報酬は必要経費？

お疲れちゃんです

私は仲介売買の営業マンで、たんなる仲介屋ですが

このところ、たんなる仲介屋が売主の立場で取引をすることが増えたと

先日お話ししました。

本日、元同僚から連絡がありマンションの仕入がしたいとのことで

相談をうけました。(仲介屋)

質問の内容が『どうすれば中古のマンション仕入ができるの？』でした。

バカかと思いましたが、先輩なんで丁寧に教えてあげました。

不動産業界に転職を考えている方や、リノベーションに憧れ方の参考になればと思います。

【中古マンション仕入の基本】

①ひたすら仲介業者に訪問営業。

好きな言葉　『なにかないですか？月末押し込みますよ！』

効率は悪いですね、業者に適当にあしらわれます。

②レインズ検索からのＴＥＬアポ攻撃

好きな言葉　『買取なんですけど、安くなりませんか？』

効率は良いですね、交通費が掛かりませんし、営業がサボりません

③営業マンに賄賂

好きな言葉　『私にもバックしてくださいよ！』

効率：抜群にいいです。

はっきり言いますが、これに尽きます

結局は担ボかよ！って思っているかた、そうですよ！

じゃないと、平均ノルマ2本は買えませんよ

就職する際は担ボを会社が認めているとこに就職しましょうね。

買いやすいですよ！

　　　　　　　　　　リアルリノベーションでした。

いろいろな報酬

お疲れちゃんです。

先日、ギャラの話を書いたので続きです。

昔ばなしですが、

ある日の事、レインズ物件検索していると、

埼玉のはずれで、えらい安物件が出てました。

心理的瑕疵でもあるのかなぐらいに考えてＴＥＬ

瑕疵もなく、とくに問題なし

物元業者はみなさんご存知○○ハウス

ＣＭもやってるので確実に知ってるとはおもいます。

この物件自社で買い取って、再販しようと思い、早速交渉に入りました。

この業者さん、営業がほとんど女性でキャバ嬢みたいな感じで有名！

私の担当も、お目目クリクリで、かわいらしい女性

交渉も順調に進んで、契約日の設定

しかし、契約日前日に状況が一変

お目目クリクリちゃんが豹変して、

『あのさ～今回物件安くしてあげたんだから担ボちょうだいよ』

突然なにを・・

『えっ・・・御社かの有名な・・』

そんな事、いいんですか？

私がびっくりです。

お目目クリクリちゃん

『そんなの関係ないから、処理はこっちでやるからお金準備してね』

ですって！

しっかり数十万の担ボ払いましたよ。

まぁ物件そのものが破格だったので、利益も大きく取れましてから

結果オーライですが

しかし、女性のタフさに感服ですね。

完全にプロでしたね、お目目クリクリちゃん

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取引は気をつけなはれや

不動産業界に転職？

お疲れちゃんです

本日、私のブログご覧になり、

転職の相談をしてくださった方がいらっしゃいます。

こんな私に相談してくれるなんて感謝です。

そんなこんなで、転職についての話。

確かに、不動産は魅力の業界です、

やる気次第でお金をどんどん稼げる、20代で1000万

そんな話いくらでもあります。

イメージ・・・？

実際は・・・？

はい、めっちゃキツイです

賃貸、物元管理、売買仲介、分譲マンションの管理会社

用地仕入、中古マンション転売、宅地分譲、注文住宅

土地活用、ワンルーム販社、ワンルーム開発、新築デベ

業種いっぱいあります。

どれを選択するかによりますが、基本最初の２，３年はキツイですよ！

どの業種にも違う辛さがあります、賃貸はクレーム多いし

用地仕入なんか、地上げに何年かかるか？

ワンルーム販売会社は、朝から晩まで、ずっと電話！

私の会社では『一生もしもし』って呼んでます。

売買仲介なんか、

ステ看貼って、電ビラ貼って、ポスティング投げまくって、

警察に捕まって・・・

まぁ～とにかく厳しさはあります。

じゃぁ何で、不動産業で働いているのか？

答え・・・ギャラです

しかも、いろんな形でギャラが発生するのが、この業界の魅力

ギャラの内容は・・・捕まっちゃうな俺

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　お疲れちゃん

レインズは売主だらけ！

さてさて、

先日の話ですが、現在の不動産指定流通機構＝レインズの

新着物件検索してみると、

ほとんどが売主物件になってますね、

これは

買取再販業者に物件が流れてるからなんですが、

媒介をもらった仲介業者が転売屋に直で卸す

この背景には、仲介手数料がまともに貰えない事が

挙げられます(あと、エンドはめんどくさい。しかもローンでこけるし。)

中古物件の売主、買主どちらも手数料まけてくれって時代です。

鼻水垂らして必死に取った媒介で手数料が出ないなんて

最悪もいいとこですからね。

確実に仲介手数料を払ってくれる、転売屋に卸すわけなんです

要はエンド仲介はめんどくさいって事ですね、

そうなると、皆さん安い中古マンションを買って売主って立場で

取引したいわけですね。(交渉ごとも強気でいけますから)

これは、在庫が有るうちはいいです。

在庫なくなってくると・・・・そうです高買い

高買いでもいいんですよ、売れれば・・・

自社で売り切れば何も問題ないのですが、自社販売に限界を感じると

そうです、他社付けに頼るわけです、

そうなるとレインズ登場です。

高買いしすぎて相場を上げ過ぎた結果

売れ残り、レインズに登録して情報のバラマキが始まる

悪い兆候です

プロジェクト資金をノンバンクあたりから借り入れしているようじゃ・・・

年始でポンですよ　　　　　　　　　　おぅ～コワ

新着物件検索！

不動産業者のみなさん

最近、レインズ見てますか

私の毎日の日課として、レインズ検索は欠かせません

朝一番に出社してチェック

夜遅くまで残ってチェック

最新の情報がほしいから頑張ってチェックしてるわけです。

既存のお客に最新の情報を提供したいわけですね

これで契約になればラッキーです

都内がホームグランドの私は、中古マンションを狙っているのですが、

このところ様子が変です、

最近、レインズの新着ほとんどが売主になってます

仲介業者から言わせれば、おいしい話ですよね、

仲介手数料が両手でもらえるチャンスですからね、

しかしながら、これ問題ですよ！

何で問題なのかって言いますと

市場に変化が出始めたってことなのですが、

問題です

不動産業界にどのような変化が起きたのでしょうか？