお見せします。これをみればネット銀行の低金利の効果がわかるかと思います。

 

ローン金額4200万円 35年ローン 

 

1、金利0.507%

  月    109,155円

  トータル 45,845,450円

 

2、金利0.9%

  月    116,612円

     トータル 48,977,333円

 

3、差額

  金利によるメリット 約313万円

  楽天銀行手数料 324000円

  トータル 約280万円

 

この280万円と団信を比較してどちらがいいか決めて結果ネット銀行の低金利をお客様は選びました。

 

団体信用保険を選んだ場合は保険の見直しで同様の効果を出そうと思っていました。

 

さてあなたは自分で住宅ローンを選べますか?金利が低いネット銀行を使うことができるでしょうか。

 

この280万円の差は老後資金に大きな影響を与えると思うのですがいかがでしょうか。

 

あなたが自分にあった住宅ローンが選べるように台風が少し心配ですが今週もお手伝いしていきます。

 

ということで週末も仕事です。

 

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人生は人の出会いでしか変われない

 

永野FPオフィス FP永野 修

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マイホーム購入で考えること

 

今月も住宅引き渡しが多い月となっています。お客様と一緒に銀行に行き金銭貸借消費契約や表題登記のための家屋調査士の紹介など慌ただしくなっています。

 

当オフィスの場合、資金計画でのライフプランや住宅ローンだけでなくつなぎ融資や登記の期日管理もしているので引き渡しまでまでアシストすることになります。

 

住宅ローンの決済が終わり登記の移転や設定が確認できて初めてミッションコンプリートとなるのです。

 

そんな中でお客様から電話が入りました。公務員ですが住宅ローンが通らないというのです。

 

すでに土地も決まっておりハウスメーカーも決まっているのですが住宅ローンが通らないということ。

 

通らない理由を聞いて納得。業者さんたちはすでに諦めモード。それでもお客様はマイホームが欲しいということです。

 

内容的には以前がんにかかり入院、手術をしたので団体信用保険の審査で引っかかりローンが通らないと言うもの。

 

これなら団信なしでフラット35で住宅ローンを申し込めばいいのですがそれは家族にとてつもないリスクを背負わせるものです。

 

それをすることなしに住宅ローンを使いたいという依頼です。あまり難しくなかったので引き受けましたが喜んだのはお客様、よりも業者さんでした。

 

知識がないというだけでお客様をがっかりさせるのはやめたほうがいいと思うのですが未だにこういう住宅ローンに無知な業者さん、ハウスメーカーセールスが多いです。

 

売り逃し、というものですがローンが通らないというのは考えている以上に傷つくものです。通るものを知らないがために通らないというもは気の毒というもの。

 

もっとも誰でもこのようなケースで通るとは限らないですけどね。どんなにいい立地の土地が見つかろうが素晴らしい建物の設計ができたとしても肝心の住宅ローンが通らないならなんの意味もありません。

 

それほど住宅ローンの知識は業者さんにとって重要だと思うのですがないがしろにされているような気がします。残念なことです。

 

FP×設計士で夢のマイホームを

 

どんなにいい家の設計ができても住宅ローンが通らないとなんの意味もない。こんなシーンをかなり見るのです。

 

お客様の信用情報の問題なら当オフィスは基本的にはお手伝いしません。ですがそれ以外のこと、例えば相続問題や病歴の問題であればお手伝いすることが多いです。

 

今まで通らない住宅ローンを通すという依頼を受けた場合先日連勝記録はストップしましたがその後また連勝が続いています。

 

つまり業者さんの売り逃しが無知のための日常的に発生している証拠でもあります。

 

それ以上に問題なことがあります。どんなに住宅ローンが通ったところで支払いできないとこれまたなんの意味もありません。

 

それどころか支払い不能=人生のつまづきになりかねません。マイホームを購入するときは必ず資金計画を建てて欲しいのですがそれもしないのがこの業界です。

 

マイホーム購入でのFPの仕事はとても責任が重く重要だと思っているのはこういう理由からです。

 

まずは老後資金や教育資金も加味してしっかりとしたマイホーム購入に費やしてもいい資金量を決め、今日だけでなく明日も老後もお金に困らないようにする必要があるのです。

 

お金に問題がなくたって

 

『なんだこりゃ!』実は家に関するトラブルもよく見てしまうのです。それは大手だとか地元ハウスメーカーだとかはまったく関係なく起きています。

 

あなたには信じられないことかもしれませんが冗談のような本当のトラブルが結構あるのです。

 

接道義務の問題、セットバックも問題、風致地区の問題、不動産屋さんの問題などです。

 

私が見る住宅建築の数なんて熊本で作られている住宅のわずか1%くらいのはずです。それでもこれだけ見るから驚きです。

 

こうなるともうFPである私の手を離れてしまいます。そんな時は1級建築士や不動産コンサルタント、家屋調査士、司法書士、税理士などの方の助けが必要になります。

 

センスを感じるマイホームに出会う

 

最近、既存のハウスメーカーで購入する人の他に設計士の手によってマイホームを作る方が増えています。

 

お客様と一緒に建築士の事務所に行くとマイホームの模型があったりして何かと新鮮だったりします。

 

話を聞いて見ると気がつくのです。大手ハウスメーカーなどと違って夢のあるマイホームの入り口が開くことに、です。

 

センスってすごいなと初めて感じた瞬間でした。だからでしょうか。最近設計士と一緒に仕事をする機会が増えているのです。

 

お客様には金銭的に敷居が高いと思っている方が多いのですが大手ハウスメーカーより安くなるのではないでしょうか。

 

ただし設計士と家を作るには注意することがあるように思います。それは設計士はお客様の希望と言いながら次第に自分の好きな家になっているように見えるのです。

 

だから今にして自分の欲しい家、センスの合う設計士を選ぶかが重要なポイントのように思うのです。

 

設計士と一緒にお客様のマイホームを作るのを資金的にお手伝いするのは夢があり、楽しくもありです。

 

FP×設計士で夢のある暮らし

 

最近、このような仕事が増えているのは偶然なのでしょうか。欠点は時間が少しばかりかかることですが楽しい仕事になっています。

 

結局お客様が満足な家を手に入れるにはお金と家の設計が必要ではないかと思うのです。

 

これからも公務員×FP×設計士の組合わせでマイホーム購入に携わっていければと思っています。

 

今月もそんな仕事が入っています。

 

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なぜ?この問い合わせ?

 

今週はゆっくりさせてもらいました。日中はウォーキングをして資料作りをし、そして本を読んでました。

 

何か特別なことといえば1年に1件あるかないかの問い合わせが2件あり驚きました。

 

その問い合わせとは『ゴルファー保険』取り扱っている?と言う質問。すぐに準備しましたがなぜ2件も?

 

ここに今の熊本があります。地震で建設業は超絶バブルとなっているのです。儲けすぎているので年末が近くお金を使わないとということで社員旅行、と言うわけです。

 

震災の復旧で苦しむ人がいる裏でこういうことが起こっているわけです。そう、常にコインは裏表をみる必要があります。

 

お客様のゴルファー保険を取り扱っていると私もゴルフがしたくなてきたのはなぜだろうか。そんな時間があるのだろうか。時間がない時ほどやりたくなるのは人間の習性というものですね。

 

ムダはその高い金利だって!

 

毎月、毎月お客様のマイホーム購入のアシストをしていると様々なトラブルに出会い、あっと驚くセールストークを聞くことになります。

 

ある日銀行にお客様と一緒に行き銀行員の話を聞いていると思わず『はあ?』と驚くことが多いのです。

 

わかっていることですが彼らは本当に他の銀行の住宅ローンを知らないのです。言い方を変えれば自分の銀行の住宅ローンのことしか知らないのです。

 

だから自分の銀行のローンのセールストークをするときに他の銀行と比較して優位点を刻々とお客様に説明しているのですが他の銀行との比較がお粗末なのです。

 

そしてFPとして思うのは1つ。マイホーム購入での1番のムダはその高い金利からくる利息なんだけど、という話です。

 

例えば4000万円を35年で支払う時、金利の違いはどのくらいトータル金額で差が生じるのか。

 

4000万円 35年 0.9%と0.507%で比較してみます。

 

0.507% 月103,958円  トータル 43,662,334円

0.9%   月111,060円  トータル 46,645,079円

 

月にすればその差は7,102円 トータルでは298万円も違います。たとえ保証料なしと団信をいくら強調したところでその差298万円の差は如何ともならない。

 

つまりマイホーム購入での最大のムダはないかというと金利による利息が大きくなることではないかと思うのです。

 

ではこの最大のムダ、金利が高い熊本の住宅ローンを利点に変えるにはどうすればいいのだろうか。

 

熊本銀行の団信はすごい!

 

熊本の住宅ローン金利は決して低くない。と言うよりむしろ高い。

 

 

この票をみればわかりますが住宅ローンの変動金利はすでに0.4%台に突入しているのです。

 

確かにそれを使うには一定の条件があるのは事実です。ですがそれでも熊本の0.9%近辺は0.4%台を考えると2倍に近い水準です。

 

それを知っていて使うのであれば別に構いません。ですがもし知らないで使っているのであればそれはもう情報弱者というしかありません。

 

さて話を戻しまして確かに低くない金利ですがこの住宅ローンを生かすにはどうしたらいいのか。

 

それはもう保険の見直しとセットにするしかありません。住宅ローンのみでは差が大きすぎますが生命保険にムダがあり見直すことができれば話は少し変わるからです。

 

特に熊本銀行の団体信用保険はこれでもかと充実しています。これなら金利が多少高くても保険の見直しをすれば利息以上の削減ができる可能性もあります。

 

来週はそんな相談が多くなっています。本来は銀行がやればいいのですけどね。

 

銀行がやらないならFPである私がお客様の保険を適正化させて行くのもいいかと思いますがいかがでしょうか。

 

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性善説は捨てるんだ

 

今週は先週までの忙しさを考えるとかなり時間がある週となっています。災害復興住宅融資の相談や火災保険の選定などがメインとなっています。

 

ではその他の時間はというとひたすらウォーキングしてました(笑)提案書を練ったりしていても時間があるので。

 

そんな時に電話がきました。『何かおかしくないですか?』話を聞いてみるとハウスメーカーのセールスと打ち合わせをしているのですが住宅ローンの話がどうもおかしいと。

 

当然といえば当然ですがセールスは盛んに提携ローンに誘導しようとしているのですが保証料や金利、団体信用保険の件で私の話と違うことを言っているというのです。

 

もっともハウスメーカーのセールスは提携ローン以外の住宅ローンには全くと言っていいほど詳しくない人が大半です。

 

金利が高くなったらフラット35に借り換えすればいいと言ったり、変動金利より10年固定の方が有利などと堂々と言ったりしています。

 

それは銀行員も全く同じです。自行のローン以外さっぱり知らない人が大半です。そんなものです。

 

一応ハウスメーカーのセールスに釘を刺しておきましたが一つ間違えるとセールスの誘導通りに『やられて』しまいます。

 

別に『やられて』もいいのです。それが信用にたるセールスであれば。

 

そこで本日はよくみる銀行やハウスメーカーのセールスに見事なまでに『やられて』しまう人の特徴の話をしてみます。

 

『YES』が失敗の元

 

最初に断っておきますがいろいろなハウスメーカーに言って感じることですが人間としてはいい人が多いです。

 

ですが仕事となると別です。まともな人は驚くほど少ないです。そのうち決定的に『やめた方がいい』レベルの人が2、3割います。

 

あなたにツキがなくその2割のセールスに当たってしまった時にとんでもなく苦悩の日々が続くのを知っていますか?

 

そういう人の特徴はお客様は『何も知らない』ことを前提で話を進めてきます。先ほどの住宅ローンの件もその1人です。

 

確かにお客様は知らないことが多いです。それはそうです。なんと言っても初めてのマイホームなのですから。

 

そんなセールスの見積もりをみると建物の値段は高いし誘導する住宅ローンの金利も高いです。

 

それもそのはずあれこれ必要だと言ってつけてくるので必然的に住宅価格は高くなっていきます。

 

ではこのお客様のどこに問題があるのでしょうか。そうです。いい人ゆえに『YES』が多いのです。

 

『NO』ということに罪悪感があるようで太陽光やエコキュートの容量、床暖房など様々なオプションを入れこまれて予算をはるかにオーバーしていきます。

 

これらのものが悪いのではありません。なんでもそうですがないよりあった方がいいのです。

 

ですが『YES』を連発することによりセールスのペースとなり気がついたら割高になっているなんてことも。

 

上手に買うコツの一つに『NO』を使うことというのがあるのですがこれができない人がいいように『やられる』ケースが多いです。

 

セールスも実は不安なんです。本当に購入してくれるかが。ですがあなたがいたずらに『YES』を連発するがためにその緊張感が薄れ次第に『やられ』てしまうのです。

 

このマイホーム購入で自分の人生が壊れない住宅購入予算を持っていれば勇気を持って『NO』と言えるのですがそれすら持ってない人が大半です。

 

そうなれば必然的に『まあいいか』になりいっちょあがりです。

 

自分のお客様にはマイホーム購入後の幸せがいつまでの続くようなプランと購入をしてもらいたいと思っています。

 

だから『NO』ということの大切さの話をそういう方にはさせていただいています。

 

時には厳しいねと言われることもありますがお客様の人生が壊れるよりましだと自分に言い聞かせてあえて厳しいことを言っています。

 

今週はゆっくりしましたが来週からはまた忙しくなりそうです。

 

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みんな人が良すぎる

 

10月は月初よりご紹介での保険の見直しが多くなっています。建設業に行くとなんだこれ?的保険設計になっており手直し。

 

公務員の方の保険を見てみればなにやら保険料が高いのはいいけどその大半は医療保険。

 

健康保険の制度、附加給付、確定拠出年金、団体信用保険などの話をするたびに聞いたことないと驚きのお言葉。

 

FPと言っていたのでと言われると私もその1人ですが白衣をきているのが必ずしも医者と限らないのと同じようにもしかしたら薬剤師かもしれないということを想像できないようです。

 

そう、白衣を着た『お金のお医者さん』と言われるFPもあなたの家計を治す家計のドクターではなく薬を売るだけの『保険屋さん』かもしれないのです。

 

それぞれ用途に合わせて使えば同じプロかもしれませんがあなたは売り込まれたいのでしょうか?それとも相談したいだけなのか。

 

人との出会いはあなたの運命を変えるのに十分な出来事です。もっと真剣に人との出会いを考えたほうかいいと思うのは私だけではないはず。

 

本日は実話なので少し話を変えて書きますが、人との出会いがとんでもなく人生を狂わせたある家族のお話をいたします。

 

頭金が足りない

 

ある家族、奥さまに子供3人。5人で楽しく暮らしていました。子どもは3人とも女の子。かわいい盛りです。

 

そんなある日何気なく広告を見ていたら住宅展示場の広告が目に入りました。収入も夫婦で働いており安定してきたのでそろそろ家でも、と考えていた矢先でした。

 

ふらっと尋ねた住宅展示場ではしゃぐ女の子3人とそれを微笑ましく見えている夫婦。これから幸せが待っていると疑いもしていなかったようです。

 

ですがここからとんでもない物語が始まることをこの時は感じていなかったようです。

 

セールスが自宅にやってきて夢のマイホームの話をしていると家族全員その気になってきたっておかしくはありません。

 

ですが1つだけ問題がありました。それは頭金が足りないこと。すぐに家を買う予定もなかったことから自由にお金を使っていたので十分な頭金がなかったのです。

 

もう頭の中はマイホームでいっぱいの家族。どうするか悩む夫。親に借りるかと真剣に悩んだようですが親に心配をかけたくないともおもっていました。

 

あと60万円。どうするか。この家族がつまずいたのはこの60万円からです。

 

人間はつまずく時はこんな些細なところからもつまずくものなのです。そんなことも考えずに多くの方は住宅展示場に突撃しているのです。恐ろしい話です。

 

さてこの60万円。考えた挙句とった方法はなんとカードのキャッシングです。ですが当たり前のことですがあくまでの頭金の話です。

 

諸費用その他引っ越しも含めてまだまだお金がかかることが頭に入っていなかったのです。そしてもちろんお子様の教育資金も。

 

こうしてカードキャッシングの自転車操業状態が始まっていきます。もちろん奥さまには内緒です。

 

堤防が決壊すると

 

当初1年はなんとか回していました。月の支払いが終わればカードの枠が1万円開きます。そしてそれをまたキャシング。その繰り返しです。

 

そのうち使えるカードがなくなってきました。あとは皆様の想像通りです。会社のお金に手をつけ懲戒免職。家は売却。会社への損害は親が弁済。

 

結局親に迷惑をかけることになってしまったのです。

 

なんども言いますが人間がつまずく時は些細なことが多いのです。ですが誰が悪いと言われればそれは本人です。セールスに罪はないです。

 

だから自分の人生は自分で考えないといけないですし、アドバイスをくれる人を持っておかないとダメなのです。

 

最後のツケは老後資金で払う

 

住宅ローンの怖いところはそのリスクは老後資金で支払うところだということを知っていますか?

 

お子様の成長と進学と共に教育資金はかかるようになってきますが実はこの教育資金はなんとかなってしまいます。

 

それはもちろん奨学金の存在があるからです。その奨学金をお子様が自分で支払うことができればまだいいのかもしれません。

 

親が払うのであれば支払い開始はお子様が大学や専門学校を卒業したあとから15年に渡って支払います。

 

ここでお聞きします。

 

いつ老後資金を貯めるのでしょうか?晩婚化の影響もありお子様の教育資金の支出が終わる頃には50歳半ばと言う家庭もあります。

 

それでもあと10年、15年で老後資金をためなければならないのに奨学金の支払いをしながら老後資金を貯めるのです。

 

住宅ローンの支払いはいくつまででしょうか?退職後の住宅ローンは年金で支払うのでしょうか?できますか?

 

せめてマイホーム購入前に計画くらい立てるべきではないかと思うのですがどうでしょうか。

 

セールスの仕事は売ること

 

こういうレスキューの相談がくると必ずセールスに乗せられてと言う話がお客様の口から出ます。

 

ですがセールスの仕事は家を売ることです。彼らは仕事をしただけです。少なくともあなたがOKと意思表示しなければ購入とはならなかったのです。

 

あなたのすべきことは購入したらどうなるのかとシミュレーションしてから結論を出すことだったのです。

 

仕事ではいろはのいとも言える資金計画をしなかったがために起こった出来事なのです。

 

そう思うのですがいかがでしょうか。

 

今日も住宅展示場では

 

連休の中日なので多くの人が住宅展示場にマイホームを夢見る方が足を運んでいるかもしれません。

 

そう、資金計画も教育資金も老後資金も考えずにです。先ほどのある家族の話がきっと他人事のように感じていることでしょう。

 

ですが本当に他人事でいいのでしょうか。あの女の子はどうしているのか。そう思っている私とは考えが違うのでしょうね。

 

マイホーム購入するのであればせめてプランくらいは建てて欲しいのものです。そして夢のマイホームで幸せな家族をみたい。

 

これがそんなに難しいことでしょうか。答えはお客様が持っているのです。

 

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