マンション購入後に「こんなはずじゃなかった…」を防ぐために、本気不動産の佐藤が“外れマンションの7つのリスク”を実務目線で解説。身体的負担・周辺環境の変化・管理意識低下・修繕積立金不足など、将来リスクの上がりやすい物件を避けるためのチェックポイントをわかりやすく紹介します。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は 「買ってからリスクが爆上がりする外れマンションを避けるための要点」 を、私の実務経験を踏まえてわかりやすく整理してお届けします。
マンションって、見た目が良かったり設備が豪華だったりすると、どうしても“良さそう”に感じてしまいますよね。でも実務の現場では、「よかれと思って買ったら、数年後にリスクが急増していた」 というケースは珍しくありません。
そこで今回は、
外れマンションのリスクを7つに分解して、将来後悔しないための見抜き方 をまとめました。
■外れマンションのリスクは大きく7つ
①身体的負担が大きい動線・立地・設備
坂・階段・エントランスから部屋までが遠い大型物件などは、若いうちはよくても50代以降は急に負担が増えます。
タワーマンションの高速エレベーターで耳鳴りがする方もおり、これも意外な盲点です。
②周辺施設・交通の撤退リスク
スーパーや病院がなくなる、バス路線が廃止される…。
これは本当に予測が難しいので、「撤退されても困らない立地か？」 を確認する必要があります。
③広すぎる間取りが招く固定費の増加
広い部屋は魅力的ですが、管理費・修繕積立金・固定資産税は面積に比例して上がります。
特にRC造は建物評価が下がりにくく、固定資産税がずっと高い というケースも。
④マンション・住民の高齢化で管理弱体化
新築購入時の30代〜40代が、そのまま30年住むと一気に高齢化します。
管理を担うメンバーが不足し、管理意識が薄れると“外部任せ”になりコスト増にもつながります。
⑤住民の管理意識低下で外部依存が増える
管理会社任せになると、人的コストの高騰もあり管理費が上がりやすい傾向があります。
住民同士の協力が薄れると、運営がどんどん受け身になりリスクが増大。
■コスト上昇と積立不足が最大リスク
⑥管理費・修繕コストの上昇
物価高・人件費高騰の影響で、管理員・清掃員のコストは全体的に上昇傾向。
仕様見直しや委託範囲の調整をしないと、リスクは加速度的に増えます。
⑦修繕積立金の不足リスク
工事費が高騰する中、積立が追いつかず不足するケースが増えています。
購入前に必ずチェックしてほしいのは以下の項目です。
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現在の積立総額
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滞納者の有無
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過去の値上げ履歴
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今後の改定方針
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長期修繕計画の妥当性
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管理会社の委託範囲と費用構成
この辺は慣れていないと見落としやすいポイントなので、ぜひ慎重に。
■最終結論：最大のリスクは「お金」
老後資金に余裕のある方は多くありません。
だからこそ、管理費・修繕積立金の上振れは生活の安定に直撃 します。
マンションの魅力は、本来「賃貸よりも住居費が安定しやすい」こと。
しかし管理が崩れればその前提が壊れ、外れマンション化が加速します。
■では、どう対処すれば良いか？
●購入前
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長期修繕計画・積立状況をしっかり確認
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周辺環境の将来性を調べる
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動線や立地が将来の身体に合うか想像する
●購入後
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理事会や総会に積極参加
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委託範囲の見直し提案
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工事仕様の妥当性チェック
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専門性のある住民の力を借りる
住民参加が増えるだけで、管理費の上昇カーブは本当に緩やかになります。
■最後に
外れマンションを避けるには「情報」と「参加」の2つが鍵です。
ブログだけではお伝えしきれない “現場のリアル” は、セミナーやLINE相談でもお話していますので、気軽にご利用くださいね。
ぜひ、マンション選びの参考にしていただければ嬉しいです。
⑤【関連動画リンク（本気不動産YouTube：実在リンク）】
※マンション管理・リスク回避に近いテーマを厳選しました。
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