【みんなの管理組合質問投稿】通常総会時の資料について

『通常総会開催のご案内』の内容についてです。
議案の他に、資料として、
「賃借対照表」「預金残高証明書」「貸出金残高証明書」「積立債券の残高証明書」「積立マンション総合保険証書コピー」「管理費等収支報告書」「管理費会計月次収支報告書」「積立金会計月次収支報告書」「定額委託業務費内訳表」「年間事業報告書」「監査報告書」
「次期定額委託業務費内訳表」「次期年間事業計画案」「次期管理費等収支予算書」　
がありました。

「管理費等収支報告書」についてお尋ねします。修繕費(支出)は「不測の事故に対応」、備品消耗品費(支出)は「清掃用具・共用部分電球交換代等」と、備考欄に記載されているのですが、明細書はありません。
どこの修繕にいくら必要だったのか、理事会判断で購入したコミュニティルームの幼児用便座がいくらだったのか等、個々のケースにかかった費用は知らされていません。
管理費の収入・支出に関する具体的な明細書は、ないことが普通でしょうか。

冒頭、資料の一覧を記載させていただきましたが、皆様の管理組合も同じような感じですか。
因みに、町会費は「賃借対照表」にはなく、「管理費等収支報告書」「管理費等収支予算書」に、入っています。

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通常総会時の資料について

【みんなの管理組合質問投稿】マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では？

理事会運営のアドバイスをもらうために４年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。
以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。
本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。
マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が１年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。
４年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか？

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マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では？

【みんなの管理組合質問投稿】管理委託費について

当マンションはシニアー向けマンション（１０階建て２３３戸）で昨年の設立総会で管理方式が管理者管理方式成ってしまいました。これにより管理委託費のほとんどが世間の相場の倍ぐらいの金額で契約させられています。例えて、エレベター保守点検費、消防設備点検費、清掃合む費等ですが、具体的に業者を指定し削減を依頼していますが取り合ってくれません。これに対してどのような対応をすれば良いかお教えいただければ幸いです。

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管理委託費について

【みんなの管理組合質問投稿】動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は？

マンションの動力電源の基本料金を節約するために電子ブレーカーの導入を勧められるマンションは多いと思います。

マンションの動力電源は、新築当初、全ての動力を一度に使えるような契約にされていると聞きます。実際に全ての動力が一度に使われることは少ないので竣工後に実情に合わせてダウンサイズするために電子ブレーカーは効果があると聞きますが…

一般家庭で基本料金を節約しようと思ったら、契約アンペア数が使用している電気製品の量に対し過大ではないか？見直して、適切と思われるアンペアまで下げて契約し直すと思います。

マンションの動力電源では契約自体の見直しではなく、なぜ電子ブレーカーの追加となるのでしょうか？
電気の専門家ではないので、平易にご教示いただけましたら幸いです。

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動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は？

【みんなの管理組合質問投稿】専門委員会設立について

当マンション築2年で150戸程度です。管理組合理事6名で、月１で理事会を行なっています。
コロナ禍の為、第１期理事会設立が遅れてしまい、現在の第２期で色々決め事をしなければならない状況です。
その中で専門委員会の活用についてどうかと思いました。
設立にはメリットデメリットありそうな気がしますが、知見がなく分かりません。
詳しい方、ご教示頂けますようお願いします。

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専門委員会設立について

【みんなの管理組合質問投稿】暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の２第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の４点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条（反社会的勢力の排除）及び第10条第3・4項（契約の解除）で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の２と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

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暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

【みんなの管理組合質問投稿】街路灯漏電 配線交換工事 談合疑い

築20年のマンションです。
3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。

公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯２０本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。

春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施　　のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。
が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事　　まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置　管理会社に確認した所　相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥
完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が

これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。

ちなみに大手の三です。

理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか　考えたりしています。

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街路灯漏電　配線交換工事 談合疑い

【みんなの管理組合質問投稿】マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費（支出）
１４億円

2051年までに入ってくるであろう予算（収入）
１１億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか？

なぜ、今までわからなかったのか？責任はどこにあるのか？問い詰めることはできるのか（訴訟なども）？
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか？

ご教示いただけますと幸いです。

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マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

【みんなの管理組合質問投稿】マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費（支出）
１４億円

2051年までに入ってくるであろう予算（収入）
１１億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか？

なぜ、今までわからなかったのか？責任はどこにあるのか？問い詰めることはできるのか（訴訟なども）？
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか？

ご教示いただけますと幸いです。

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マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

【みんなの管理組合質問投稿】特殊建築物定期調査報告業務の委託について

初めて質問させていただきます。

昨年より、管理費削減のために、これまで管理会社に委託（丸投げ）していた清掃や植栽管理について、管理組合が直に各業者さんに委託していくことになりました。

その一環として、今年提出期限の特殊建築物定期調査報告について、
理事会が選定した、消防用設備点検などをメインにされている近隣の業者さんにお願いしようと検討していますが、
理事会では、「何かあった場合の管理組合の負担が大きいのでは」
「これまで通り管理会社経由であれば、管理会社が対応してくれるはず」
との意見も出ています。

どのような問題が想定されるのか、どなたかご教示いただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします

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特殊建築物定期調査報告業務の委託について