こんにちは！
土屋多江子です！
私が投資家さんからいただく
質問の中で良く聞かれることを
今日はご紹介します！
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中古の建物って
どこを見れば良いの！？
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では
何を基準に判断すればよいのか？
正直言って
建物の良し悪しを
判断する内容は
私が知っているだけで
『100以上』は存在しますね！！
！？ |дﾟ)
でも、ご安心ください。
プロでも最初は大まかに
分別します。
その内容を
紹介していきます！
・・・・
では、はじめは、
”この建物ダメな理由”からいきますね～
「中古物件を見たとき」に
私が判断する内容です。
それはコレ！
↓ ↓ ↓ ↓
★★★★★★★★★★★
１、構造的に危険
２、劣化が激しい
３、維持費がかかる
４、使い勝手が悪い
５、改修費用が莫大
６、コンバージョン不可
７、増築・増設が不可
８、都市計画の障害物
★★★★★★★★★★★
では、ひとつづつ解説します！
１、構造的に危険
昭和56年以前の建物は
原則、耐震診断が必要です！
それが無ければ避けましょう！
２、劣化が激しい
これはプロじゃなくても
意外と見れば分かると思います。
１箇所２箇所直したところで
あっちもこっちもとなるなら
新築にした方が早いですよね
(^^
３、維持費がかかる
代表的な物は
エレベーターと防災費です。
どちらも専門の業者に委託しますから
ビルなどは要注意！！
毎月業務提携費用がかかります。
４、使い勝手が悪い
昭和の頃に比べて
大きく違うのは【間取り】です。
今のお客様のニーズに
合わない場合は避けましょう！
５、改修費用が莫大
それこそ新築にした方が
安くて良い物が
出来てしまう場合は避けましょう！
６、コンバージョン不可
そもそもコンバージョンって？
既存建物の用途を変更して
前面改装を施して新しい建物へ
再生させる方法です。
採算の合わなくなった
オフィスビルのほか
歴史的建造物を
商業施設として甦らせて
人を集めている例もあります。
まあ、これは相当大きな
プロジェクトのお話ですね。
７、増築、増設が不可
建ぺい率・容積率・構造的に
床面積が増やせないか
検討して、最大限の
コストパフォーマンスを
想定します！
８、都市計画の障害物
主に、既存の状態で
建ぺい率・容積率が
オーバーしている場合や
接道の条件が悪い場合などです。
・・・・・
あ、
何となく難しそうに聞こえますが
第一印象での見方なので
大まかに判断出来れば良いんです(^^)/
こんな角度でいいので
中古物件を見れば見るほど
判断能力が付いてきますよ！！
・・・・
例えば、不動産業者に
「利回りが良い物件ですよ！」
「満室ですよ！」
とオススメされても、、、
”ある程度、自分で判断できる”
ことが出来るようになります。
～～～～～～～～～～～～～～
これで
”買ってから分かる大変な物件”
を回避できるようになります
～～～～～～～～～～～～～～
・・・・
では、
次回は逆のパターン
「どんな建物を残す？」
バージョンの解説です！
お楽しみに～
１日３分で学べる不動産投資
コンサルティングマスター
土屋多江子でした～！
