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2013年07月14日

現金での決済方法

テーマ:不動産屋

現金での(住宅ローンを利用しない)決済の場合は以下となります。

ほとんど住宅ローンを組んだ場合と同じですが

集合場所は銀行ではなく、仲介会社の事務所となり

(場合により銀行で場所を貸してもらい行うケースもあります)、

契約時のようにそこで書類確認等をした上で

銀行に出かけて行って金銭の精算を行います。

(銀行に場所を借りる場合は、買主さんの口座のある銀行を利用し、事前に電話で不動産決済の旨を知らせ、場所を貸してもらえるように相談し押さえます)


方法(現金決済の場合):

売主、買主の必要書類を司法書士が確認をします。司法書士から手続きの説明があります。

司法書士から「問題なし」「決済OK」の表明があります。

(あらかじめ銀行から伝票を必要部数を事務所に持ち帰り準備しておきます。)

決済時の精算方法に応じて、買主様に振込伝票、引出伝票を記入、捺印してもらいます。振込先は売主様がどこそこにと指定します(住宅ローンを組んでいる場合にはその銀行の返済口座となります)。

それを持って銀行へに行きます。

売主、買主とも全員で行くケースもありますし、買主だけで行き事務所に戻ってくるケースもあります。

待ち合い番号をもらい、順番が来たら銀行の窓口に伝票を出します。

この際、「不動産の決済なので至急扱いでお願いします」と必ず申し添えます。

しばらく席で待ち、手続きが済むと、呼び出され、窓口で現金の受け取りができます。

振込伝票はコピーをしてもらいます(銀行によってはコピーをしてくれない所もあり、その場合は近くのコンビニ等でコピーをします。

(買主側だけで銀行に来ている場合には、事務所に戻ります。)

売主様には口座への着金確認をしてもらいます。

着金に時間がかかる場合には振込伝票のコピーをもってエビデンスとます。

現金で引き出した「登記費用」「仲介手数料」等をそれぞれ司法書士、弊社にお支払いをいただきます。

売主様から買主様に領収証が渡されます。弊社はそのコピーをもらいます。

司法書士、弊社から買主様に領収証を渡します。

鍵の受け渡し(いわゆる引渡にあたる)を行います。

引渡確認書に売主様、買主様それぞれが署名捺印して保管し、コピーを弊社がもらいます。


<以下の手続き、および上記の手続きの一部は、売主、買主全員で銀行に行って、銀行で解散の場合には、事前に適宜済ませておきます>

所有者変更届けに売主様、買主様それぞれ必要箇所に記入、記名、捺印をしてもらいます。

管理費、修繕積立金自動引き落とし届け書に買主様に記入、記名、捺印をしてもらいます。

(所有者変更届け、管理費修繕積立金自動引き落とし届け出書は封入して管理会社に送付します)

ポストの開け方、宅配ボックスの開け方について再度確認をします。

電気、ガス、水道等の届け出についてあらためて確認、お願をいたします。

売主様が持参された室内の設備等の取扱説明書等があれば、それを買主様に引渡ます。



すべてが終了しましたら、ご挨拶の上、解散となります。

といった手続きを、同時に、あるいは順番は前後して行うのが現金決済時の「決済・引渡し」です。


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2013年07月12日

新住所で登記か旧住所で登記か

テーマ:不動産屋

登記をする際に、買主様は新住所で行うか、旧住所(現住所)で行うかを選択する必要があります。

それぞれどういうことか、まとめてみました。


新住所登記

【メリット】将来物件を売却される場合に、住所変更の手間と費用がかかりません。

【デメリット】決済前に住所変更の手続きが必要となります。役所での住所変更の手続きには引っ越しをしている事が前提要件となります。決済前に引っ越しをすることはできません。という論理矛盾が発生します。このため、役所で住民票の移動手続きをする際には、引っ越しをしていなくても「引っ越しをしている素振り」をすることが必要となります。また、売主様が居住中物件の場合等、同じ住所に売主様等の住所登録が同時にある場合には、役所からその理由を聞かれ、その際にも「前住民はすでに退去している」、「前住民と同居する」といった架空の理由を述べる必要が出てきます。違反行為ですし、相応の精神的ストレスが発生します。



現住所登記

【メリット】決済前に住所変更の手続きが必要なく、引っ越し後に変更するという普通の流れで住所変更ができます。

【デメリット】将来物件を売却される場合に、住所変更の手間と費用がかかります。


以上それぞれにメリットとデメリットがありますが、引っ越しをしていないのに住民票を移動することに対して、役所が厳しくなってきている傾向があります。


原則論から言えば現住所登記しかあり得ないと思いますが、なぜか新住所登記もできるし、そうされる方も多いです。


その住所に引越すことが明確に、客観的に証明できれば(例えば売買契約書等で)、住民票移動を引っ越し前でもできるようになればいいのにと思います。

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2013年07月12日

売買決済の方法(中古マンション 客付側)

テーマ:不動産屋

売買決済の段取り、方法をご紹介します。


実施日:銀行の店頭(窓口)も利用するので、また、その後抵当権がついている物件は抹消の手続き、そして登記も行うので、平日の午前中10時位から始める場合が多いです。


場所:いわゆる都銀等で住宅ローンを組んでいる場合には、その銀行の指定支店で行い、場所も自動的に貸してもらえます。

現金決済の場合は、基本的には銀行で場所は借りず(借りる事も可能です)、仲介会社で書類確認等を行った上で、買主様が利用する指定銀行の窓口に行き、伝票を書き込んで行います。

変わっているのがネット銀行で、住宅ローンを組んでも、支店がないので、実際は現金決済と同じように行います。ただ、銀行で場所を借りる際には一番説明が難しいです。(その銀行で住宅ローンを組んでいるわけではないのに、場所だけ借りる)


方法(住宅ローンのある場合):

売主、買主の必要書類を司法書士が確認をします。司法書士から手続きの説明があります。

司法書士から「問題なし」「決済OK」の表明があります。

それに基づき銀行融資手続きが行われます。

決済時の精算方法に応じて、買主様に振込伝票、引出伝票を記入、捺印してもらいます。振込先は売主様がどこそこにと指定します(住宅ローンを組んでいる場合にはその銀行の返済口座となります)。

記入した伝票を銀行の担当者に渡し、手続きをしてもらいます。

売主様に口座への着金確認をしてもらいます。

現金で引き出した「登記費用」「仲介手数料」等をそれぞれ司法書士、弊社にお支払いをいただきます。

売主様から買主様に領収証が渡されます。弊社はそのコピーをもらいます。

司法書士、弊社から買主様に領収証を渡します。

鍵の受け渡し(いわゆる引渡にあたる)を行います。

引渡確認書に売主様、買主様それぞれが署名捺印して保管し、コピーを弊社がもらいます。

所有者変更届けに売主様、買主様それぞれ必要箇所に記入、記名、捺印をしてもらいます。

管理費、修繕積立金自動引き落とし届け書に買主様に記入、記名、捺印をしてもらいます。

(所有者変更届け、管理費修繕積立金自動引き落とし届け出書は封入して管理会社に送付します)

ポストの開け方、宅配ボックスの開け方について再度確認をします。

電気、ガス、水道等の届け出についてあらためて確認、お願をいたします。

売主様が持参された室内の設備等の取扱説明書等があれば、それを買主様に引渡ます。

すべてが終了しましたら、ご挨拶の上、解散となります。


といった手続きを、同時に、あるいは順番は前後して行うのが「決済・引渡し」です。







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2013年07月12日

売買不動産決済時チェック表(客付時)

テーマ:不動産屋

決済する際に確認しておいた方がよさそうな事をチェック表にして確認をするようにしています。


当店の場合は取扱が中古マンションなので、そのような様式にしています。



不動産屋を開業して生涯の仕事とする



決済時に確実な仕事をするのに役立ちます。





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2013年07月09日

売買の決済時にもって行く物

テーマ:不動産屋

明日売買の決済(私は買い手側)があります。


この数年間の私なりの経験を元に、身に着いた色々なノウハウをこのブログにも書いていきたいと思います。


どなたかのお役に立てたら幸いです。


何かご質問があればコメントに入れてみてください。私なりにお答えできれば。


■売買の決済


【私が持っていくもの】


契約時の書類一式・・特に必要ないのですが、ファイルごと持っていきます。


決済の案内(明細)を2部・・決済時のお金の流れ、必要なものの案内を事前にお客様にメールにてしていますが、その資料を2部持っていきます。1部はお客様用、1部は自分用


仲介手数料領収証・・もちろん収入印紙(200円)を貼って


朱肉・・持っていると何かと便利


電卓・・何かと使う事が


決済時チェック表・・決済時に行うべきことをチェック表にしています


売買顧客ノート・・お客様との買付~決済までの記録帳



【買主様に持ってきていただくもの】


契約時の書類一式・・同様に契約時ファイルを持ってきていただきます。


印鑑(実印)


身分証明証


住民票


決済時に利用する銀行の通帳と印鑑


※共有で購入される場合には持分をあらかじめ決めておいていただきます。



さて、明日は「信金さん」での決済です。

信用金庫さんでの決済は初めて。ひとつ勉強になりますね。





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2013年07月09日

おっと

テーマ:不動産屋

>

そうかあ、もう5年も経つのかあ。


ということで、

いつの間にかすっかりご無沙汰してしまって、忘れていたこのブログ、


先日友人と飲んでいて、話の流れでこのブログの事に及び、色々話しているうちに是非再開した方がいいって勧められたり、なるほどとそう感じたり。


ということで、ツレズレなるままに、等身大に、時々書いてみようと思います。



なんて書きこみしてから、すでに1年と数カ月・・


ええ~!本当に!信じられない時の経つ時間の早さ。


その間にコメントも多数いただいていたようで、大変失礼をいたしました。そして、ありがとうございます!


昨年おかげさまで免許の初更新を行いました。(1)が(2)になりました。


会社(店)の方は、まもなく第6期の決算となります。


おかげさまで、2年め以降はなんとか黒字でやってこれています。大きな利益もあがってはいませんが、大きな損失もなく、無借金を強みに仲介だけをコツコツやっています。


この愛すべきブログ、ほったらかしすぎましたね。。。


これからも、どうぞよろしくお願いたします。







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2012年03月30日

5年ですかあ。。

テーマ:不動産屋

『男46歳です。


生涯仕事人現役を目指して、長年勤めていた企業をやめ、まったく経験のない不動産屋業に挑戦します。


持ってるのは、昨年取った宅建資格と大きな夢だけ。


でも、絶対あきらめないで、5年後、10年後、20年後、今日のこのブログを眺めてみたいです。』


で始めたのが2007年4月30日。


今日が2012年3月30日ですから、5年前ということになるんですね。

51歳になりました。。どひゃ。

開業して5年目。。


そうかあ、もう5年も経つのかあ。


ということで、

いつの間にかすっかりご無沙汰してしまって、忘れていたこのブログ、


先日友人と飲んでいて、話の流れでこのブログの事に及び、色々話しているうちに是非再開した方がいいって勧められたり、なるほどとそう感じたり。


ということで、ツレズレなるままに、等身大に、時々書いてみようと思います。



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2010年04月15日

連鎖営業

テーマ:不動産屋

過去当店でお部屋を決められた方からのご紹介でお越しいただいて
そのままお申し込みをいただける方が数組ですが生まれています。


「紹介営業」


この道が、きっと今後の社運を左右していく大きな要素なのかもしれません。


そして、
シングルタイプからシングルタイプ、ファミリータイプからファミリータイプへのお住み替えはもとより
シングルタイプのお住まいからファミリータイプのお住まいへのお住み替え
賃貸のお住まいから売買のお住まいへのお住み替えといった、いわば


「住み替え営業」


これも大きな要素なんだと思います。

一度お付き合いをさせていただけたお客様から広がっていく「連鎖営業」が可能であれば
常に新規顧客を追い求める「狩猟民族」から「農耕民族」へ進化できるのかもしれない。

そのためには、お客様に満足し、信頼いただける取引をすることが一番大切であり
その上で、その信頼関係を損なわずに永続させていけるコミュニケーションが重要なのだと思います。


信頼関係を築く、そしてそれを継続する

住み替えを依頼される、知人をご紹介いただく


夢がひとつ描けました。


方法論は?もっともっと掘り下げよう、

がんばるぞ!

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2010年04月14日

ルーティン業務

テーマ:不動産屋

よしりんさんのご質問に関するお話です


>毎日ドリームの取り込みやルーティンの業務がお忙しいとのことでしたが、今はそのようなお仕事はどのようにされているのでしょうか?


現在@ドリームへの入力作業と、物件の空き確認はすべて学生スタッフに行ってもらっています。

毎日5時間づつ交代で入ってもらい、約1.5時間が物件空き確認、約3.5時間が入力業務の目安となっています。
本当に助かっています。私はメールを中止とした営業と内見、お申し込み後の諸業務を行っています。

物件を知るための意味もあって、物件の写真撮影も私が行います。
現在売買の希望条件を登録してくださっているお客様が約250人、賃貸で約400人いらっしゃって、その方たちに毎日新規で入力できた物件情報から条件に沿う物件をメールでお送りしています。この業務も近々学生スタッフにやってもらう予定で、現在募集中です。
物件情報という商品作りを、メーカーで例えたらものづくりを学生スタッフに、その営業を私が行っていますが、DMプロモーション(日々のマッチングメール)も学生スタッフにお願いして、私はより顧客と密に接していこうと思っています。


>売買についてもホームページからのお客さまが多いのでしょうか?


賃貸は飛び込みのお客様が3~4割程度いらっしゃいますが、売買は現在100%がHPからのお客様となります。
先日店頭の物件情報を地元エリアの物件情報中心に変更しました。近隣の方がこれを見て飛び込んできてくださるのに期待していたのですが、1組のお客様が金曜日に入ってきていただけました。かなり気を良くしています(笑)
地元の方に、売買情報を取り扱っている不動産店舗であるということを更に認知いただければと思っています。


以上ご参考になればうれしいです。

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2010年04月12日

今日は疲労気味

テーマ:不動産屋

9:45   売買お客様ご来店 ご内見 (買付けを頂く)
11:30  賃貸お客様ご来店 ご内見 結論保留
12:30   現地待ち合わせで売買ご内見 結論保留
13:30 売買お客様ご来店 購入の諸々ご相談 
15:15 売買お客様ご来店 ご内見 結論保留
17:00 売買お客様ご来店 購入の諸々ご相談 来週末ご内見
18:30 賃貸ご相談、明日ご内見
他にお電話で 売買ご相談 1件 賃貸ご相談2件


一日イベントをしているような感じで、あっという間に夜なのですが、ずっとしゃべっていて、ずっと自分の感度を上げようとテンションを高めていて、きわめて疲れました。


たくさんのお客様に来ていただけるのは、とても幸せなんです。が・・。

結果は売買の買い付けを頂戴した1件。

とてもうれしいのですが、かなり難しい物件で、明日から住宅ローンの厳しい審査が待ち受けています。ローンが通る見込みは低く。


がんばらねば。

でも、・・ふう~、すっごっく、疲れた・・。

疲れてくると・・。

こんなんでいいのか。
この先ずっと狩猟民族で過ごしていくのか、

この先、安定ってないのかなって、不安に思います。


理念が揺らいでいるのかな・・。


自分よ、弱気ですまん。もう寝よ。

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