買付通らず

昨日から買付を出した不動産の融資打診資料を作っていたのですが、

さっき特約なしで買付が入ったのですみませんと連絡がありました。

調査にかかった時間と費用がバカにならないので毎度嫌になるんですが、

まあ、くじけずにやり続けるしかないですよね。

現金即買い　＞　特約無し　＞　特約有り満額

という序列の中で大人の欲望が繰り広げられているわけですが、

なんかたまに嫌になる時ありますよね。

融資特約って契約した後の話なので、

契約までに融資の承認とっておけばどうということはないんですが、

低利回りの物件でお金持っている人と競合すると勝ち目ないですね。

基本的には金持ち完全有利な世界なので。

誰かと競合する物件の方が資産価値的には間違いないのですが、

より上位の金持ち層と競合するような物件で勝負しても負けるので、

勝てないようであれば別の市場で勝負する方が良いでしょう。

私は融資付けには自信ないので、

融資に頼らないエリアと価格帯で頑張っていこうと思いました。

なかなか広島市でやっていくのは難しいですね。

REITであれば競合することもなければ税率も20％固定で、

経費も労働力も何も必要ないし、証券担保ローンも使えるので、

あえて現物に資金投入するのが良いのか、

毎回悩ましいところですが、

理屈と理屈ではない部分と、

色々ありますが、現物が買えなくてもREITは買える。

いつでも買えるしいつでも売れる。

くじけそうになったらREITの存在を感じていただきたい。

現物の方が所有してる感とか、

チヤホヤされる感はありますが、

自分の戦場で頑張りましょう。

大人の欲望にまみれながらまた次を目指しましょう！

労働力投入

死語になりつつある「労働力投入」をタイトルにしてみました。

東京23区の投資家とかはたぶん知らないでしょう。

20代の投資家も知らないかもしれない。

たまには古典を読むのも一興ですよ。

さて、

今日は恒例の防草シートを施工してきました。

もうかれこれ10年以上草刈りと防草シート施工をやってきていますが、

しんどいなんてもんじゃないですね。

夏は本当の意味で死ぬので、

冬と春に頑張って防草シートと草刈りをして、夏以降は外注しています。

意外と繊細な作業もあるので、外注オンリーでは維持管理できないんですよ、

あ、太陽光発電の話です。

女子には多分厳しいと思います。日焼けするし、傷だらけになるし。熊怖いし。

で、今回なぜわざわざ記事を書いたかと言いますと、

この防草シートがすごそう！

っていうことを言いたいだけなんです。

左の黒いのがいつも買ってるホムセンのシート。

右のグレーのが今回買った厚手の布シート。

結構快適な手触りで、リビングに敷いても違和感ないかも。くらい。

厚みもめちゃくちゃあってザバーンみたい。

ネットで買ったんですけど、もしまた買えたらこれはリピ決定です。

多分10年はもつ。

年に2回くらい少しずつ改良していって、

あと10年くらい防衛戦を耐え凌げばこの太陽光発電投資は成功です。

その後はたぶん解体ですね。

返済があと5年。

たぶんこのシートの威力を持ってすれば10年間の雑草など恐るるに足らん・・・はず。

この雑草との日々によって、アパートの雑草対策についても知見が得られたので、

意外と良い経験をしました。

道具も揃ってるし、施工も慣れてるし、

戸建てやアパートの外構に活かせているのは思わぬ副産物。

ただしかし毎年体は歳をとるので疲労が半端ないです。

労働力投入こそ不動産投資家としての魂を発揮する良い機会になると思うので、

全国の加藤ひろゆきファンは今こそ奮い立って欲しい。

相手との間にある壁を通り抜ける

なんかすごい絵を描いてるなと思うんですけども・・・

最近特に思うというか、

大人になってからというか、

飲み会で話をしていてもなんか相手との距離感が縮まらないというか、

そういう変な余韻が残るんですよね。

学生時代の友人とか、10代からの付き合いとか、そういう友だちって、

ある程度のその人のバックボーンというか人生の道のりがなんとなーく見えるんですけど、

大人になってから付き合い始めた人ってそういう部分が見えにくいんですよね。

だけど年配の女性とかで、たまに初めて会った気がしない人っていますよね。

めちゃくちゃ話しやすい人というか、壁がないというか。

そういう人ってこっちが聞いてもないのに一方的に自己開示していることがほとんどだと思っています。

東京タクシーを観た時にも思ったんですけど、

聞いているこっちは何も話しなくても、ふんふん聞いているだけなのに、

自然に距離詰まってるんですよね。

こんなこと初めてあった人に話す？っていう話をいきなりしてくるわけですよ。

そうするとなんか壁を感じなくなる。

逆に親しく話をしつつも、

なんか話逸らしたり、秘密にしたり、拒否したりということが1回でもあると、

越えられない壁を感じてしまうんですよね。

そうすると相手との会話がとても空虚になる。

この人とは何となく話が合わない。

みたいなことの原因の一つは、

もしかすると自分側に自分には見えない壁があるのかもしれない。

自己開示って慣れていないととても勇気がいるけど、

相手との意味のある会話をしようと思ったら、

自分から自己開示しつつ、

相手との心理的な壁を無くしていかないと、

その先にある人がぼんやりしてしまう。

先日新規のお好み焼き屋さんに行ったんですよ。

友人の紹介でね。

おばちゃんが1人でやってるんですけど、

たまたま最後の客だったんです。

おばちゃんめちゃくちゃ話しかけてくるんです。

「こないだ店に車が突っ込んできてねぇ」みたいな。

「マヨください」「冷蔵庫からとって」

「うどん食べる？」「はい」って言ったら、

おばちゃんが作ったお好み焼きうどん入りを半分くれた。

1個半はさすがに多い・・・けど初めてお好み焼きうどん入り食べた・・・そばの方が美味しい。

「チョコ食べる？」

「コーヒーいる？」

みたいな感じのおばちゃんだったんですけど、

昔話やらなんやらで、

なんか親戚の家に行った気分でしたよ。

まあ、そんな感じで他にも思い出すと色々と距離感ない感じの人を思い浮かべるんですけど、

多くは、聞いてもないのに自己開示してくる人が多いかな。と思っています。

果たして自分はどのくらい自己開示しているだろうか。

皆さんはどうでしょうか。

現物不動産がことごとく買えない

1月に1棟売ったので入れ替えようと思って1棟探しているのですが、

交渉が不調に終わったり、

先を越されて買えなかったり、

資料が全然こなかったり、

という感じで買えておりません。

たぶん、皆さんも同じような感じなのではないでしょうか。

他にも

メインバンクが鬼のような金利に上げてきたり、

退去が続いたり、

高額な修理が続いたり、

面倒というか、大変なことも続いたりして、

一体なにやってるんだかわからなくなる時もありますよね。

そんな感じなので、

当面の間は現物不動産には期待せず、REITでも買っておくか、という結論になりました。

REITでも5%くらいは利回りあるので、現物不動産でいうところの

表面利回り6〜7%程度の利益水準です。

それにしても最近は現物不動産の価格交渉が難航することが多いですね。

株が高いので、株がいまの半値くらいにならない限り、

不動産の売り手の強気っぷりは買わないであろうと思っています。

今年は株が順調すぎるので、

大きめの調整は絶対に来ると思います。

サブプライムとかコロナとか、そこまでの規模じゃないと思いますが、

順調すぎてリスクが見えない時に何か起こるものです。

余力を持ちながら、

下がっても耐えられるような準備だけはいつの時も必要です。

今は待ちの時なのかもしれません。

寿司ブログ〜鮨こうしろう〜

広島市中区大手町にある「鮨こうしろう」さんに行ってきました。

広島市で予約の取れない店で有名なお寿司屋さんです。

大阪で修行された若い大将と女将さんの雰囲気がとてもよく、

ちょうど開店1年程度で初々しさというか、

やる気と腰の低さを感じるとても感じの良いご夫婦のお店です。

女将さんが可愛らしく、とても丁寧な対応で、

これはこのお店の人気の秘密ではないかと思います。

相変わらずしかし、男2人でカウンターだけの店に来るお客さんはいない・・・

わかるよ。うん、わかる。

もうなんか女の子の前でイキってるおじさんとかを見ると何とも言えない気持ちになるんですけど。

マグロって、

基本的にどのお店でも出されるし、

こちらもマグロを期待しているところはある。

で、基本的に大間のマグロです。

なのに何故か札幌で食べるマグロの方が美味しいんですよね。

この理由はまだわからない。

広島で「うわっ」っていうマグロをまだ食べたことがない。

こうしろうさんは基本的に雰囲気がとても良いお店です。

鮨も美味しい。

お酒も美味しい。

ネタも器も美しいです。

若いご夫婦で、お店を開いたばかりで、いきなり予約困難店になるというのは、

有難いけどちょっと本意ではない部分もあるんじゃないかなと思います。

私だったら、徐々に実力を認められて、

常連さんを大事にしながらコツコツやっていきたいと思うんですけど、

予約が取りにくいというだけで変に期待値が上がってしまって、

お店側とお客さん側にギャップが生まれたりしやすいんじゃないかなと。

これは個人的な想像です。

あと私はいちいち注文するのが面倒だし、自分の守備範囲を広げたいので懐石料理のようなコースは好きなんですけど、

やっぱり寿司屋のバランス的には、

もう少し個別注文型で美味しいお寿司屋さんが増えてほしいかな・・・

選択肢としては。多い方が有難い。

コースで2時間とかになると、

終わったら、ハイお疲れ様でしたーっていう感じで即会計になってしまうので、

最後追い出されるように帰る感じ。

帰るのはササっと帰るのは良いんですけど、

食べるのはもうちょっと余裕を持ちたい。

寿司って出されたらすぐに食べるのが基本だけど、

それをやってたら結構ハイペースで食べる必要があるんですよね。

まあ、賛否両論あるでしょう、この辺は。

でもこうしろうさんは料金も良心的だし、雰囲気もいいし、

まだまだ伸び代も感じるし、また行きたい感じはある。

あとは予約が取りやすければいいのになぁ、と思います。

人はコストを過小評価する

例えば1億円のマンションを利回り6%くらいで買って、

5年後に同じ1億円で売れたとします。

そうしたら保有中の家賃分

600万円／年　×  5年　=   3000万円

儲かるなぁ、ってなんとなく考えませんか？

不動産はコスト計算が非常に複雑なので、

人によって税金が変わってくるとか、保有中に何が起こるか計算できないところが厄介です。

なのでそこを無視して上記のように単純化してしまうと

あれ？

ってことになります。

例えば1億円で買った次の日に1億円で売ったとすると、

仲介手数料・登記手数料・融資手数料・不動産取得税などがかかるので、

700万〜800万円以上のコストがかかります。

この時点でかなりのマイナススタート。

1年間の家賃収入は600万円！!

だから年収は一気に600万円！！

って思っても、

支払利息、管理費、固定資産税、保険料、清掃費、ごみ収集費、通信費、水道光熱費、修繕費etc

が常にかかってくるわけで、

しかも

この時点で所得税が計算に入ってない人が多い。

なので、

売買にかかるコスト700万〜800万円を家賃で回収するだけで3年くらいかかるんですよ。

で、残り2年でどれだけ回収できますかね。

恐らく数百万だと思いますが、

それを5年で割ると凄まじく低い利回りであることがわかります。

利回りが7%になっても大して変わらない。

だから基本的には長期で保有してなんぼの世界ですが、

10年後には築年数が10年古くなるわけで、

本当に同じ値段で売れるの？

という視点は必要ですね。

で、

何が言いたいかと言うと，

上記のようなコスト計算を、ほとんどの人がしていないように見えます。

せずに、えいやで買って、

売上だけ増やして、あれ、意外と残らない・・・

ってなるか、

自分で払ったお金が戻ってきてるだけなのに儲かった気になってるか、

本当に10年以上長期で持っていて回収期に入っているか、

人それぞれだけど、

コスト計算すると買う気失せるので、

これほど不動産買う人がいるということはコスト計算してないとしか思えないんですよね。

いまだに最近の不動産を相場で買って儲かりまくってるみたいな人の話、聞かない。

東京の人の話は聞くけど。

どうなんでしょうかね、皆さんコストを過小評価していませんかね。

儲かってる人の理論を聞いてみたい。

（戸建賃貸と不動産業者ならわかります）

お金の使い方

最近なんか、特別何もしなくても、お金ってかかるよなぁとつくづく思います。

（ちなみに「つくづく」って「尽く尽く」って書くんだって。すべて尽きた後に感じること。みたいなニュアンスだそうで。）

歳とるほどお金がかかる場面が多くなりますね。

皆さんも大変じゃないですか？

あ、そうでもないですか。

今日は倉式珈琲店に来ました。

コーヒーの飲み比べセットがあって、

左がコロンビア、右がエチオピアです。

コロンビアは飲みやすくてマイルドな感じ。

エチオピアは紅茶みたいな香りがする特徴的な感じ。

ミルク入れたらコーヒーかミルクティーかわからなくなるくらい。

コーヒー豆もシンプルに比べてみると特徴がわかって面白いですね。

私はマンデリンが好きです。

最近はこの本を読んでいます。

今日読み終わったんですけど、良い本ですね。

『Die With Zero 』的な系統の内容ですね。

お金というものについて、どう向き合って行くかということがたくさん書いてあります。

SNSでよく見かける人々、自分の認知の歪みをきちんと指摘・修正してくれています。

私の今の方向性とも合っている内容で、とてもオススメの1冊です。

その中で１つ気に留めた内容を抜粋します。

「私は次のことを強くお勧めする。それは、予算の許す範囲でできる限り多くの種類のお金の使い方を試し、自分に合わないと思ったものは素早く、躊躇なくやめることだ。」

これってトライアンドエラーせよってことなんですけど、

いろんなこととりあえずやってみろということですね。

例えば料理にそんなに興味なくても、

自分が料理に本当に興味がないか確かめるつもりで予約困難な人気店に行ってみるとか、良いと思います。

ある程度やってみた上での判断ならそれはきっと正しい。

でもほんの一部しか経験してなくて、

その分野を自分の想像の範囲内で評価するのは誤りであろうと思います。

世の中狭いような広いような感じですが、

自分の認知できている範囲なんて地球対アリくらいなものなので、

様々な世界観に触れてみたら良いと思います。

たまにはREITの話をしよう

最近REITが話題になることが多いですね。

なんでかというと一目瞭然。

コロナショックからの急騰の後、

なんと約3年間ずっと下げ続け、

何故か去年末くらいに大復活劇を遂げてリターンが高くなったからなのです。

私は以前から買い続けていたのでものすごい含み損祭りだったのですが、

それでも配当利回りは急騰前は一部7％近くまで高くなっていたので、

配当金はそれなりに入って来ていました。

REITは時価評価が見れてしまうから気持ちが動いてしまいますが、

配当利回りで買う商品です。基本的に。

REITは上がれば下がり、下がれば上がる。

これがほぼ一定の範囲内で動くだけ。

その周期が年単位なので、

やっぱり基本的には配当金目的で買って放置が良いです。

レンジを超えることがほぼないので、

下がったら買うだけでOK。

上記の東証REIT指数で言えば1800以下で買えばOK。

私はREITで損したことはほとんどないですが、

他の個別株や指数と比較すると、

パフォーマンスは圧倒的に劣ります。

REIT全振りのせいで資産成長速度が遅いと言っても過言ではない。

でも、REITはわかりやすく、安定感あるので、後悔はしていません。

自分に合ってる。

私はREITの配当金は全部使うようにしてるんです。

だから証券口座の資産はほとんど増えてないです。

使わずに節制していたら資産は増えます。

だけど、資産使わなかったら意味ないでしょ？

だから配当金を全部使うっていうのは

結構、額的にもペース的にも丁度いい。

電動自転車買ったり、

寿司食べに行ったり、

楽器買ったり、

決済用のジャケット買いに行ったり、

その時々で、広島シティにばら撒いています。

今はREITちょい高いけど、

今買っても良いかも、みたいな銘柄もまだあるので、

是非ポートフォリオに組み込んでみてください。

そして配当金は使おう。

交渉決裂と「ときめき」

先日のドン引き風呂無しアパートは交渉決裂しました。

土地建物に価値を感じている売主さんに対し、

土地建物に価値を感じていない私とでは、

とても良い取引はできそうもありません。

内容としては高利回りなので面白さはありますけど、

それにどこまで投資してリスクを引き受けるかは人それぞれ。

基本的に退去したら壊すしかない建物だし、

土地も田舎の郊外なので坪5万でも売れない場所。

それでも売主さんは私以上に価値を感じているわけなので、

じゃあ、売らずに持っておけばいいじゃんって言いたいくらい。

不動産投資の駆け出しのころなら一か八かで売主さんの提示価格で買ったかもしれませんが、

最近の私といえば「こんまり流不動産投資」なので、

「ときめき」がないと頑張って買いません。

しかしこの「ときめき」というのはとても大事な要素で、

所持品の断捨離にも使えるし、

欲しいものを買う時の基準としてもとてもわかりやすい基準です。

じゃあなんで買おうとしたのかというと、「ときめき」と「チャレンジ」のハザマにいたからです。

「チャレンジ」も大事。

話は変わり、昨日車買ったんですけど、

これも「ときめき」を大事にしました。

理屈とかコスパとか無駄遣いとか合理性とか、

全部一旦おいておいて、

何が欲しいのか、ホントにこれが欲しいのか、

そういう問いをChatGPTと問答しながら、

決めていきました。

にしても、カーローン6社くらい申し込んだんですけど、

全部落ちた。。。

ちょ、ちょっと、ナニコレ。

どんだけ与信死んでるんですかね。

ビックリしましたよほんと。

やっぱり融資受けてると厳しいんですね。

ディーラーローンっていま４．９％とからしいので使ってられないし、

勉強になりました。

いい経験になった。

そんなこんな色々あったけど、

「ときめき」って結構大事だと思うんですよ。最近。

ときめく不動産なんて最近全然ないですけどね。

現地調査で引く

いや、いくらめんどくさいことをやるって言っても、

さすがに限度ってものがあるでしょ。

この時代に風呂無しアパートですよ。

隣の戸建ては多頭飼いの廃墟ですよ。

前面は2mですよ。

さすがに引きました。

でも買い付けは出しました。

思ってることの逆を行こうというところです。

チャレンジ精神というのは一体いつまで必要なんですかね。

普通は買わない、と思う。