管理会社について考える その2

管理会社について考えるの続きです。

そして、100万円以上もかけてリフォームをすることよりも、日頃ちょっとした手入れや掃除をすることの方が、よほど重要ではないかと思うようになりました。

物件を綺麗に保つと、気持よく住んでもらえるので、退去されて賃料収入が失われたり、空室を埋める財政的かつ精神的な苦労が少なくなります。

例えば照明の周りに蜘蛛の巣が張ったり、雑草が伸びたりしていないかなど、このようなちょっとしたことは普段気にかけていれば何でもないことなのですが、放っておくとだらしない感じになり、いつの間にか雑草が伸び放題になってタバコの吸い殻やゴミがいっぱい投げ捨てられているようなことになってしまいます。

家賃の5%から7%程度の手数料で物件の管理を行なう管理会社は、充分な利益を得るには社員1人あたり少なくとも何百という部屋を管理しなければ赤字になってしまいます。

離れた場所にある一つ一つの物件に、毎日細かな気配りをする余裕はありません。

しかたなく、管理業務を委託しているにも関わらず、掃除や雑草とりを自分でやっている大家さんが沢山います。

（続く）

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管理会社について考える

築古物件のリノベーション その２の続きです。

管理会社について考える

いろいろと他の大家さんの話しを聞いていると、自分ではしたことのない成功を羨ましいと思うこともあれば、苦労や失敗を他山の石とすることもあります。さらに、まだ自分では試したことのない良い方法を知ることもあります。

良くでる話題に、不動産会社や管理会社とのお付合いがあります。

管理会社も、欧米風のPM（プロパティーマネジメント、物件管理業務のこと）と銘打って格好良くやっている会社があることを知ると、街の不動産屋さんがついでにやっているのよりも、そっちの方が良いのではないかという気になります。

気になって、気になってしかたがなかったので、築20年ほどの古い物件の管理を新しい管理会社に替えてみました。

さっそく送られてくる書類やレポート、報告もしっかりとしていて、物件管理について勉強になりました。

（続く）

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築古物件のリノベーション その２

築古物件のリノベーションの続きです。

100万円以上もの出費は、9万円程度の家賃で賄うにはとても大きな出費です。

ほんとうに住む人が必要とするもの、欲しいものに使ったのだろうかと、今でも自問自答しています。

例えば、2DKのレイアウトを無理に1LDKにする必要はなかったかもしれません。

1LDKとか2DKというポータルサイトでのスペック表示よりも、生活動線や生活のスタイルをよくイメージして住みやすくすることが重要だったと思います。

例えば物販のような商売であれば、来月は頑張って売上を増やそう、利益を増やそうということができますが、賃貸経営は家賃が入らないことはあっても、来月頑張って賃料を増やすということはできません。

もちろん空室を埋めれば賃料が増えるのでは？という反論がでてきそうですが、一定量の空室を在庫として用意しておけるほど、日本の住宅建設コストは安くありません。

使えるお金は限られているので、住む人の必要なもの欲しいものをシビアに見極める経営力が必要です。

自分独りでは物件の数も限られているので、年数が経ても得られる経験は限られたものになります。

大家さんの会に参加して、いろいろな大家さんの体験談を聴くことで、自分では経験していないことを補う知識が得られます。

（続く）

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