新聞を見ていたら、
国土交通省が退去時の原状回復のルールを示した
ガイドラインを見直すという記事が載っていました。
相変わらず、退去時の貸主、借主の費用負担で
トラブル、相談が絶えないということと、
現状のガイドラインは実際の事例とそぐわないケースも多い
ため、改定版をだすようです。
原状回復に限らず、
消費者保護の流れが止まりませんので、
今度の改定も、大家さんにとっては負担増になる可能性が高いですね。
どちらにしても、
時代とともに色々なルールがどんどん変更され、複雑化していきます。
知らなかったでは済まされませんし、以前は問題にならなかった事が
これからは問題化します。
原状回復の交渉では、
「正確な知識」と「誠実な対応」がキーポイントです。
ご自身で勉強を続けるか、もしくは、専門家に業務代行を依頼しましょう。
名古屋での賃貸経営・管理のご相談は
CLASS ONE（クラス・ワン）まで
先月のメルマガにも書きましたが、
厳しい経営環境の影響からか、
広告宣伝費の増加（1ヶ月⇒2ヶ月、2ヶ月⇒3ヶ月）や
営業マン個人に向けてのインセンティブ（報酬）を用意する
物件が増えてきました。
いうまでもなく、少しでも、営業マンに紹介、案内をしてもらうための施策です。
仲介会社や営業マンにとっては、嬉しい報酬ですから、
紹介への意欲は高まります。
謝礼の内容（金額）にもよりますが、これで空室が埋まるのであれば
費用対効果の高い空室対策ということになります。
たしかに悪くない施策だと思うのですが・・・
インセンティブを用意した大家さんがよく、
「なんで、もっと紹介してくれないの！インセンティブもあるのに！」
と営業マンに言っているのを耳にします。
営業マンは思わず苦笑い・・・という状況。
そうなんです。
いくら営業マンのモチベーションが上がっても
物件に特徴（差別化ポイント）がなければ
「お客様に紹介する理由がない」ため、結局紹介につながらないのです。
最近のお客様はネットを見ているため、情報量も多く
シビアですから、「この物件をどうして私に勧めるのか」を営業マンに確認します。
これに明確に回答できないと信頼も得られませんし、部屋も決まりません。
本当に厳しい時代ですが、
「営業マンのモチベーションUP策」と「物件の明確な差別化ポイントづくり」
の両方の施策が必要ということです。
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以前にも書きましたが、
本日確認した物件の状況を見て、我慢できないので
再度、物件の清掃の大切さについて書かせていただきます。
空室が長く続くと、人の出入りがなくても埃がたまります。
加えて、
長く水を出していないと、排水管から下水の臭いがあがってきます。
また、
エントランスの集合ポストには毎日、色々なポスティングがあり、
心無い方は、その場に捨てていきます。
・・・・・・
言い出すと、きりがありませんが、
どの箇所の清掃も、大した労力はかかりません。
どちらかと言うと、「気づかい」「配慮」の問題です。
管理会社に管理を任せておられる方も、大切な資産の状態を
是非、ご自身の目で、確認してください。
たしかに不況ですが、商品が売れる状態になっていないとお話になりません。
肝に銘じておきたいですね。
古くなった設備を取り替えたい、
時代に合ったリフォームを行いたい
・・・だけど、手元資金がない。
という大家さんはたくさんいらしゃいます。
また、手元に資金があったとしても、
リフォームだけに一気につぎ込むことはできない。
ということもあります。
そんな大家さんにご提案するのが、
「リース」の活用です。
設備はもちろん、リフォーム費用全部を含めての対応が可能。
という企業もあります。
手元の予算だけで限られたリフォームを繰り返して、
空室が長引いたり、賃料が下がり続ける状態であれば、
すぐに「リース」の導入を検討すべきです。
また、設備の場合では、
導入期間中のメンテナンスはすべてリース会社が行います。
購入した場合との単純なコスト比較では判断できません。
まずは、研究からスタートしましょう。
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今日、ある大家さんから連絡をいただき、
「おかげさまで、満室になりました。いつもありがとうね。
また、空いたらお願いね」
と連絡をいただきました。
この連絡は弊社だけではなく、
おそらく、いつもお付き合いのあるすべての仲介会社に
連絡されていると思います。
この感謝とお礼を伝える姿勢、大切です。
ほとんどの大家さんは、
空室のある時は熱心に連絡いただくのですが（笑）
満室になれば連絡もつかない・・という状況です。
大家さんと仲介会社とはパートナーです。
日頃のコミュニケーションの持ち方で人間関係が決まってきます。
この人間関係は営業結果に直結します。
大切にしたいですね。
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