空室対策の代表的なものとして、
家具を配置して、お客様にその部屋での生活イメージをしていただく。
というものがありますが、
家具を配置するのが大変だ・・といことであれば、
その部屋にマッチしたインテリア雑誌等の写真を置いておく。
という手があります。
この手法のポイントは、
部屋のマイナスポイントをカバーさせるために有効に使う。
ということです。
例えば、和室部分にインテリアを活用し、
モダンに見せた写真があれば、有効ですよね。
（最近は和室は敬遠されがちですからね）
最近はインテリアやリフォーム関連の書籍は多く出版されて
いますので、本屋さんで探せば、イメージに近い写真が
あると思いますよ。
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仲介会社から、申込が入ったら、
すぐに入居審査して、OKなら契約手続き・・・・と、どんどん進行していきますね。
この一連の流れの中で、案外、聞き逃すのが、
「申込理由」です。
もっと平たく言えば、「物件の何に魅力を感じてくれたのか」です。
仲介会社にちゃんと確認していますか？
申込が入ると、
まず何よりも「申込者のプロフィール」が気になります。
これは当たり前ですよね。しかし、その後の動きが重要です。
申込者の内容がOKと判断したら、審査合格の報告とともに、
「うちの物件のどこが気に入ってくれたの？」と仲介会社に
確認してください。
この回答が今後の空室対策に大いに役立ちます。
この一言、意識していないと案外忘れますし、
時間が経ってから仲介の営業マンに確認しても、
忘れている事も多いです。
是非、お忘れなく。
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先日訪問した大家さんが、
「空いている部屋に家具つけたよ。
姪と一緒にコーディネートしてね」と楽しそうにお話されていました。
良いですね。
最近の若い方（この言い方がもう年寄り・・）は、本当にセンスが良い方が
多いので、特別に、インテリアコーディネーターにお願いしなくても、
若い人に受ける、「カッコイイ」部屋づくりは十分可能だと思います。
そして、この大家さんが、何よりも素晴らしいのは、
「空室対策を楽しんでいる姿勢」ですよね。
もちろん、賃貸経営は遊びではありませんので、
楽しんでばかりはいられませんが、
気持ちに余裕がなければ良いアイデアも浮かびません。
少しばかり気持ちに余裕をもって、
「どんな部屋づくりができるかな・・・」と思いをはせてはいかがでしょうか。
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空室が続くと、大家さんのところに色々な「提案」が来ます。
「家賃を下げましょう」
「リノベーションをしましょう」
「ペット可に条件変更しましょう」
「家具、家電付きに変更しましょう」
・・・・・・空室対策、いろいろありますね。
ご提案される方（リフォーム業者さんや、不動産会社さんが多いでしょう）は
当然、理由があって提案されているのでしょうから、
検討に値するものがほとんどだと思います。
しかし、当然、すべてを実施する訳にはいきません。
では、「自分の物件に合った空室対策」どうやって見つけますか？
この回答は一つです。
①「近隣競合の商品力と集客、成約状況」の徹底調査
②近々のお客様の動向を複数の仲介会社からヒアリング調査
③自分の物件の特性（立地、プラン、賃料）を再整理し、ターゲット層を再設定
最低でも上記３点をしっかり踏まえた上で、総合的に判断することです。
弊社でも空室対策依頼で調査しますが、これが結構、大変です。
しかし、金額の差はあるにせよ、どんな空室対策を実施するにしても
お金はかかります。お金を無駄にしないためにも、
メンドウがらずに、必ず調査し、納得した空室対策を実施しましょう。
勢いで決めてしまうと、後悔しますよ。
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現状回復以上のリフォームをするべきか、
するとしても、どの程度の費用をかけてやるのか？
この競争の激しい時代、現状回復リフォームだけで
勝ち続けられる物件は少ないと思いますので、
価値向上のリフォームは必要な場合が多いですね。
では、どのくらいの金額をかけるべきか・・
これは、当然、物件により違いますが、
検討する上で重要な考え方は、
リフォームは「投資」である、という点です。
「いくら投資して、いくら儲けるのか」を考えるということ。
そう考えると、重要なのは、当然、『利回り』 です。
他の金融商品の利回り等と比較して、効率良いと判断できる
金額までは、投資して良いということになります。
さらに、この時重要なのは、
短期ではなく、中長期的な判断で「投資金額」を判断する。
という視点です。
なんだか、わかったような、わからない話ですね。（すいません）
またの機会に具体的な事例でご説明します。
今日のところは、基本的な考え方まで。
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