年収450万円・47歳女性が3LDKの中古マンション購入を検討。月々8万円以内で無理なく返す資金計画、駅近築古マンションの考え方、リフォーム戦略や将来の住み替えまで、不動産のプロが具体的に解説します。
こんにちは。
本気不動産の佐藤です。
今日は、実際にいただいたご相談をもとに
**「年収450万円・47歳女性・3LDK希望」**というケースについて、
どんな考え方で中古マンション購入を進めたのかをお話しします。
これから家を買おうか悩んでいる方にとって、
かなり現実的で参考になる内容だと思います。
年収450万円・47歳女性からのご相談内容
今回の相談者さんは、
47歳の女性・年収約450万円。
中学生の娘さんと、これから2人暮らしをする予定です。
・初めての不動産購入
・将来が見えにくくて不安
・できれば3LDKがいい
という、すごく正直で現実的なお悩みでした。
「場所は利便性の良いエリアがいい」
「広すぎなくていいけど、子どもと暮らすゆとりは欲しい」
この時点で、方向性はかなり整理されていました。
月々8万円の支払い、本当に大丈夫？
ご本人の感覚としては、
**「月々8万円くらいなら頑張れそう」**とのこと。
ただし、ここで大事なのは
住宅ローン＝毎月の支払い全部ではないという点です。
マンションの場合は、
・住宅ローン
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代（必要な場合）
これらが毎月かかります。
そこで今回は、
管理費・修繕積立金・駐車場代で月2.5〜3万円
→ ローン返済は月5万円前後
という設計を提案しました。
このバランスだと、
金利が上がっても無理が出にくくなります。
借入額は1500万〜1600万円が現実的
毎月5万円前後の返済をベースに考えると、
借入額は1500万〜1600万円程度が安心ライン。
「2000万円くらいかな？」と考えていた相談者さんも、
数字を整理すると、
“借りられる額”と“無理なく返せる額”は違う
ということに納得されていました。
駅近×築40年前後の中古マンションという選択
今回おすすめしたのは、
駅近・築40年前後のマンションです。
理由はとてもシンプルで、
・駅近＝夜道が明るく人通りがある
・娘さんの通塾や帰宅時の安心感
・価格が抑えやすい
・築古でも3LDKが取りやすい
特に女性とお子さんの暮らしでは、
**「夜の安全性」**は何より重要です。
築年数だけで判断せず、
立地の価値を優先する考え方ですね。
フルリフォーム済みより「自分で整える」
最近は、完成済みのフルリフォーム物件も多いですが、
今回はあえて、
・箱（建物）はそのまま
・内装は自分好みにリフォーム
という提案をしました。
理由は、
・費用対効果が高い
・色や雰囲気を選べる
・完成後の満足度が高い
ショールームを見ながら
「こういうキッチンがいいですね」
と話す時間は、実はとても楽しいんです。
築古マンションの配管や修繕は大丈夫？
築40年と聞くと、
「配管が心配…」という声は必ず出ます。
一般的に、
・外壁修繕：10年ごと
・配管更新：25年前後
が多く、築40年なら
すでに2回目の大規模修繕が終わっているケースも多いです。
さらに、
最近は耐久性の高い素材に交換されていることも多く、
管理組合資料を確認すれば、
リスクはかなり見える化できます。
総費用のモデルプラン
今回の想定はこんな感じです。
・物件価格：1000万円前後
・リフォーム：約300万円
・諸経費：150〜200万円
これを、
無理のないローン枠＋固定費を抑えたマンション
で組み立てる。
そして、
毎月数千円〜1万円程度の余力を
将来の修繕や不測の事態のために残す。
これが「安心して住む」ための設計です。
家賃感覚で考えると、不安はかなり減ります
今まで賃貸で家賃を払えていた方なら、
毎月均等返済は家賃感覚で考えてOKです。
ローン期間は32〜33年が上限になりますが、
実際に住み続けるのは
子どもが独立するまでの7〜10年という想定。
その後は、
・売却
・賃貸
・コンパクトな住まいへ住み替え
こうした選択肢を最初から持っておくことが大切です。
団信という「見えない安心」
住宅ローンには
**団体信用生命保険（団信）**が付いています。
もしもの病気や万一のとき、
住まいが守られる仕組みがある。
これは賃貸にはない、
持ち家ならではの安心材料です。
女性目線と「ポリス目線」での物件選び
正直、私は女性にはなれません。
でも、これまでの経験から、
・夜の街灯
・人通り
・通塾ルート
・夜の雰囲気
こうしたポイントを
**「未然に防ぐ目線（ポリス目線）」**で確認しています。
昼だけでなく、夜も見る。
これが女性のお客様には特に大切です。
まとめ
今回の相談は、
・条件が現実的
・考え方が整理されている
ということもあり、
良い物件に早く出会える可能性が高いと感じています。
マンション購入は、
買うことがゴールではありません。
暮らし → 将来 → 売却や住み替えまで含めた設計
これが本気不動産の考え方です。
ご相談やご質問があれば、
コメント欄や概要欄の
ホームページ・公式LINEからお気軽にどうぞ。
それでは、また次回のブログで。
本気不動産の佐藤でした。