40代以上の方へ。不動産歴25年・1200件の取引経験から、売却先行／購入先行の判断基準、ローン準備、仮住まいを避ける進め方までを11項目で解説。ストレスなく住み替えを成功させる実務的ガイド。
🏡 40代からの住み替え・買い替えは「重く考えすぎない」が鉄則
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今回は「40代以上の住み替え・買い替えのコツと進め方」について、不動産歴25年・売買1200件・査定4000件超の経験から、実務的に整理してお話します。
40代になると、老後や将来の暮らしを意識して「そろそろ家をどうしようか」と考える方が増えてきます。
ただ、買い替え＝一世一代の大決断と捉えがちで、結果的に動けなくなってしまう方も多いんです。
実は、住み替えは「正しい段取り」を押さえれば、仮住まいも二重払いも不要で進められます。
今日はそのポイントを、11項目に分けて分かりやすくお伝えします。
📌 1. 売却先行か購入先行か？基本の分岐を理解する
住宅ローンが残っている方や、売却資金を次の購入に充てる方は**「売却先行」が基本。
逆に、年収や返済能力が高くダブルローンでも耐えられる方は「購入先行」**も可能です。
ただし、購入先行の場合でも「一定期間内に旧宅を売却する」という条件付きローンが一般的。
銀行審査では抵当権解除と残債完済の確実性が最重要です。
💰 2. 売却価格は「理想」ではなく「現実」で組む
よくある失敗は「昔4000万円で買ったから、今もそのくらいで売れるはず」という主観です。
愛着があるほど高く見積もりがちですが、相場との乖離は資金計画崩壊の原因になります。
ここで必要なのは、「売れる価格」ベースの資金設計。
第三者査定で現実的な金額を把握してから動くのが、成功の第一歩です。
🧾 3. 買取保証・下取り保証を活用しよう
「もし売れなかったらどうしよう？」という不安を解消するのが、買取保証制度です。
一定期間売れなければ、事前に決めた金額で不動産会社が買い取る仕組み。
これにより、金融機関へのローン審査も通りやすくなります。
新居の完成までの資金計画を、保証書付きで説明できるのは大きな安心です。
🏠 4. 仮住まいは基本的に不要！
実務経験から言えば、仮住まいが必要なケースはごくわずか。
引渡し時期の調整や保証制度をうまく使えば、直接引っ越しが可能です。
仮住まいを当然のように提案する業者は、正直言って「やり慣れていない」証拠。
無駄な出費を避けるためにも、スキーム設計に強い不動産会社を選びましょう。
🧩 5. 業者選びが成功の鍵
住み替え経験が少ない業者だと、仮住まい前提・二重払い前提の提案しか出せません。
プロの仕事は、「損を出さない進め方」を設計することです。
信頼できる担当者と一緒に「時期・資金・引渡し」を組み立てましょう。
⏳ 6. 40代はローンの“カウントダウン”を意識
40年ローンを組めるのは40歳前後までが限界。
年齢が上がるほど完済年齢の上限（75〜80歳）に近づき、毎月の負担が増える構造になります。
焦る必要はありませんが、40代後半に差しかかったら、早めの計画が合理的判断です。
💳 7. ローン審査の前に「借入整理」
車のローン、リボ払い、キャッシング…。
これらの月々の支払いが住宅ローン審査に影響します。
原則は「家が先、車は後」。
家族に内緒の借入も正直に相談し、最適な返済計画を立てましょう。
📉 8. 現在の残債と支払い額を把握
意外と多いのが「ローン残高は知ってるけど、月々いくら払ってたっけ？」というケース。
支払い情報を整理することで、買い替え可能額と余力を正確に見積もれます。
📅 9. 審査〜購入〜売却〜引渡しまでの時系列設計
買い替えの流れは次の通りです👇
1️⃣ 意思決定と現状把握
2️⃣ 査定で自己資金を把握
3️⃣ 金融機関に事前審査（保証書付き）
4️⃣ 購入物件を確定
5️⃣ 旧宅の販売契約と引渡し時期を同期
6️⃣ 新居の決済・引越し
この流れをプロが設計すれば、資金ショートも二重払いも避けられます。
💵 10. 税制優遇の使い分け
売却には「3000万円特別控除」、買い替えには「買換え特例」、購入には「住宅ローン控除」。
これらは併用できないため、確定申告で最適な制度を選びます。
税務署の窓口で丁寧に説明してくれますので、事前準備をして相談に行きましょう。
🌿 11. 住み替えの“広義のメリット”を忘れずに
断熱・設備の向上で光熱費が下がり、住み心地もアップ。
老朽化リスクの少ない新居への移行は、心理的にも生活的にもリセット効果があります。
物価高や家賃上昇のなか、住み替えは「攻めの防衛策」になることも。
長期的に見れば、資産を守る大切な選択肢です。
💡 まとめ：今は「スマート住み替え」の時代
最近はローンや契約もアプリ化が進み、手続きも簡単。
仮住まいも二重払いも、やり方次第でゼロにできる時代です。
住み替えを重く考えすぎず、プロと組んで最適ルートを作りましょう。
🎥本気不動産YouTubeチャンネルでは、今回のテーマに関連する内容を詳しく解説しています👇
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🎙️おまけトーク
動画の最後では、Apple Watchの買い替えを悩む話も（笑）
家のローンも時計の買い替えも、「タイミング」と「使い方」が大事ですね。