売主ローン（Seller Finance） について

すてぃーぶ★投資家です。


不動産物件の売主ローン

アメリカでは、物件の売主が購入代金の一部を買主に貸して、
売買契約を結ぶことがあります。
つまり買主は、銀行ではなく個人から資金を調達することになります。

売主（個人）が買主にお金を貸す！！ことが合法なのです。

それでは、売主ローンのメリット、デメリットは？

買主のメリットは、
銀行融資は一般的に
　・融資限度が物件の５－６０％が限度
　・クレジットヒストリがないと融資が通らないことも
　・審査に時間がかかる。
　・融資手数料としてイニシャルで融資額の１－２％を請求される場合がある。
これらのデメリットが解消されます。

一方売主のメリットとしては、
　・銀行に預けるよりも高い利率で貸すことができる。
　・買主の枠が広がる

じゃあデメリットは、
　買主のデメリットは
　　何かあるのかもしれませんが、？？
　売主のデメリットは
　　不動産価格が下落して担保割れした時に買主が破産した場合
　　⇒不動産は差し押さえできますが、全額回収出来ないおそれも。

金利はというと、仲介業者が入っての、交渉で決まることが多いようです。

Seller Financeが付いている物件は、その物件があまり魅力的じゃないから
売主が無理してつけているというような話も聞きますが、上述の通り、売主側
にもそれなりのメリットがあるわけで、ケースバイケースだと思います。

私の知っているケースでは、資産家の売主が預金金利との差額を稼ぐために、
ファイナンスをつけたと例もあります。
この売主は、繰り上げ返済されると、入ってくる金利の当てが外れるので、繰り
上げ返済の場合は違約金を借り主が払う契約になっています。

いろいろですね。

さあ、今日もPositive　Thinkingで行きましょう・・

不動産管理契約書の翻訳

すてぃーぶ★投資家です。

US所有不動産のPM＆BM契約書

これまでは、
契約時に
管理費用、補修、賃貸契約時の費用など
必要だと思うところだけチェックして契約をしていました。

契約書は、州法に則って作られたスタンダードなものなので
これまで別に問題もなく順調に管理してもらっています。

ところが、、
税理士と今年の確定申告の
諸々の打合せをしていて
契約書についてしっかりと見たいとのリクエストが。

理由は将来LLCを設立してここにサブリースを行うなど、
賃貸契約の形態を変更する可能性があるため。。

自分で翻訳して、書き起こしてもいいのですが、
契約書なので専門性も高く
言い回しなども難しいので、
これを契機にお願いしました。

待つこと6日
翻訳会社から翻訳できたから、費用を振り込んでください
そうしたら、成果物をメールしますと連絡が。
早速振り込んで、翻訳版を入手しました。

本当に便利になりました。

翻訳版は特に問題なくそのまま税理士さんのところへ。。
この費用は税理士報酬と相殺したい気分。。

契約書は日本語で書かれていても隅々まで読むことはあまりない
と思いますが、契約書は読みましょう！！（自分に言い聞かせる！！）

さあ、今日もPositive　Thinkingで行きましょう。。

szechwan restaurant 陳

すてぃーぶ★投資家です。

久しぶりに　・・・・・　レストランネタ・・・

秋の褒章を受賞した陳建一のお店
その名もズバリ　　szechwan restaurant　「陳」　です。

セルリアンホテルの２Fにあるので、迷うことはないと思います。

今回はランチで訪問。。

１１月に入り、上海蟹のシーズンです。
「姿蒸し」　と　老酒につけた　「酔蟹」　が個人的には好きです。

「酔蟹」
　大型サイズでも１５０ｇ程・・・
　紹興酒のアテとして食べるのが最高です。

「白菜の煮込み」
　クリーム味と干貝柱味からチョイスできます。

「陳建一の麻婆豆腐」
　山椒がたっぷり入っていて辛さも程よくとても美味しい。

「豚肉の唐辛子炒め」
　これも程よいからさで美味しい。。

「陳建一の担々麺」
　激辛とかわり担々麺、「定番」の３種の中から、定番の「陳」をチョイス

比較的オーソドックスな一品をチョイスしましたが、どれも美味しく外れがない。
ホテルの中なので使い勝手もよく、おすすめです。

szechwan restaurant陳
〒150-0031　東京都渋谷区桜丘町26-1
セルリアンタワー東急ホテル2F 
TEL 03-3463-4001　FAX 03-3476-3017

アメリカ不動産投資セミナーに参加してきました。

すてぃーぶ★投資家です。

先日東京で開かれた不動産投資セミナーに参加してきました。

すてぃーぶ★投資家が、
セミナーの情報に興味を持ち始めたせいか？
それとも絶対数が増えているのか？

わかりませんが、
この手のセミナーが最近
頻繁に開催されているように思います。

今回のお題は「アメリカ不動産投資セミナー」

投資対象はズバリ、デトロイトとラスベガス。。

大まかには
・デトロイトはインカム＋キャピタルゲイン狙い
・ラスベガスはキャピタルゲイン狙い
と、狙い目も違い裾野の広いセミナーでした。

デトロイト
３－４００万円から投資できることから
ネットでの情報も多く
すてぃーぶ★投資家も、アメリカに最初の投資をする前に
ネットで情報を取りながら、セミナーにも参加していました。

今回のデトロイトセミナー講師は、自ら投資をされており、
個人的には信頼をおいている方です。

・日本人投資家が約６００人ほど投資していると言われている。
・財政破綻の賃貸業への直接の影響は今のところ無い。
・市街地から周辺地域への人口流出は数年前から始まっていた。
　⇒デトロイト都市圏の人口は横ばい
・賃料を上げるのは現時点では難しいが次回契約更新で検討。
・ネット利回りは１０－１５％狙える。
・不動産価格は上昇傾向
・豪州、ブラジルなどからも投資先として注目されている


ラスベガスはこの春に訪問して、投資を見送ったのですが、
今回の講師は、かなり強気な見通しを持っていました。
キャピタル狙いで十分いけますーーーというお話。
多くの客観的なデータを集めて、それなりに説得力のある内容でした。
・大観覧車やチャイナタウンも計画
・企業も拠点を設ける動き
・住民の所得は意外に高い。
・リーマン後の住宅価格下落率大きくリバウンド期待できる
・利回りは期待できないのでキャピタル狙い

これ以上は
時間がなくて全てを聴講できずに残念。
別の機会に、伺うことにしました。。

すてぃーぶ★投資家としては、
この２つの地域含めて投資対象を広げるか
それとも、今投資している都市での買増をするか
少し悩んでみようと思っています。

さあ、今日もPositive　Thinking で行きましょう。。

テキサス州 オースティン！！！

すてぃーぶ★投資家です。

今日は、雲ひとつ無い快晴の空
本当に清々しくて気持ちいいです。

アメリカの住宅市況は
先日発表されたシラー住宅指数が大きく伸びるなど
引き続き好調のようです。

ではどこの都市に投資するか・・
アメリカは人の流動性が高く、仕事がある都市にはどんどん人が入ってくる
逆に仕事がなくなった都市（いっときのデトロイトなど）は、どんどん人口流出が進む。
だから、復権を果たせなかった都市は、人っ子一人住まないゴーストタウンに・・・

だから、都市の勢いは日本よりも重要な要因の一つだと思っています。
そんな中、テキサス州オースティンに関する記事がありましたので、

Austin's economy ranked No. 1 in the country

ご参考まで。。

さあ、今日もPositive Thinking で行きましょう！！！

賃料２０％アップ (^_^;)

すてぃーぶ★投資家です。

USの管理業者から嬉しいニュースが届きました。
夏前に格安で購入したコンドミニアム。

購入した物件は、メンテナンスが悪く
　・空室は原状回復もせずにほったらかし。
　・共有部分もペンキ剥げ落ち、階段には穴があったり結構傷んでいる。。
これじゃあ、新しいテナントは期待できない。

その結果、
賃料は周辺相場から１０％以上安くその上、空室も１／３も。

だから格安だったわけですが。。

購入後、
　・管理会社は現地でお願いしているところに変更。
　・空室の原状回復をメインにメンテナンスを２ヶ月ほどかけて実施。
　・一部動かないエアコンも交換
これで新規募集の部屋は、周辺相場に合わせることが出来ました。

入居者には
　・契約更新のタイミングで相場に合わせた賃料へのアップを通知。
　・支払いのきついテナントは残念ながら退去。。
テナント属性の向上を進めました。

そんなこんなで、空室率がいっとき５０％まで落ちましたが、
今月には空室率一桁台に回復・・・・
来月は満室を目指します・・・

さらに決定しいた賃料は
最近の家賃上昇により、ターゲットより１０％以上アップ。
購入時より賃料２０％以上アップと嬉しい結果に・・・

極々当たり前のことを下だけですが、
結果がついてくると嬉しいものです。

さあ、今日もPositive Thinking で行きましょう・・・

2013 Tax Statement

すてぃーぶ★投資家です。



今日、ポストを覗くと、海外からの郵便物が。。
何かなと、封を開けると、なんと固定資産税のお知らせ・・・

昨年購入した郡からは、この類のお知らせは、年明けに届いたのですが
今年購入した物件の所在する郡からは、早々と届きました。

２０１３年の税額のほか、過去５年間の税額ヒストリーが記載されています。
あと、支払いの期限と延滞金（なんと納税期限から１日でも遅れたら7%）

アメリカは日本に比べて、固定資産税が高くて、すてぃーぶ★投資家が保有する
物件の場合、不動産の時価の２％弱は課税されます。

アメリカは、固定資産税、保険の金額が日本より高いですね。


さあ、今日もPositive　Thinking　で行きましょう！！

長期滞納者

すてぃーぶ★投資家です。

すてぃーぶ★投資家の場合、不動産賃貸は兼業の一つなので、
賃貸物件の一次管理は管理会社にお願いしています。
時間があれば、家賃回収や建物の掃除など自分でできればいい
のですが。。

今は、週に１回程度訪問して、募集住戸や管理の状況を確認して
管理会社へのフィードバックを行ってます。

毎月送られてくる管理レポートを見ていると、
長期滞納者へのアクションがどうも滞っている？？？
数ヶ月も滞納家賃の請求をしている
家賃保証会社のアクションもない・・？
家賃保証会社はおおよそ滞納が３ヶ月をこえると、退去などのアクション
を起こすのが通常です。
しかし今回は、、それがない。。

管理会社に、確認してもどうも歯切れが悪い。
お金のことなので、しっかりして欲しいのですが。。
私がお願いしている管理会社はピカイチ！社長とその他大勢
という感じなので、何かあるとほとんど社長案件になってしまうのが
実情。。ということで今回も社長お出ましで、対応お願いすることに
しました。。
　
また、悩みが一つ増えたかな。。

雨の日曜日ですが

今日もPositive Thinkingで行きましょう！！

朝焼け

すてぃーぶ★投資家です。

久しぶりに。。　あ　さ　や　け

家賃保証会社審査 通らず・・

すてぃーぶ★投資家です。

入居の申し込みがあったら、
連帯保証人をたてるか、家賃保証会社への保険加入をお願いしています。
最近は、連保＋保証会社というパターンも個別にはお願いしています。
このパターン関西では多いようです。

先週末に申し込みがあった方の保証会社審査がNGでした。
申し込んで頂いた方には申し訳ないのですが、お断りすることにしました。
日本だと居住権があって、家賃滞納しても退去まで時間がかかるので、
貸主としては、仕方ないですね。

アメリカでもクレジットヒストリーは、入居審査の重要な項目の一つですが、
滞納したら2週間程度で矯正退去させられます。

そのため、家賃保証会社などありません。
また、日本ほど入居審査は厳しくないような気がします。

入居はハードル高めだけど、家賃滞納しても住むことができる。
入居者には良いシステムの様に見えますが、
家賃滞納、裁判による強制退去となると、
そのヒストリーが残ります。

現実には、次の賃貸物件に入居するのがかなり難しくなります。

アメリカはすぐに追い出されるけど、次の入居は比較的容易。


よくよく考えると入居者にとっても、
アメリカと日本どちらがいいのかわかりませんね。

大家にとってはアメリカ方式が望ましいこと間違いないですが。

さあ、今日もPositive　Thinkingで行きましょう。