旧耐震は本当に危険なのか？昭和56年基準の違い、新耐震との性能差、マンション・戸建ての構造、耐震リフォーム費用の現実まで不動産のプロがわかりやすく解説します。
こんにちは。
本気不動産の佐藤です。
今回はVoicyでお話しした内容をもとに、
「旧耐震って本当にダメなの？」
「新耐震との決定的な違いは何？」
「耐震リフォームってやるべき？」
といった疑問について、できるだけ分かりやすくお話しします。
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そもそも「旧耐震」「新耐震」って何？
建物を建てるときには、必ず確認申請という手続きを行います。
図面を役所（建築指導課など）に提出し、
「法律的に問題ありませんよ」という確認をもらってから建築が始まります。
そして建物が完成に近づくと、
図面どおりに建っているかをチェックし、
検査済証が発行されます。
この流れ自体は、昔も今も変わっていません。
旧耐震と新耐震の境目は「昭和56年6月1日」
よく聞く旧耐震・新耐震の違いですが、
線引きはとてもシンプルです。
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昭和56年6月1日以前 → 旧耐震
-
昭和56年6月1日以降 → 新耐震
耐震性能の考え方としては、
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旧耐震：震度5強程度を想定
-
新耐震：震度6強〜7程度を想定
という違いがあります。
「旧耐震＝すぐ危険」ではありません
ここ、すごく誤解されやすいところです。
「旧耐震は危ないからダメ」と一括りにされがちですが、
実際はそんな単純な話ではありません。
特にマンションなどの鉄筋コンクリート造の場合、
高さのある建物を建てるには、
必ず**鉄筋（配筋）**が入っています。
コンクリートは
-
圧縮には強い
-
引っ張りには弱い
という性質があるため、
鉄筋で補強しないとそもそも建物が成立しません。
つまり、
旧耐震マンションだからといって、鉄筋が入っていないわけではない
というのが現実です。
地震被害は「耐震基準」だけで決まらない
地震による被害は、
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壁の量（壁量）
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建物の構造
-
1階が駐車場だけのピロティ構造
-
長周期地震動・直下型地震
など、複数の要素が重なって起きます。
途中の階だけ潰れてしまった建物などは、
耐震基準以前に構造バランスの問題が大きいケースもあります。
なので、
「旧耐震だから危ない」
「新耐震だから絶対安心」
と単純に線引きするのは、私は違うと思っています。
旧耐震の耐震リフォームはやるべき？
ここは正直な意見をお話しします。
私は、
高額な耐震リフォームをしてまで旧耐震物件を買う必要はない
と考えています。
理由はシンプルで、
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耐震補強工事は費用が非常に高い
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費用に見合う満足感や資産価値になるとは限らない
からです。
それなら、
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最初から新耐震の物件を選ぶ
-
さらに安心を求めるなら新築を選ぶ
という判断の方が、結果的に後悔が少ないケースが多いと感じています。
住宅ローン・税制面の注意点
もう一つ大事なのが、
金融機関や税制の扱いです。
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旧耐震だと住宅ローン不可
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控除や優遇が使えない
というケースも、実際にあります。
ただし、
金融機関によって対応は異なるため、
どこかしらでローンが組める場合もあります。
ここはプロに相談しながら進めるのが安心ですね。
まとめ｜大切なのは「基準」より「見極め」
旧耐震か新耐震か。
もちろん一つの判断材料ではあります。
ただそれ以上に大切なのは、
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建物の構造
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管理状態
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立地
-
将来の資産性
こうした総合的な見極めです。
不安だけで判断せず、
正しい知識を持った上で選んでいきましょう。