会議は10人以下がいい。
理事や幹事合わせて20人以上の理事会に何度も出席したけど、
こんな人数で意見まとまるのかしらって思った。
理事の人数が多ければ、担当を持たせて
分科会形式にしないとまとまるものもまとまらない。
全員で駐車場の検討は、、、大変。
特別決議が組合員総数の4分の3から、普通決議同様、有効出席者数の4分の３になるように読めるが、真実はいかに？
総会は議長である理事長が１人で
議長・議案説明・質疑応答をやる必要はありません。
議長役のみで十分です。議案説明・質疑応答は理事の皆さんで手分けをしましょう。
理事長が１人で組合員に対して熱弁を振るうのは、大変なパワーと心労が伴います。
管理会社さんや理事みんなで総会に臨みましょう
ワテは管理会社
昔はよかったでっせ、マンション管理いうても一棟ずつサービス内容が違てるから、管理費なんて他と比べられるもんやない、という「常識」がおました。
今はインターネットで情報がツーツーに なってしもて、やりにくいったらおません。
それでも会社を存続させんとあかんから、いろいろ方法を考えてますんや。
お客さんにはなるべく大型マンションがヨロシイな。
一棟当りの委託料が多いこともおますけど、なによりの利点は住んでる人がなかなか一致団結できんことやろな。１００軒住んではったら、２００通りの意見がおますやろ。なんぼ役員さんでもこれをひとつにまとめることなんかできませんがな。
1年交代・輪番制の役員さんどっしゃろ？
なにをやっても住民から文句が出る状況では普通は嫌気がさしはりますワ。1円にもならん仕事どころか、電話代とかは完全に持ち出し、結構時間と手間をとられた挙句が、 文句ばっかり聞かされる、なにをやったって感謝されることなんかおまへんわ。ま、なるべく波風を立てんと、任期がハヨ終わればええ、と思う人がほとんどでっせ。皆さんがひと通り役員さんを経験されるまで、十数年続くんでっしゃろ？ 大型マンションさまさまですワ。
私らとしては理事長さん以下の役員さんがどっぷり管理会社に頼ってくれる状況が一番有難いどすな。何も分からんから、よろしゅうお願いします、いうお客さんどす。精一杯やらしてもらう代りに、いろいろ稼がしてもらえます。
例えば、マンション積立保険かて、ほんまは各社の保険内容も保険金額も全然違てますんやけど、私らはウチが代理店をしてる会社のモンしかすすめまへん。まあ、２、３種類は比較のために用意しますけど、本命は決まっとるんやから、それに合わしたモンしか用意しませんがな。
それに乗ってくれはるお客さんはよろしいけど、たまに自分でいろいろ調べはって、違う会社の資料を要求しはる役員さんもおらはります。ま、そんな時は私らも勉強や思て、やります。けど、そんなことばっかり続いたら会社が困る。
大きな声では言えまへんけど、例えば、ええ管理人、言うても組合側と会社側では微妙に違いまっせ。会社側としては、正直、あんまり役員さんがやる気を出して、バリバリやられたら儲けられまへん。 役員さんのやる気を適当にそいでくれるような管理人は、組合さんにとっては悪い管理人かもしれんけど、管理会社にとっては「ええ管理人」言うこともありますんや。ま、そう言うても理事会決議で糾弾されるほどやられたら、クビにするしかおまへんけど。
その他に、立候補して理事長にならはるケースも正直、厄介どすわ。そんな方は大概、コスト削減を第一番に言わはります。それに他の役員さんが同調しはったら、ホンマに管理会社変更までもっていかれてしまうことも、この頃は多いらしいですな。
けど、ま、普通は「順番理事」さんとは温度差がかなりありますから、そこをうまーく利用したら、理事長さんだけを「浮いてしまう」方向にもっていけんこともない、思てます。私らも、ま、プロですからな。始めの熱意が多い人ほど、冷める時は急激で、後はもう楽なもんですワ。
管理会社としては「かゆい所に手が届く」サービスを心がけてます。
それでしっかりお客さんの信頼を得たら、管理費値上げにも応じてもらえますやろ。 庭の草取り、議事録作り、なんでも引き受けさせてくれはるお客さんはありがたいですわ。そら、委託管理費内であれも頼む、これも頼む、言われたら最初はしんどいですわ。けど、お客さんがその状態に慣れてくれはらんと、値上げさしてもらえまへん。役員さんは会社の用意した選択肢をあれか、これか決めるだけ、後はすべて管理会社に任せる、これが理想ですナ。
さあ、今日も頑張りまっせ。お客さん、よろしゅうお頼みしますワ。
談合リベートの悪徳コンサルタントや工事業者について、
刑事告発すると警察が調べてくれるのかしら？って思う。
ちょっと調べてみよう。
管理組合の運営は経営と同じです。
貸借対照表に損益計算書、
長期修繕計画による資金繰り、
そして大規模修繕工事や小修繕まで。
管理組合運営は経営的な感覚が必要です。
家庭の財布をマネジメントとも言い換えられます。
素人だからって無知ではいられません。
プロの第三者の支援も必要です。
修繕工事受注インセンティブ支給額が年間に
100万円超えるフロントもいると聞く管理会社があります。
顧客第一主義と言いながら、
過度な修繕工事受注を促すインセンティブ制度は、
社員の意識低下を起こす可能性もあり、
インセンティブ制度設計が会社の姿勢に現れます。
どこの会社かは言えません。
長期修繕計画を考えるときに、
まず皆さんで管理組合としてコンセプトを議論すると良いと思います。
ポイントは大きく2つです。
①計画修繕を中心として、建物を常に綺麗な状況で維持管理する。積立金高い
②計画修繕最小化して、事後保全を中心に維持管理する。積立金低い
長期修繕計画に関して、
大幅な値上げを突き付けられて悩んでいる管理組合が多過ぎる。
感覚的には十中八九の管理組合で問題を抱えています。
健全化のお手伝いをするのが私達の仕事なのですが、
利益相反の立場の人達は収入を増やして下さい。
つまり積立額を増やしましょうの一点張りです。
長期修繕計画書で支出削減は簡単にできるけど、
一番重要なのはそれを今後30年間運用することです。
いくら計画を合理化して支出削減しても、
輪番制で交代する理事の皆さんが発注したら元も子もありません。
「修繕やっときましょう。何かあったら理事の責任になったら困りますものね」
が殺し文句です