安倍政権推奨の投資信託、不動産投資「ＲＥＡＴ」が１２年ぶりの高値！過剰過熱が懸念

アベノミクスの３本柱、今一つ？

第２次安倍政権が発足し６年が過ぎ、経済政策であるアベノミクスの金融緩和や財政出動、成長戦略の３本柱を打ち出したものの、経済界にとって中小企業を含め大きな成果は大きくはありません。

日銀は、異次元金融緩和政策を打ち出したものの、思い通りの効果には至らず、経済産業省が司令的である成長戦略もさほど成果が得られていない状況です。

金融庁においては、「貯蓄から資産形成へ」とＮＩＳＡ（日本版Individual Savings Account：少額投資非課税制度）など資金を流通させる施策を打ち出しますが、口座開設するものの、大きな影響が出ていないのが実態です。

投資家が期待？ＲＥＡＴ指数が高値を維持

この状況の中、投資家から集めた資金で不動産を買い入れるＲＥＡＴ（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）市場が活況を帯び、東京証券取引所に上場するＲＥＡＴ全体の値動きを示すＲＥＡＴ指数は、約１２年ぶりの高値で推移しています。

日銀のマイナス金利政策により、国債の金利は著しく低下しており、行き場を求めた資金は比較的分配金の多いＲＥＡＴに流れ込んでおり、この加熱ぶりを昭和のバブル崩壊のように懸念する声も聞かれるようになってきました。

米中貿易戦争に影響ないＲＥＡＴ

米中貿易戦争が継続する中、世界経済は先行きを懸念し低迷状況、先行き不透明ですが、ＲＥＡＴは米中貿易戦争には影響しにくく、大都市圏のオフィス空室率の低下や、インターネット通販の拡大による物流施設のニーズも高く、投資額は増加傾向です。

ＲＥＡＴは、投資額の３〜４％程度の年間配分金を受け取れる銘柄が多く、国債の金利はマイナス圏に沈む中、国債の利回りで運用できない金融機関もＲＥＡＴの買い手となっています。

日本特有のタンス預金を市場へ流通させられるか

日本は、従来より資産を金融機関に預けずタンス預金と呼ばれる家でお金を貯めこむという風習があり、金融庁ではしきりに市場に資金を流通させようとあらゆる施策を打ち出しています。

ただ、投資に興味を持った資産家でも銀行や証券会社など、販売手数料や信託報酬の高い金融商品を薦めることも少なくなく、投資家の利益を無視する姿勢もメディアに取り上げられています。

ＲＥＡＴへの投家は増加傾向にあり、今後、アベノミクス効果が発揮できるか注視されますが、ＲＥＡＴ始め投資信託は「元本保証」されないことを常に頭に入れ、十分検討する必要があります。

[2019.9.6]

消費者物価指数が0.6%上昇で３１ケ月連続上昇！インフレ対策に安倍政権推進の投信か？

携帯通信料は下落したものの菓子類、外食が上昇

総務省が８月２３日に発表した７月のＣＰＩ（Consumer Price Index：消費者物価指数：平成２７年＝１００）が、生鮮食品を除くコアＣＰＩ総合で101.5と前年同月から0.6%上昇し、上昇は３１ケ月連続となりました。

ただ、大手通信企業の料金プランの値下げなどもあり、携帯電話通信料は5.7%下落したものの、季節柄、アイスクリームなどの菓子類が2.8%、焼き肉など外食が0.9%上昇してます。

また、原油価格の下落を受けガソリンは4.3%減少した一方、原油価格動向が数ケ月遅れで反映される電気代は2.7%、ガス代は3.0%上昇しました。

ＣＰＩの動向チェックは家計にも影響

ＣＰＩとは、消費者が消費する商品やサービスの価格の総合的な水準を示す指数であり、総務省が毎月発表しています。

対象となる商品やサービスは、消費者の家計支出の中で重要度の高いものから選択されており、５年ごとに見直され、調査結果は経済政策や年金の改訂などに利用されています。

ＣＰＩの推移を追っていけば経済の動向も見えてきてきますので、物価の変動は家計にも大きく影響するため、今後の動向には注目してください。

原油価格の下落だけでは補えない価格高騰

外食や食料品など原材料費や物流費、人手不足による人件費の上昇でコスト増が商品に転嫁されることを踏まえれば、原油価格などの下落の影響を打ち消すほどの強さもありません。

コアＣＰＩの上昇率は、今年１０月の消費増税引き上げ前の９月には０％台前半まで鈍化する可能性が高いと考えられます。

１０月以降は、電気代やガス代、携帯や固定電話の通信料など消費増税は１１月以降となりますが、コアＣＰＩ上昇率は、消費増税により、１％程度上昇されると考えられます。

今後も値上げラッシュ

今年９月には、ブルボンなど菓子類や店舗で使用されるＢＧＭの手数料率、１０月には、東京海上日動火災保険など火災保険料、１１月には味の素など調味料類などが値上げが発表されています。

安倍政権は、発足当初よりデフレ脱却を政策として掲げてきており、現在は生活必需品の日用品など物価が上昇しており、今後もインフレ傾向は避けられないと予測されます。

物価が上昇すればお金の価値は下がり、計画的に貯蓄しても長期的な計画の見直しは必要となり、投資信託など資産増加に向けた検討も必要となっています。

[2019.9.3]

人手不足による企業倒産件数が高水準！介護など年間過去最多更新も

倒産件数、今年は去年を上回るペース

東京商工リサーチによると、今年１月〜7月まで人手不足を要因とした企業倒産件数が277件と過去最高だった平成３０年を上回る可能性が出てきました。

厚生労働省によると、平成３０年度の有効求人倍率は1.62倍と好水準で推移する中、介護など労働集約型サービス業の中小企業が人材を確保できないのが実態で、従業員の退職も重なり廃業に追い込まれています。

今年１０月以降は、全国各地で最低賃金の引き上げが予定されており、さらに経営の重荷となりそうです。

倒産要因、従業員の退職がトップ、次いで従業員確保

倒産の要因別で最も多かったのは従業員の「退職」で、中核社員の転職などで事業継続に支障が出て前年同期から2.2倍の２５件に達しました。

次いで、従業員の確保が困難で事業継続に支障が出た「求人難」で、同2.1倍の５１件と雇用情勢を要因にした倒産の増加が目立っています。

産業別では、接客対応を中心とするサービス業が同２３％増の７４件で最多となり、次いで建設業が３９件、製造業が２７件と続きました。

人件費は上昇傾向、来年には同一労働同一賃金制度も開始

人件費は上昇傾向が続いており、厚生労働省の都道府県ごとに定める最低賃金の平成３１年度の上げ幅は、全国平均１時間あたり２７円を目安と決めています。

さらに、令和２年４月からは同一労働同一賃金制度も始まり、同じ業務内容であれば正規雇用、非正規雇用に関係なく同じ待遇となります。

人件費の高騰は、さらに経営を圧迫する流れが続きそうです。

外国人労働者を承認、介護や建設業でも雇用可能に

深刻な人手不足に対して安倍政権では、外国人労働者をより受け入れるべきと出入国管理法を今年４月から施行し、介護や建設などの業種でも外国人の在留資格を設ける方針です。

ただ、人手不足解消には、従業員の外国人に対する研修などの時間や人手も大きな負担となっており、早急な解消は難しく人手不足関連倒産件数は、今後も増加すると考えられます。

中小企業庁では、中小企業の廃業が令和５年までに累計で約650万人の雇用と約２２兆円のＧＤＰ（Gross Domestic Product：国内総生産）が失われる可能性があると分析しており、中小企業に対し早急な効果的施策が求められます。

[2019.8.30]

五輪選手村マンション「HARUMI FLAG」の販売７１倍と０倍の差の理由

「HARUMI FLAG」第１期販売、申込数1,543組に

令和２年の東京オリンピック・パラリンピックの選手村と使用される「HARUMI FLAG」は、五輪終了後に分譲マンションとして販売されますが、その第１期600戸が８月４日まで売り出され、申込数は1,543組と最高倍率で７１倍に達しました。

平均で見ると2.6倍となり、600戸全てに申し込みがあったわけでなく、一部で購入申し込みが０倍という住戸があり、不動産業会の認識からでは異常な状況と言えます。

最上階は海沿で価格は１億円超え

平均で2.6倍で最高倍率で７１倍という物件は、人気物件の証でもあり、通常は平均倍率５倍以上の住戸を回避する動きが出ますが、高倍率の住戸を申し込んでも抽選に外れる可能性が高いため、その後の第２期以降の販売に切り替えた可能性も高くあります。

「HARUMI FLAG」は、総戸数4,135戸が分譲される予定で、入居は令和５年の予定で「まだ先がある」との判断で申込み０倍の住戸が出たと考えられます。

高倍率になったのは、眺望の良い海沿でレインボーブリッジも目の前に見え、最上階住戸が倍率７１倍となり、価格は８０平米弱で１億円を超える３DKと普通のサラリーマンには手が出ない価格帯となりました。

首都圏大地震が起きた場合は？

一方、東京湾岸地区マンションは首都圏大地震など津波が来た場合、東京湾が入り口が狭いため東京都によると満潮時で平均海面2.61mとなり低階層には懸念されますが、東京都は一部浸水の恐れがあるものの、死者などお大きな被害は生じないとしています。

ただ、東京都湾岸局の資料によると、湾岸エリアの平均海面は4.6m以上となっており津波は最大で3.71mと見解しています。

東京都湾岸は、国内でも有数の津波の少ないベイエリアとされており、安心して海の眺望を楽しむこともできます。

アクセスは駅までは遠いものの、BRT開通予定で利便性向上

「HARUMI FLAG」は、最寄駅が地下鉄の大江戸線勝どき駅で、駅からは約１６分以上となるものの、ＢＲＴ（Bus Rapid Transit：バス高速輸送システム）が身近にできる予定で自転車なら数分で銀座などにも出かけるメリットもあります。

「HARUMI FLAG」には、商業施設や小中学校もあり、５１に及ぶ共用施設のうち２６施設は利用可能で利便性は幅広く網羅されています。

投資目的でなく、住居目線で見ればこれからの日本のマンションの方向性を示すフラッグシップとも見られ、「HARUMI FLAG」の次回販売は１１月中旬で、その人気度が注視されます。

[2019.8.27]

住宅ローン金利さらに低下！変動型は0.4%台で金融機関間で競合激化

ジャパンネット銀行、変動型金利は0.415%

インターネット銀行による住宅ローンの参入により、住宅ローンがさらに競合し変動型では年0.4%台の商品も珍しくなくなってきています。

ただ、住宅ローンの金利だけでなく、返済中の病気などに備え、住宅ローンに付帯する保障も考えなければ、実際に有利なのかはわからなくなってきます。

住宅ローンの中でも変動型は目先の動きが激しく、７月３０日にはインターネット専業のジャパンネット銀行が住宅ローンに参入し、金利は0.415%と他行を引き離しました。

一方、新生銀行も７月１日に変動型住宅ローンで0.45%と競合し、両行とも８月も金利を同水準に据え置いています。

低金利だけでなく、保障も考え選択すべき

新規での住宅ローン変動型は、６月までは新生銀行の金利0.45%、じぶん銀行0.457%と最低水準を維持してきましたが、ジャパンネット銀行がこの水準を下回りました。

ただ、住宅ローンは金利だけで判断し低水準が優位であるとは言えず、返済中に病気をしたり、経済の先行き見通しが不透明の中、賃金が減少することががあり保障が重要となってきます。

返済中に万が一の起こった時に加入する団体信用生命保険にプラスし、病気などで返済が厳しくなた場合に残債が減免される保障が無料で付帯する住宅ローンも出てきています。

低金利背も保障をつければ金利上昇

ジャパンネット銀行では、疾病保障はオプションで選択できますが、0.1〜0.3%の金利が上乗せされることになり、付帯した場合の金利は最大で0.715%と低金利の魅力は薄れてしまいます。

一方、新生銀行でも安心保障団信と保障が金利の上乗せなく付帯されましが、対象となるのは、一定日数以上の要介護状態など一般的な疾病保障よりも保障条件は厳しくなっています。

じぶん銀行や住信SBIネット銀行でも金利の上乗せなしで疾病や就業不能に備えた保障がついていますが、年齢などで付帯できない場合もあります。

全期間固定型「フラット３５」も過去最低金利

住宅ローンを選択するのにあたり難しくさせるのが金利や変動型・固定型の返済法であり、７月には全期間固定型のフラット３５（買取型）も過去最低金利を更新し、８月からはさらに0.01%低下し、２ケ月連続で過去最低を記録しました。

８月には１０年物国債の利回りが３年ぶりに一時マイナス0.2%を下回り、日銀の誘導範囲の下限を割り込むなど、国債利回りは住宅ローンで主に固定型に影響が大きくなります。

今後も固定型の金利が低下した場合、どの住宅ローンを選択すべきかさらに困難となりそうです。

[2019.8.23]