不動産屋には もう頼らない？！

こんにちは！

満室大家さんの共通点ばかり研究している

土屋多江子です！

今日は「ウチコミ！」の

エージェント契約をしました！

横須賀三浦地区の担当です。

原則、地域ごとに担当エージェントは

１社のみのシステムです。

「ウチコミ！」とは？↓

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

借主様から仲介手数料を

いただきません！

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

と言うのが売りのサイトなので

不動産業者によっては

「余計なことをするな！」

とお叱りを受けるそうです。

でもでも、

私は大いに賛同します！

大家さん、借主さん

双方にメリットが大きいですから！

もう

不動産屋が物件を

抱える時代は終わりました！

ところで大家にとって

「ウチコミ！」ってどうなの？？？

と言うあなたの為に

今回は「ウチコミ！」

について、解説します！

まず、「ウチコミ！」を利用した場合の

大家さんのメリットです↓↓↓↓↓

★★★★★★★★★★★★★★★★★

１、所有者が直接募集できる！

２、物件のPRは書きたい放題！

３、登録料は無料！

４、手数料は成約時に１ヶ月分のみ！

５、借主と直接交渉できる！

★★★★★★★★★★★★★★★★★

どうです？

所有している物件が

なかなか決まらないと思ったら

登録する価値ありです！

「ウチコミ！」のサイトはこちら↓

https://uchicomi.com/

思ったより縛りがゆるくて

他の不動産業者に賃貸管理を

頼んでいても登録できます。

「ウチコミ！」で成約になったら

管理会社と担当エージェントが

共同で契約を進めてくれます。

不動産投資物件を

買ったはいいけど・・・

管理会社が頼りなくて・・・

ホントに広告活動してくれてるかな・・・

募集の仕方が生ぬるい！・・・

全然、入居者が決まらない・・・

そんな悩みや不安を抱えているなら

自分で動いちゃいましょう！

今日はここまでです～

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

人のフンドシで利益は得られる？

こんにちは！ 満室大家さんの共通点ばかり研究している 土屋多江子です！

今日は

昨年購入した１棟マンションに

防犯カメラの設置をしました！

今は良い商品が手軽に購入できますねー！

いつもは、違う事でお世話になっている

某K氏にお手伝いしてもらいました

助かりました！

ありがとうございましたー！

さてさて

本日は、頭金の話です！

よく、こんな質問をされます

「これから

不動産投資をしようと思っているけど

ぶっちゃけ、いくら用意したらいいの？」

えー、結論から言いますと

～～～～～～～～～～～

頭金ゼロ円はダメですー！ ～～～～～～～～～～～

まず

銀行からお金を借りて

不動産投資をしようと

思っているのであれば

銀行の立場になってみましょう！

銀行の融資窓口の担当者に

「すごく利回りが良い物件なんです！

絶対に返済出来ますから 全額貸して下さい！」

すると銀行員は

「人のフンドシで利益を得ようって

言うのに、あなたの負担は無しですかあ？」

まあ、言い方は違いますが（笑）

こんな内容の事を言われます

ものすごく年収が良くて

お勤め先がお固ければ

話が違うかもしれません。

ただ、ものすごく年収の良い人が

貯金ありません。ってもの

信用を欠きます（笑）

銀行員は百戦錬磨なのです

下手な言い訳や、ハッタリは

通用しません。

普段の金遣いやルーズさを

瞬時に見抜きます！

やはり、不動産投資は

銀行の協力無しでは

成り立ちません！

あなたが不動産賃貸を事業として

責任感持って経営する事ができるかを

彼らは見極めます！

その為にも

やはり頭金は必要です

では、どれくらい用意すればいいの？

と言われれば

だいたい

物件価格の２割～３割は

用意すると良いでしょう！

えーっ！って思ったあなた！

この話を今日、知っただけで

あなたはラッキーです。

明日から目的を持った

貯金が出来るんですから！

これから不動産投資について

１から勉強しようと思っている方は

「よし！この物件を買おう！」

ってなるまで、もう少し

時間がかかりますよね？

その間に貯めればいいんです！ ★★★★★★★★★★★

チャンスが来た時に

あなたが銀行の基準に

達していればいいんです！ ★★★★★★★★★★★

本日のまとめです！



綺麗ごと無しに

頭金があればあるほど

良いです！



物件を紹介してくれる

不動産業者にも



お金を貸してくれる

銀行にも



信用されて

良い話がまとまりやすいです！



いつ来るか分からない

良いご縁

良いチャンスの為にも

早速、明日から

貯金を始めましょう！

今日はここまでです～

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

毎月、持ち出しが不安なあなた！

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

利回り重視はダメよ、利回りよりも・・・

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

今日は、投資判断の一つ

「利回りに惑わされない数字」

についてです！

クライアントによく聞かれるのは

以下のような質問です。

『土屋さんは、不動産投資をする時に

何を基準に決めていますか？』

『それはどうやって

はじき出すのですか？』

まあ、コンサル業をしていれば

当たり前に聞かれますよね。

・・・

私の考えは、

★★★★★★★★★★★★★

DCRが1.5以上なら買います！

★★★★★★★★★★★★★

？？？

DCRって何？

ってなると思います。

簡単に説明します！

【返済倍数】の事で

借入額と収入額のバランスです。

まず、DCRの前に必要な

解説から！

NOI＝営業純利益

　　　　（年間収入－合計経費）

　　　※合計経費はザックリで大丈夫！

ADS＝年間借入金返済額

　　　※元金と利息を合わせた額

DCR＝返済倍数

　　　　（NOI÷ADS＝DCR)

となります！

ここで、 DCRが1.5以下だと

先々、 資金ショートを起こす 危険性大！

毎月、持ち出しが出ないか不安な方は

是非、この方法で判断しましょう！

～～～～～～～～～～～～～

DCRは返済額との割合なので

利回りが悪くても

自己資金を沢山投入する人は

DCRが高くなります！

～～～～～～～～～～～～～

それから

～～～～～～～～～～～～～～～

年間の返済合計額との割合なので

借入期間が【長い】と【短い】では

同じ借入金でもDCRが変わります！

～～～～～～～～～～～～～～～

どうです？

利回りは全く関係無いですよね？

(^^)/

不動産業者の広告に書いてある

「表面利回り」に踊らされる事なく

安全か危険かの判断ができます。

私の経験上

利回りだけ見て物件を探していると

ほぼ、条件にあった物はありません！

つまり、

自分に合った投資物件を見つけるためには

違う角度から数字の検証をしてみましょう！

今日はここまでです～

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

お金を稼ぐことは、不道徳でしょうか？

こんにちは！

土屋多江子です！

私は２０代前半の頃

親の跡を継いで

酒屋を経営していました。

小売業です。

物を右から左に動かすだけで

利益を上げていました。

但し、お客様に

その利益は見えません。

このビールは２５０円です

と言えば

２５０円の価値があるビールを

お客様は買うのです。

そのうち５０円が儲けとは

どこにも書いてありません。

そして

２６歳の時

不動産業に進出しました。

不動産業で得る仲介手数料は

お客様の目に見えません

しかも、今までは

何10円の儲けの商売をしていたのに

いきなり

100万円以上の手数料です！

そこには仕入れもありません

多少の調査料などの

経費を除いて粗利益です。

★★★★★★★★★★★★

物が存在しない状況で

お金を頂く事への

罪悪感と言ったら

ハンパ無かったです（笑）
★★★★★★★★★★★★

恐る恐る請求したところ

お客様は快くお支払い下さり

おまけに

「土屋さんがいなかったら

こんなに良いご縁には

恵まれなかった

これでは足りないくらいです」

と言って

手土産にお菓子まで

ご用意して下さいました。

私はこの事がきっかけで

お金を稼ぐ事への

罪悪感から解放され

むしろ

頂く手数料以上の

仕事を心がけるように

なりました。

そしてそれが

プラスのスパイラルになって

お客様がお客様を

紹介して下さるように

なったのです。

考えてもみてください！

綺麗ごと無しに

・毎日の生活費

・家族旅行

・ディズニーランドで遊ぶ

etc.

★★★★★★★★★★

全てお金が必要です！

そして、そのお金は

幸せを与えてくれます！
★★★★★★★★★★

有り過ぎても困りません（笑） それでは、今日はここまでです～！

１日３分で学べる不動産投資
コンサルティングマスター
土屋多江子でした～！

あなたは一日 何時間働けますか？

こんにちは！

不動産コンサルタントの

土屋多江子です！

さてさて

本日はズバリ時給の話です！

★★★★★★★★★★★★

あなたの時給はいくらですか？

★★★★★★★★★★★★

 

自分は固定給だから

時給は関係ないよ

って思った方もいるでしょう

でもでも

その固定給を働いた時間で割ってみて下さい！

仮に月収３０万円の人が

月１６０時間働くと

時給は１８７５円です

月収５０万円の人が

月１６０時間働くと

時給３１２５円です

では

固定給じゃなくて

時給のパートやアルバイトは

どうでしょう？

時給１５００円～２０００円

って、時給として高いですよね？

あえて時給計算をしましたが

その金額はぶっちゃけ

どうでもいいんです（笑）

なぜなら

どんなに高い時給でも

１日２４時間しか無いんです！

 

寝ずに働いても

時給×２４時間＝稼げる金額MAX

なので限界がありますよね？

どんなに身を粉にして働いても

上限が決まっています

皆、体は１つしか

ありませんから（笑）

私はこれを

★★★★★★★

時間の切り売り

★★★★★★★

と言っています！

もちろん

働く事は大事です

ただ

限界がありますよ

と言っているのです

世の中のお金は

～～～～～～～～～～

時間の切り売りをして

（働いて）稼ぐか

～～～～～～～～～～

～～～～～～～～～～～～

お金がお金を生んでくれる

仕組みを作るか

～～～～～～～～～～～～

 

このどちらかしか

ありません！

仮に

宝くじで

１０００万円当たったとします

あなたならどうしますか？

・住宅ローンの繰り上げ返済をする

・豪遊する

・子供の学費にあてる

・車を買う

このような使い道では

１０００万円なんて

お金はすぐに消えて

無くなるでしょう

ではでは

・貯金する

これはいかがですか？

私から言わせれば

死に金です。(笑）

どうすれば

お金が生きるのか！

それは

↓↓↓↓↓↓↓↓

この１０００万円を

１０００万円の価値のまま

お金を生み出すものに

変換するのです！

私だったら

毎月８万円～９万円位で

賃貸できる

９８０万円くらいの

一戸建てを買います！

そして次がポイントです！

毎月、お金を生んでくれるのに

いざと言う時、売却すれば

元々のお金は戻ってきますからね！

本日のまとめです！

働いて稼ぐ事には

限界があります

それなら

自分が働いている他で

お金がお金を生む

仕組みを作って

お金に

働いてもらいましょう！

 

さあ

どうやってお金を手に入れるか

一緒に考えましょう！

不動産コンサルタント

土屋多江子でした～！