私がこの業界（管理組合のコンサルティング）に
参入した1980年代後半、
現在の「標準管理規約」は
「中高層共同住宅標準管理規約」という名前で、
「マンション管理業協会」は「高層住宅管理業協会」で、
マンション管理士という制度もなく、
何もわからず手探りで始めた仕事で
苦労の連続、失敗の毎日でした
国交省は12年おきに
大規模修繕工事をやりなさいとは言ってません。
「長期修繕計画書上の大規模修繕周期は
12〜15年を目安にして下さい」
とだけ言っています。
12年周期で行わなければならないとは
一言も言ってません。
わが社でお手伝いさせていただいている
マンション大規模修繕工事の平均周期は１８年ですが、
ポンプや機械式駐車場などが壊れたら修理や更新するし、
鉄部が錆びたら再塗装します。
小修繕は計上された予算内で、
壊れたり故障したり
トラブルのあるところは手早く直し、
その上での１８年周期が平均です。
当社が入居してる築61年のビルは、
まだ一度も大規模修繕工事をしていませんし、
周囲のオフィス・学校・病院・ホテルなども
全面足場を設置しての大規模修繕は見かけません。
岸壁・擁壁・橋・鉄道・地下鉄なども
大規模修繕を経験していません。
足場が架っているのは
新築工事かマンション修繕が大半です。
外壁タイル全面打診が10年おきに必要です。
方法は
①足場をかける
②ゴンドラ
③ロープ工法
の中で一番安価が
③ロープ工法です。
ネット検索するとロープ工法は
多くの会社が立上がっていて、
相見積で案外安くできると思います。
全面打診のために大規模修繕工事実施はとても不経済です。
「大規模修繕をしないと資産価値が落ちる」
は間違い
①大規模修繕をしないと建物は汚いが積立金が増える
②大規模修繕を実施すると建物は綺麗になりますが積立金が減る
Ｂ／Ｓ上①②ともに同じ面積で資産価値は変わりません。
つまり工事後でも売買価格は一緒です。
大規模修繕は18年周期が標準です
標準管理規約では長期修繕計画の変更は
総会決議事項としています。
しかし総会決議がとられていない組合が多くあります。
長期修繕計画（案）のままで終わり。
または案すら作成しない組合が目につきます。
「長期修繕計画書は５年に一度は更新し総会決議を経る」という
管理会社さんのアドバイスが必要です
火山が爆発したら
▼火山灰はガラスの破片
▼粉塵マスク着用で吸い込まない
▼前兆があるのが一般的で、できればその段階で遠くに逃げる
▼室内に灰が入らないように、換気扇にタオルを詰め、吸気口と窓に目張りをする
▼コンタクトを外す
▼車はワイパー禁止
▼ブレーキが利かないので車に近寄らない
横行式（パズル式）機械式駐車場を
単純昇降式駐車場に変更することが可能です。
車離れの中、更新には行政の付置義務がクリアできれば、
機械式駐車場のパレット数削減が望ましいですが、
埋戻し以外に単純昇降への部分変更も選択肢に加えてほしい。
単純昇降のほうが部品交換や更新のコスト削減が可能です
エレベータ保守には
ＦＭ（フルメンテナンス）契約とＰＯＧ契約があり
ＦＭ契約
各装置・部品の点検・調整をし、
故障、劣化部品交換、修理を行い
更新以外の費用は基本的に不要
ＰＯＧ契約
ＰパーツＯオイルＧグリスの略で
消耗品オイル等の必要なものを
保守料に含みその他の
部品交換・修理は別料金です