■エクシブ箱根離宮とは■
箱根や宮ノ下についての説明は省きます。
リゾートトラストの施設の中で、現在、一番稼働率が高い（直近で８５.１％）のが箱根離宮です。
その分、平日はまだしも週末は占有日使用の方が多く、またスペースバンク経由での交換でも人気が集中しています。
客室は全部で１８７室あり、内訳は次の通りです。
・Ｓグレード（２０室）
・ＳＥグレード（２３室）
・ＥＣグレード（８９室）
・ＣＢグレード（５５室）
フロアシェアを採用していますので、占有日にはフロアのどれか一室が必ず使えます。
箱根離宮はＥＣ数が飛び抜けて多いので、当時のリゾートトラスト社の営業方針（サラリーマンや定年退職者向けの別荘の代替としての商品性）が出ていますね。
リーマンショックの影響で最後まで売るのに苦労して、結果的に鳥羽別邸や湯河原離宮でＥＣ設定が消えることになります。
湯河原離宮ではＥＣを廃止してＣＢを増やしましたが、逆にアベノミクスで高額物件（同時期にベイコート横浜も販売）に人気が集中しＣＢが大量に売れ残ることになります。
リゾートトラストさん、苦労しているのねｗｗ
■ＥＣグレードの配置■
箱根離宮のＥＣグレードは１号棟４〜７階と２号棟３〜６階です。
基本的にワンフロアに１２室となっていますが、建物の構造上、部屋数の少ないフロアがあります。
具体的には１号棟４階は９室、２号棟３階は７室です。
このフロアは会員数を少なく（バージョンは１部屋２８口）しているので割合としては同じなのですが、占有日に選択できる部屋のタイプが少なくなります。
ハッキリ言うと禁煙部屋が少ないと言うことです🚭
■ＥＣグレードの当初の販売価格■
〈１号棟〉
７階９６０万円（１２室）
６階９３０万円（１２室）
５階９１５万円（１２室）
４階９００万円（９室）
〈２号棟〉
６階９３０万円（１２室）
５階９１５万円（１２室）
４階９００万円（１２室）
３階８７０万円（７室）
フロア差額は１５万円が基本ですが、３０万円差の所は何か特別な理由がありそうですね。
フロアシェアの会員権は、一番高いか一番安いフロアが先に売り切れましたが、真ん中の価格帯を売るのに苦労したようです。
１号棟７階を購入した方は明らかに占有日使用が前提なので、意識高い系の方が多そうです。
これはリセール市場でも１号棟７階限定で探している方がいることからも明白です。
そのため、占有日予約でもフロア所有者間のバトルが激しくなるのが想像できます。
逆に価格で勝負する２号棟３階はスペースバンク預けが前提か、部屋へのアプローチ優先（車椅子利用など）の方ですね。
■１号棟か２号棟か？■
箱根離宮のＥＣを買う方が一番悩む所だと思います。
１号棟は温泉大浴場・ラウンジへ直結するエレベーターがあり、動線に人気があります。
箱根離宮の温泉は原則として大浴場（部屋風呂が温泉はＳタイプのみ）へ行くことになるので、１号棟が便利です。
２号棟はレストラン・エントランス・ショップへのアプローチが良いのと、３階はエレベーター利用なしで辿り着けるのがメリットです。
最近、施設内のレストランで食事をしなくなっていますが、あと１０年２０年経った時に小田原や御殿場までクルマで食べに行くかな？と悩みます。
４〜５号棟へのアプローチが２号棟経由なのも、リゾートトラスト社の設計思想としては、こちらをメインに考えていたのが伺えます。
■リセール価格を調べてみた■
いよいよ具体的な価格の話に入って行きます。
アスレさんとｅ会員権さんが過去の売出価格・成約価格・月別の相場価格を出しているので、それらのデータをChatGPTに読ませて相場リストを作ってみました。
ｅ会員権さんのＥＣ相場価格には有馬離宮と軽井沢パセオが含まれています。
アスレさんのデータの2022/09に150万円がありますが、前月・当月の売り出し物件に該当する価格がないので、おそらく250万円の間違いかＣＢではないかと思われます。
この相場表から見ると、2019年の夏頃が底値だった様に見えます。
コロナが2019年11月頃からなので、その寸前です。
ＥＣグレードの最上階だけあって１号棟７階は人気があり、300万円以上で取り引きされています。
その一方、２号棟のＥＣ最上階の６階は200-280万円とお買い得感があります。
そして、１号棟４階は200万円前後で一番安いフロアになっています。
一番高いフロアは占有日利用、一番安いフロアは交換利用をメインに考えた方が買ってるのでしょう。
スプレッドシートの一番上の数字は平均の金額です。
面白いのは売り出しと成約の差がピッタリ５％なんですね。
200万円-5%=190万円😏
価格交渉するなら５％を目処にということですねw
■予算をいくらにするか？■
2019年の相場を見ると180万円なら即買いしたいところですが、サンクチュアリコートの影響でＥＣのリセール価格は徐々に上がっています。
相場リストから見ると200万円を切っていたら買いっぽいです。
諸費用を入れて250万円をMAX予算（次年の年会費は別途）にしますと、本体価格180-200万円で買い付けたいですね。
フロアは１号棟か２号棟の６階をターゲットにします。
やはり、今後はホームグラウンドが強くなると見越すなら拘りたい所ですが、流石に300万円台が多発している１号棟７階は予算オーバーですね😵
ベイスイートが買えてしまうし、ベイスイートを買うなら、ラグジュアリースイートを買いたくなります。
秋になると年会費の請求書が届き始めるので、買い時のシーズンに入ります。
リセール相場のセオリーとしては、長期の休暇明けが高くなり、年会費の請求が届くと安くなる傾向があります。
但し、上記の相場リストを見る限り、箱根ＥＣはセオリー通りではないみたいですね。
RPAで毎日仲介業者さんのホームページを巡回して、売り物を調べる様にしました。
しばらくは様子見の日々です。
つづく。
