■エクシブ箱根離宮とは■
箱根や宮ノ下についての説明は省きます。
リゾートトラストの施設の中で、現在、一番稼働率が高い（直近で８５.１％）のが箱根離宮です。
その分、平日はまだしも週末は占有日使用の方が多く、またスペースバンク経由での交換でも人気が集中しています。
客室は全部で１８７室あり、内訳は次の通りです。
・Ｓグレード（２０室）
・ＳＥグレード（２３室）
・ＥＣグレード（８９室）
・ＣＢグレード（５５室）
フロアシェアを採用していますので、占有日にはフロアのどれか一室が必ず使えます。
箱根離宮はＥＣ数が飛び抜けて多いので、当時のリゾートトラスト社の営業方針（サラリーマンや定年退職者向けの商品性）が出ていますね。
リーマンショックなどの影響で結果的に最後まで売るのに苦労して、鳥羽別邸や湯河原離宮でＥＣ設定が消えることになりました。
湯河原離宮ではＥＣを廃止してＣＢを増やしましたが、アベノミクスで高額物件に人気が集中し逆に売れ残ることになります。
リゾートトラストさん、苦労しているのねｗｗ
■ＥＣグレードの配置■
箱根離宮のＥＣグレードは１号棟４〜７階と２号棟３〜６階です。
基本的にワンフロアーに１２室となっていますが、建物の構造上、部屋数の少ないフロアーがあります。
具体的には１号棟４階は９室、２号棟３階は７室です。
このフロアーは会員数を少なく（バージョンは１部屋２８口）しているので割合としては同じですが、占有日に選択できる部屋のタイプが少ないです。
ハッキリ言うと禁煙部屋が少ないと言うことです。
■ＥＣグレードの当初の販売価格■
〈１号棟〉
７階９６０万円（１２室）
６階９３０万円（１２室）
５階９１５万円（１２室）
４階９００万円（９室）
６階９３０万円（１２室）
５階９１５万円（１２室）
４階９００万円（１２室）
３階８７０万円（７室）
■リセール価格を調べてみた■
いよいよ具体的な価格の話に入って行きます。
アスレさんとｅ会員権さんが過去の売出価格・成約価格・月別の相場価格を出しているので、ChatGPTに読ませて相場リストを作ってみました。
ｅ会員権さんのＥＣ相場価格には有馬離宮と軽井沢パセオが含まれています。
アスレさんのデータの2022/09に150万円がありますが、前後月の売り出し価格に該当する価格がないので、おそらく250万円の間違いか、ＣＢではないかと思います。
それとも１号棟４階だからか？？
この相場表から見ると、2019年の夏頃が底値だった様に見えます。
コロナが2019年11月頃からなので、その寸前です。
ＥＣグレードの最上階だけあって１号棟７階は人気があり、300万円以上で取り引きされています。
その一方、２号棟のＥＣ最上階の６階は200-280万円とお買い得感があります。
そして、１号４階は200万円前後で一番安いフロアになっています。
一番高いフロアは占有日利用、一番安いフロアは交換利用を考えた方が買ってるのでしょう。
スプレッドシートの一番上の数字は平均の金額です。
面白いのは売り出しと成約の差がピッタリ５％なんですね。
200万円-5%=190万円😏
価格交渉するなら５％を目処にということですねw
