我が家の土地は、何度も書いていますが、建築条件付きです。
建築家さんとの家作りを一旦リセットした後、
しばらくマイホーム計画から遠ざかっていた時に偶然出会ったもの。
手前の平地が4区画に分けて2区画が販売されていて、
その後に売り出す予定だった奥の一段高くなっている土地。
もともと土地探しの条件では、建築条件無しとしていたので、
ネットで検索する際にも、除外していました。
いざ、建築条件付きの土地を購入するとなった時に、相当迷いました。
でも、全然良い土地が出てこなかったのも事実。
色々とメリット・デメリットを考えて、購入を決断しましたが、
それから家作りを進めて行く中で分かってきたこともあります。
ここらで一度、まとめてみようかと。
下記はあくまでも我が家の場合は、です。条件は販売者さんによって違ってきます。
建築条件付き土地のメリット
立地が良い駅近など立地が良い土地は、不動産会社や地元ビルダーが抑えて建築条件付きとして販売され、なかなか出てこない。
我が家の土地も、希望していた沿線の駅から坂道なしで6-7分という場所にありました。
価格が安い建築条件なしの土地に比べて相対的にお安いです。
理由としては、
・何区画かまとめて造成するので、費用が按分される
・販売業者は土地だけでなく建築費用からも利益が取れる(むしろ、そちらの方がメイン？)ので、価格を抑えて販売している
我が家の土地も周辺の相場と比較して、随分リーズナブルでした。
地盤調査・改良費が掛からない建築条件無しの土地だと、購入後に地盤調査→地盤改良という流れが一般的です。
(これは、売主との交渉次第で購入前にすることも出来ます、我が家が最初に検討していた土地は地主さんから事前の地盤調査を承諾してもらっていました)
建築条件付きの土地の場合、地盤調査・改良費はビルダーさん持ちのことが多いです。
我が家の土地も、HMさん負担です。
インフラ引き込み費用が掛からない上記同様、多くの場合、水道・電気の引き込み費用はビルダーさん持ちです。
ガスについては様々。ガスは引かずに、オール電化として売り出されているものをよく見かけます。
我が家の場合は、幹太くんを使いたかったので交渉して、ガスも無料で引いてもらえました。
猶予期間がある建築条件付きの土地の場合、多くは『3ヶ月以内に売主と建築請負契約を結ぶこと』を前提とした契約になります。
ただ、『請負契約に至らなかった場合は、契約を白紙とする』という条件がつきます。
白紙にする場合は、不動産屋さんに払った仲介手数料とHMに払った手付金も全て返ってきます。
つまり、3ヶ月間の猶予期間があることになります。
我が家の場合、優柔不断なので3ヶ月では決められない！と思っていたので、延長出来るように契約に盛り込んでもらいました。
つなぎ融資が不要建築条件無しの土地を購入して家を建てる場合、先に土地の決済をする必要がありますが、
建築条件付きの場合、家と同時に決済となるので、その間ローンは発生しません。
現居の家賃と土地のローンがダブルで発生しないので、随分のんびり計画をすすめられています。
うちのHMさんは、家の完成時に土地・建物同時決済なので、もともと考えていたつなぎ融資などは不要になりました。
どなたかのブログで、『人生最大の買い物は、家ではなく住宅ローンだ！HM選びと同じくらい慎重に検討すべし。』と書かれていて、とても納得しました。
固定か変動か、単独かペアローンか、団信の内容は？とか、ローン選びってすごく沢山考えることがあって、それを後回しに出来たのがありがたいです。
でも、そろそろ重い腰を上げて考えないとです。
と、ここまでメリットを書いてきましたが、
あれ？建築条件付き土地めっちゃいいやん！となりますよね。
でも勿論デメリットもあって、それがなかなか手強いのです。
建築条件付き土地のデメリット
HMが決まっている当たり前ですが、自分の好きなメーカーで建てることは出来ません。
ゆえに、そのHMと一緒に家作りを出来るかどうか、見極めが必要です。
我が家の場合、いまのHMの施工事例や大まかな予算を検討した上で、土地の購入に踏み切りましたが、
やはりなかなか難しいところもあって。
もともと注文住宅というより、建売や自由設計の規格住宅を多く手掛けている会社なので、造作は出来ません、から始まり、当たり前に出来るだろうと踏んでいた内容で出来ないことが多く出てきました。これは事前の確認不足。
最初から要望していた勾配天井も、これも事前の確認不足ですが、梁のないフラットな形状は出来ないと。
最近になって梁のあるものも出来ません、と言われています。
どうしたものかなー、白紙かなー、と悩んでいるのですが、
上述のメリットも捨てがたいところもあって、
頭の整理のためにまとめてみた次第です。
土地自体はすごく気に入っていて、
でも建築条件はどうしても外せないらしいです。
だからといって、白紙に戻してまた土地探し家作りを始めることも、面倒がくさい。
パートナーに多々不満はあるものの、新しいパートナーを探してイチから関係性を築き上げるのが面倒で踏みとどまっている、ってゆうあの感じ？w すません。
番外編
仲介手数料が掛からない、かも。恥ずかしながらアメトピにも取り上げられてしまった、わたしの不毛なエピソードを。
こだわりつつこだわりすぎずに