今日もご訪問ありがとうございます。
もしご興味があれば、今までの記事をご覧ください。
- その1 夢の実現に向けて
- その2 物件探しと入札方法
- その3 ついに購入の巻
- その4 役割分担
- その5 広告への掲載
- その6 いよいよ内覧会
- その7 契約書の作成
- その8 新参者への洗礼
- その9 引き渡し完了
- その10 家賃収入から控除可能な5項目
僭越ながら、私の経験をふまえた一言アドバイス。
金銭面：私達の場合、自宅のローンはまだ残っているが、それを返さずに今までの貯金をかき集めて購入。新たなローンが必要な人は、将来的なキャッシュフローを試算することが非常に大事。
空室リスク：相場にあった家賃設定、入居者募集の時期も重要。夏は入れ替わりの時期なので、アパートを探している人も多い。
修繕費リスク：将来の修繕、改装に必要なお金を別途貯蓄しておかないと、価値が下がり、借り手がつきにくくなる。
税制：ころころ変わるので、アパート経営にどういう影響がでてくるか情報を常にアップデートする必要あり。
金利リスク：ローンがある場合は、長年金利が低い状態なので、上昇に転じたときにきちんと利益が確保できているかキャッシュフローを確認することも大事。
デッドクロス?：不動産投資に関するブログの中で、この言葉がよくでてくる。減価償却費がローンの元本返済額を上回ったときの分岐点をさすそうだが、帳簿上利益がでていても、今後キャッシュフローは実質赤字になっていくことを示すそうだ。
ただ、ノルウェーの場合、建物の減価償却費の計上は認められていないのか、調べてもでてこなかった。リフォームを繰り返して住み続けるというのが一般的なので、築年数は古くても内装は新築のような家が多く、日本とは税制が違うのかも？
家具付きアパートの場合は、家賃の一定比率を経費計上できるようだ。中古か新築かという議論は、こちらではあてはまらないのかも？←この辺詳しい方いたら教えてください？
まだまだ勉強が必要！！
今回よかったと思った点は、
- 自宅から近かった→行ったり来たりするのが多くて助かった。
- エレベーター付→家具を搬入するには必須。
- 共有スペースも、建物が古いわりに、きれいに掃除や手入れがされていて心地よかった
- 眺めがよかった
- 駅から徒歩１０分以内
- バルコニー付き
- すぐ近くにスーパーがある
マイナス点としては、
- 町中から少し離れている
- 築年数が古い
- 長期保有目的で購入したものの、不動産価格が下降していった場合に売却益が見込めない可能性も。
- 窓枠や、外壁などは古くて近いうちい修繕する必要があるため、数年後に出費が多くなる可能性も。
契約面：できるだけ長期で借りてくれそうな人、収入が安定している人に貸せれば理想。家賃滞納に備えて、保険への加入も必須。通常、借主は守られているため、問題があったときに契約を解除できるよう、継続型ではなく、期間限定にして、それを更新していくことがベスト。ペットなし、禁煙というのはマスト。
家賃設定：Finn.noでマーケットリサーチ。地区、大きさ、条件などが似ている物件の値段に合わせた。地区によっては値段がかなり違ってくるし、借り手の層も異なってくる。どれくらいの家賃でどういう層に借りてもらいたいのか事前に考えておく必要もあると思った。
テナント選び：
理想は、安定した収入のある子どものいないカップル。
子供ができれば、狭いので大きいところに移る可能性もあるがまだ小さければ大丈夫かな。
シングルマザー、老年夫婦、もうすぐ子供ができるあるいは小さな子供がいる夫婦などが候補者にいた。
プロジェクトで来ている、インド人エンジニアが数人候補者にいた。この方々は、収入は保証付きだが、いつ契約が終わり、自国に帰るかわからないので、ちょっと不安。
さらに、インドの方は香辛料を多く使うので、部屋に臭いがつかないかというのもちょっと心配だった。
できれば、簡単なプロフィールを用意してもらうと候補者の特徴を客観的に見やすいのでおすすめ。
メールによる問い合わせのみで、実際に物件を見に来なかった人も半数以上いた。
近所対応：賃貸形式の入居者、移民などの外国人に対してあまりいい印象をもっていない住民もいることを覚悟。
家主として、何か問題があればいつでも解決する・手伝いをするという姿勢をアピールするのも必要かなと思った。
わからないことだらけのアパート経営超初心者。
勉強したことを今後も定期的に報告したいと思います。
情報交換、アドバイス大歓迎です！
