安田さんのセミナーが無事終了しました。
少人数なので対話形式で話を進めてもらえたのは良かったです。
セミナーするのに20人くらい参加者がいれば講師の選択肢が増えるのですが、
少人数でずっとやっていくのはちょっと厳しいですね。
今回私は間違っていた認識があったんですよ。
セミナーの内容はSNSやYouTubeでは得られないです。
内容的には知らない内容がたくさんありました。
勉強不足だったなと思います。
よくまあこんな内容を教えてくれるなっていうのもあるし、
何回かセミナーされている方は、
見せ方が上手いです。
今回は物件所在地の地図をGoogleマップで見せてくれていたのですが、
地図でみると臨場感というか、俯瞰してみれて、新鮮な視点でみれましたね。
激安と再生がテーマの内容でした。
平均利回りが凄いです。
ショッピングセンターを買うとか、普通しないですよね。
成功の秘訣。
それはやっぱり、
・人がやってないことをやる
・よく知ってる人の話を素直に聞く
この2点は特に感じました。
皆さんは当てはまっているでしょうか？
今日も細かい話になります。
この時期になるとアパートの共用部の虫が凄いですよね。
私の所有物件でも、
虫対策は毎年試行錯誤しています。
まずアパートによって虫の種類や数が違うというところを考えます。
私は基本的に虫の忌避剤と蜘蛛の巣スプレーはほぼ毎月散布しますが、
それでも全然効いていないところもあります。
そのアパートに共通しているのが、
明暗センサーによる夜間常時点灯式の蛍光灯照明にあります。
アパートは夜間の照明は基本的につけっぱなしの方が雰囲気が良くなるし、視認性が高くなるので、好まれているように思います。（防犯面も少しあるかもしれないけど）
しかし虫が多くなるんですよね。
特に普通の蛍光灯はめちゃくちゃ多い。
なので、
そういう方式のアパートはかなり虫が多い傾向があります。
例えば虫コナーズとか虫コナーズ的なものが思い浮かびますが、
これらは2〜3種類の虫にしか効きません。
蜘蛛とかカメムシとか、その他の虫には効かないので、
これも選択肢の一つですが、
これだけでは状況が改善されにくいように思います。
そこで最近、
夜間常時点灯式の場合、蛍光灯からLEDランプの照明に変更したところ、
かなり虫の数が減りました。
LEDの蛍光灯にしただけではあまり効果を実感しなかったのですが、
これは光の強さと関係があるのかもしれません。
そして現状で最適だと思っている対策は、
人感センサーの導入です。
人感センサーの検知範囲を工夫すれば、
建物に近付いただけで点灯させることもできるし、
照明に近づいたときだけ点灯させることもできます。
さらに夜間常時点灯させたい場合でも、
最近、「段調光式」の照明が発売されています。
これは様々な設定が可能なのですが、
常時点灯が全体で言うと、夜間に20％程度の明るさで点灯させておき、
人が近づいた時に100%に点灯するというものです。
0-100ではないところが良いですよね。
これであれば、
常時点灯させておきたいアパートでも、
明るさが抑えられている分、虫も寄ってこないし、
大きい建物であれば電気代も多少節約できます。
私は最近この照明に交換していますが、
多くのアパートは明暗センサーやタイムスイッチでオンオフ切り替えしていますので、
段調光にしたい場合はセンサーを切る必要があります。
そうなると一度に全部変えないといけないので大変ですが、
最初は暗くなったら担当するオンオフ型に設定しておいて、
後に段調光に設定変更することもできます。
まあこんな照明もありますので、
アパートの虫が酷い場合は、照明交換を検討してみてはいかがでしょうか。
投資家レジェンドで私も昔から勇気をもらっていた、けーちゃんが、とても示唆に富む投稿をしていたのでシェアします。
☆ これからの不動産投資① ☆
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) 2024年7月16日
先週土日のイベントでいろんな不動産投資のスタイルを見ましたが、いま収益不動産は3つのタイプに分かれていると思います。
◆資産性を買うタイプ
立地が良く利回りは低め。新しいに越したことはないが古めでも価値を保っているものはある（特に分譲マンション）…
私もこの意見には同意です。
そして最後に「プレイヤーが増えすぎた」とありますが、
これば素人投資家たちのことも含まれていますが、
市場に大きな影響を及ぼしているのはプロや資産家の方達。
（「不動産流通推進センター「2022不動産業統計集」より）
この人口減少化で不動産業者が年々増えているわけで、
パイは決まっている中で取り合いしている状況。
普通に良い収益物件や再生系は業者がすぐに買うので、
庶民の投資家は激安系に行くしかないでしょう。
あとは先日も記事に書いたように、
資産性のある物件を買ってじっとしとく。これは業者にはできないことなので、
ある程度資産のある投資家でなければできませんが、
個人にしかできない戦略だと思います。
けーちゃんはやってますけどね。すごいですよね。
そんな感じで、
基本はCFは出ないけど数年間我慢して売却するか、
売却は厳しいけど、CFがでるからずっと持っておく。
のが今のスタンダードなんだろうと思います。
でもね、激安系は駆け出しの頃はいいんですけど、
後々困ることになるんじゃないかなというのが私見です。
私がブログを書き始めた時は、
物件をひたすら増やしていた時期だったのと、
SNSがあまり広まっていない時期で、ブログ以外の情報取得手段がなかったため、
ブログの読者さんだけでコミュニティが作れていました。
私は飽きっぽいのでなかなかブログは続けられなかったのですが、
当時は日々新鮮な出来事ばかりだったので、
記事のネタに困ることはあまりなかったように思います。
大家の会を立ち上げたのも、その頃は他に大家の会がなかったからで、
横山さんが広島大家塾を開催されるようになったのは、その後の話でしたね。（コミュニティ自体は以前からあったようですが）
セミナーの講師の方も当時はあまりいなかったし、
セミナーの内容も日々新しい内容ばかりでした。
そう考えると、
今はもうセミナーの内容（タイトル）に新鮮味を感じることはあまりないですよね。
タダでYouTubeだけみてれば足りるわけですから。
そんな感じで、
今となっては私もセミナーに新鮮味は感じていないし、
私自身は不動産を減らしていっているわけで・・・
ブログもあまり書いてないし、
Ｓ字カーブのライフサイクルでいうと「衰退期」なんですよ。
ちなみにＳ字カーブのライフサイクルをご存知無い方は是非覚えておいてください。
（出典）
このグラフのように成長サイクルには4段階があるわけですが、
不動産投資業界は「衰退期」に入っていると私は考えています。
シンプルにこのグラフのようにはならないのですが、
このグラフのようないくつもの要素が重なり合いながら、
全体としてはこのようになっていると思います。
主催のセミナーの参加者の推移をみて、しみじみ実感しました。
それは私自身の活動にも比例しているし、
巷の不動産投資本の新刊の発行数やタイトルをみても業界の動向がわかるのではないでしょうか。
でも私は思うのです。
この衰退期に残っている人って、
きっとまた次のＳ字カーブの波に乗れる人なんじゃないかと。
衰退期からでもまた次の成長期に入ることができるのです。
最近領収書の発行を拒否される事案が発生しましたので、
インボイスとの関連もあるので整理していきたいと思います。
ちなみに領収書がもらえなくても、代わりにこちらが支払ったという証拠を残しておけば大丈夫とのことなので、
領収書絶対主義にならないようにお気をつけください。
さて、
代金を支払った人は領収書を発行する権利があり、受け取った人は領収書の発行義務があります。
不動産取引で買主が領収書の発行を求める方が多いですが、
通常は銀行振込みなので、振込明細があれば十分で、別途領収書は要りません。
ですが、銀行取引においても紙の領収書の発行を希望することが多い印象です。
インボイスのこともあるので、業者さんに売却する際は、課税事業者の方は依頼される可能性が高いです。
しかし領収書には印紙税がかかりますので、数千円〜数万円の印紙を払うことになります。
そこで対策として、
1 契約書に「銀行の振込明細を領収書に代えるものとする」旨を記載する
2 領収書をPDFで交付する
この2つが考えられます。
いずれも事前に了承を得ておく必要があります。
私も最近まで気づかなかったのですが、
領収書をデータ送信で相手に送れば印紙税がかからないので、
今後電子帳簿保存が流行ってくれば、広まってくるのではないかと思っています。
で、諸悪の根源である消費税のインボイス制度がはじまってますが、
先日業者さんから領収書の発行を求められました。
「適格請求書」に登録番号を記載する認識でしたが、領収書に登録番号を記載して発行するパターンもあるようです。
インボイス対応の領収書には、
・取引年月日
・発行者名と登録番号
・取引内容と金額
・税率と税額
・宛名
以上を記載する必要があるそうです。
ですので先日改めて領収書の雛形を作り直しました。
ちなみにこれも最近気づいたのですが、
通例では発行者の氏名・住所・電話番号等を記載しますが、
最低限、氏名（社名）だけ書いてあれば良いそうです。
非課税事業者が発行する請求書・領収書で消費税の税額控除はできません。（簡易課税ではできますが）
不動産購入の際には、居住用の賃貸物件を買っても消費税の税額控除ができなくなりましたので、
売主の課税・非課税はあまり関係ないような気がするのですが、
事業用や短期売却等の例外もあるので、
売主が課税業者の場合は念のため領収書発行してくださいってお願いする方がよいかもしれませんね。
その場合、自分が売主になった場合に銀行の振込明細に代えるという技が使えませんが、
PDFならいけますので、臨機応変にいきましょう。
その辺も含めて税理士さんに相談してから契約した方が良いと思います。
お気をつけてください。
こんな複雑な税制は無くした方が良いと私は思います。
※専門的な内容なので間違えがあったらご指摘ください
※いずれにしても税理士さんには随時相談してください
セミナーは少人数セミナーと割り切ることにしました。
あと残り1名です。
これからの不動産業は、他の分野の知識や経験が他者との差別化になります。
いや、不動産業界だけではなく、本業+アルファ のアルファの部分がその人のアイデンティティとなり、
他者との差別化になるであろう部分だと思います。
講師の安田さんから、皆さんにはそうした部分を感じてもらえたらなと思っています。
さて今回は換気扇の話で、地味なんですが、
最近は24時間換気しろよということで、
皆さんのご自宅では換気扇は24時間稼働していることと思います。
賃貸物件においては、入居者さんには浴室とトイレの換気扇は常にオンにしておいて頂きたい。
ということでスイッチの順番ちょっとおかしいなと今気付いたのですが、
私のアパート（一部）では、
換気扇のところを「常時換気」と表示しております。
浴室はカビだらけ、トイレは床のフローリングが湿気で劣化、などの事象が多いような気がしているので、
換気はしてもらいたい。
タイマー付きのスイッチとか、遅れてオフになるタイプのスイッチもありますが、
それなりに高いので、
現時点では普通のスイッチで対応しています。
常時換気と表示すれば、いつも換気しておかないとな、と気付くはずですから、
換気扇つけておいてもらえるんじゃないかなと。
それはそうと、この物件のスイッチを見ても、換気扇がどこの換気扇のスイッチなのかわからないんですよね。
まあ普通は浴室です。
問題はトイレです。
この感じのスイッチは遅れて消えるタイプではないので、
きっと、
浴室とトイレが1つの換気扇で繋がっているのであろうと、
思いたかったのですが、
トイレはトイレで別の換気扇がついていたのでした。
そしてその換気扇はトイレの照明の電源と連動しているので、
トイレの照明がＯＮのときだけ換気扇が動く、
ということになっています。
それだと照明はすぐに消すので、換気扇もすぐに消えてしまいます。
これは設計ミスなんじゃないですかね？
ということで換気扇のスイッチで、浴室とトイレの換気扇が作動するようにやり変えました。
これは施工前なんですけど、
天井裏も覗いてみると色々な発見があって楽しいですよ。
換気扇とトイレの系統を繋げるだけです。
トイレの換気については物件によって違ったりするので、最初にチェックしておいたらいいのではないでしょうか。
毎日暑いですね。当たり前ですけど。
私は基本この季節からは草刈りはしないようにしているのですが、
アパートの掃除やメンテはしているので、たまに外に出ます。
明日もアパートの外の照明を交換しようと思ってます。
（最近照明交換してばっかり・・・）
私はREITに投資しているんですが、
REITについては買ったことない方が多いと思うので、また別の機会に解説したいと思いますが、
イメージとしては「現物不動産を証券化したもの」という感じででしょうか。
REITにも決算があって、
この物件がどうだったという評価をするのですが、
REITって
既存物件の家賃を上げることと、
所有物件の数を増やすこと、
によって売上を上げていくんです。
前者が内部成長、後者を外部成長と呼びます。
建物は経年劣化で価値が年々落ちていきますが、
REITはリノベやリフォームによって経年による価値の下落以上の価値を付加していくように運営しています。
そして入れ替えのたびに家賃を上げていくんです。
これが内部成長なのですが、
私も既存物件については建物の共用部分や外壁、照明を随時バリューアップできるように更新しています。
そうすると掛けたコストに見合った価値の上昇を得ることができます。
まあ田舎で微妙な立地だと家賃はなかなか上げられないですけどね。
売却するときに価格に反映できるように、そして入居者の満足度向上のために頑張っています。
だから建物を定期的に巡回して塗装の状態や虫の発生状況など、
外周りの状態を見て、問題がある部分を見つけて、随時より良いものに交換していっています。
この辺りは管理会社はやってくれないですからね。
そんな感じの前置きをしつつ、話は変わりますが、
自宅にカーポートがあるのですよ。
まだ結構新しいのですが、
バリューアップのために交換することにしたのです。
なかなかのコストがかかるので、
どうしようか迷ったのですが、
・カーポートにかける他にどんなお金の使い道があるのか
・交換によって家の価値がどのくらい上がるのか
・生活がどのくらい便利になるか
などを考慮して決めました。
正解だったかどうかはわからないのですが、
子どもからすると無駄使いのように思ったらしく、
「意味ないやん。お金の無駄やん。」
と言われました。
半分そうかもしれないなぁ、と思いながら、
「いや、お父さんはね、カーポートにかけた分の家の価値は上がると思うんだよね。掛けた分、価値が上がるなら、それは無駄遣いじゃないと思うんだよね。」
と話しました。
正直、普通カーポートがあったからってその分の価格は建物価値に反映されないんですが、
今回、最新型のカーポートなんですよね。
ちょっと詳しくは書けないんですけど、
私は今回のカーポートは家の価値を上げるカーポートだと思ってるんです。
まあ、結果どうなるかはわからないんですけど、
自分ではチャレンジングな試みだと思っているので、
どちらにしても良い勉強になりそうだなと思っているところです。
自宅も常にメンテナンスしとかないとね。
いやぁ、やって来ました。ついに。
高校野球ですよ。夏の選手権大会。
今日が開会式でしたね。
年々熱くなってるような気がするんですけど、
球児たちは空調服着てプレーするわけにもいかないし、
せめて時短でできればいいんですけど、
野球って1試合長いですからね。
広陵1強みたいな雰囲気がしますけど、
最近の投手ときたら140キロが当たり前のようになって来ていて、
レベル上がりすぎですよね。
なのにバットは飛ばないバット。という割に今日先頭打者初球でホームランだったらしいですね。
うちの息子も数年後にマツダスタジアムで入場行進するであろうと思うのですが、
レギュラーになれるのかなぁ、なれたらいいなぁ、と今から考えたりしています。
最近プレステ5にハマってしまって時間取られているんですが、
ちなみにホライゾンっていうオープンワールド系のゲームなんですが、
ゼルダ好きなので、こういうゲームやっぱり面白いです。
ゲームのし過ぎには注意します。酔うんですよね・・・
で、その合間にアパートの図面を考えていました。（普通ゲームを合間にやると思うんですけどね）
近場でアパート用地を発見したのでどんなプランニングできるかなと思って考えているんですが、
これやっぱり何回か数こなさないと無理ですね。
というのも、大体の土地の大きさ形、制限なんかで瞬間的に脳内シミュレーションできるくらいにならないと、
最近見積りとってないから費用の積算もできないし、
ほんとはRC建てたいんですけど、
見積りとるまでに凄い時間かかりそうで、
人気のある場所なのでのんびりできず。
とりあえず、今回の土地を経験値にするためにプランと見積りとるところまではやってみようと思います。
2億以上になりそうなのでたぶん無理だと思うんですけど、
チャレンジは大事ですからね。
RC建てたことのある方は是非教えてください。
毎年外作業グッズを買って楽しんでいます。
熱中症対策に関して、先日空調服の記事を書いたところですが、
今回水冷式のベストを買ってみました。
空調服は今からの季節、空気そのものが暑くなるのでなかなか厳しいのです。
そこで体そのものを冷やす、水冷ベストですよ。
商品名は「アイスマンプロX」
これはなかなか冷えます。背中が。
快適性を求めるというよりは、
あくまで熱中症対策として、体温が上がりすぎるのを防ぐ目的で考えるものです。
これはリュック型のベストなので、
これに空調服を組み合わせてもいいかもしれませんが、
バッテリーやらなんやらで重量がどうかなというところですね。
今日も外作業してきましたが、
暑さは変わらないのですが、体の温度が上昇して脱水するのを防止できたように思います。
空調服と両方持っておくとシーンに合わせて使い分けできていいんじゃないですかね。
めちゃくちゃオススメできるかは人によりますが、
私は暑さに弱いので、これは助かります。
顔真っ赤になって頭クラクラするので毎年ピンチ。
ただこれ準備したり片付けたりするのがすこーしだけ面倒。
話は変わりますが、
今月セミナーを開催する予定です。
岡山から世界を渡り歩いた安田さんを招いてのセミナー。
しかしなかなか人数が集まりませんでした・・・
前回からだいぶ時間も空いたので仕方がないですね。
連絡網から連絡したところ、
実に1/3の方のメルアドが不通で返ってきましたよ・・・
不動産も高くなったし、YouTubeに情報はたくさんあるし、わざわざセミナーに参加してまで・・・
という気持ちはよくわかります。
ただ、セミナーはセミナーでしか得られない知識がありますから、
高額取引である不動産の知識や経験が買えるというのは、
かなりの費用対効果があると思います。
大企業スポンサーの講演会みたいなセミナーだったらガッポガッポ儲かるでしょうけど、
私が個人でやっているようなセミナーでは、講師も主催者も自腹切ってなんぼの世界です。
メリットはあまりないので、不動産が好きっていうだけのモチベーションなんですよね。
以前はスポンサーを付けたり、講師の方から募集してもらったりして、
なんとかギリギリ開催できたものですが、
今回の人数からするともう広島でセミナーはできないですね。
ラストセミナーと思って精一杯頑張ろうと思います！
学び続けるのってなかなかできないことなんですよね。
もういいや、もうわかってるし、って
どこかで立ち止まってしまうものです。
