海外私募ファンド

すてぃーぶ★投資家です。

投資コンサルのスタッフと打合せしました。

いくつかの投資案件の紹介をしていただきました。

１）外貨建て私募不動産投資ファンド
　目標配当利回り８％以上
　商業用不動産を取得して、賃貸収益を上げながら、マーケット上昇の
　トレンドを見ながら最終売却によるキャピタルゲインを獲得
　
　利回りは低いのですが、すでに大手ファストフードなどがテナントの
物件を取得しており、リスクは比較的低め。。

２）テナントビル開発プロジェクト
　目標IRR　２０％以上
　土地から購入して、商業施設を建設、テナントを入れて、賃料収入を
数年得た後に、売却する。

　利回りは高いのですが、プロジェクトとしてはこれからなので、景気の
動向などをもろに受けることが考えられるのでリスクは大きい。

やっぱり、
ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンが基本です。

ローリスク・ハイリターンな案件があれば、誰もが飛びつきたい
でしょうが、
そんな美味しい話は早々出てきません。

ましてや、あったとしても
すてぃーぶ★投資家のような小物素人筋には声がかかるわけもない。。

最近、海外投資で詐欺まがいの話や、
金融取引業の免許を持っていないなど
問題になっています。

紹介いただいたコンサルは金融商品取引業の免許持ってます
（念のため）

投資は慎重かつ大胆に・・・　　

さあ、今日もPositive Thinkingで行きましょう！！

入居申込順調

すてぃーぶ★投資家です。

この夏から始めた、室内イメージアップ作戦
効果が出ているような気がします。

過去エントリーはこちら

この週末も申し込みが入りました。

と言いながら、ワンルームの宿命か。。　
退去予告があったり、
家賃未払いで保証会社経由で明渡訴訟をおこしてる退去予備軍があったり
退去と入居のまさにイタチごっこ

山あり谷あり・・・

今日もPositive　Thinkingで行きましょう。

国内プロジェクト物件

すてぃーぶ★投資家です。

先日ポストした、土地を仕込んで
賃貸建物を建設して・・
過去記事はこちら

少し様子見をしていたのですが
紹介された業者から見事に他の投資家から声がかかり
進めることになったようです。

やはり、昨今の不動産価格上昇がいい方に回っているのでしょうか？
足がつくの早いです。

残念ですが次の機会を待つことにしました。

連休最終日
今日もPositive Thinking　で行きましょう！！！

やっぱり買う方向で進めることにしました・・・掘り出し物

すてぃーぶ★投資家です。

以前掘り出し物物件の紹介があったとポストしましたが、、
　　　
・・・・その記事はこちら

２週間で契約と聞いていた物件ですが、
売り手の経費計上のやり方が間違っていたり、
預託金が計上いなかったり
といろいろな不備がみつかり、

その上
物件のインスペクションも遅れたりして
クロージングの日程がまだ見えていません。

その遅延分だけいろいろとリサーチができました。

オープンになっていない物件なので、仲介業者同士の競争もなく、
最初の提示価格より価格をさげてもらっているのですが、
経費が追加計上されてたので、さらなる価格交渉もすすめてもらっています。
ネットでの利回りが、想定数字を超えたら、前にすすめるつもりです。

ここでネットCF計算する場合に
すてぃーぶ★投資家は、経費として
PM,BMフィー、保険、固定資産税、減価償却などの定番はもちろんのこと
空室ロス、原状回復費用、仲介へのプロモーション費用などその他の
考えられる費用は計上しておきます。
これが最低ラインというところを見据えた上での投資決断が重要ですね。

今日から３連休の方も多いと思います。

さあ、Positive Thinkingで週末たのしくいきましょう！！

国内プロジェクト

すてぃーぶ★投資家です。

先日、仲介業者から駅チカ更地の紹介がありました。
駅徒歩２分、６ｍの公道に面した宅地です。

容積率一杯の賃貸物件を建築して、
１）テナント入居後に転売
２）１０－１５年程度所有して転売
のどちらかを選択というスキームです。

建物のラフアイデアを作成して、想定賃料を算出して
Go-No Goを決める予定です。
ちょっと変形土地なので部屋の配置が難しそうなので
あまり多くの部屋を配置できないかも。。

一般的にこのようなスキームで進める場合、
融資がつきにくいので、
土地はキャッシュということが十分考えられます。

レバをかけるのが好きな人にはちょっと向かない。


中古や新築の物件を購入するのもいいのですが、
やはり川上から手掛けたほうが、利益も大きい。

さあ、今日もPositive Thinkingで行きましょう！！

投資用マンション伸びる

すてぃーぶ★投資家です。

「投資用マンション伸びる」

日経夕刊１面の記事のタイトル。。

・アベノミクスを背景に投資用マンションの取引が活発になってきた
・賃貸収入を得ようとするサラリーマンの増加
・８月の平均価格は前年同月比５％高、東京は６％高、大阪は３０％高

東京２３区の貸物件市況（８月）は
成約数　　　　　　　　　＋９．２％
賃料　　　マンション　＋３．５％　
　　　　　　アパート　　＋０．７％
　　（出所：アットホーム）

と好調のようです。

両データとも８月のものです。
８月といえば、オリンピック決定の前ですから、これから招致のプラス
効果がきたいできるかもしれませんね。

週末もPositive Thinkingでいきましょう！！

中国はもう終わっている

すてぃーぶ★投資家です。

ちょっと刺激的なタイトル・・・・
「中国はもう終わっている」
四川省出身の石平氏と
台湾出身の黄文雄氏による共著

中国の内情をよく知っている著者ならでは。
日本人と中国人の感覚の違いを意識しながら書かれているので
とても判りやすい。



中国はもう終わっている (一般書)/徳間書店

￥1,050

Amazon.co.jp

シャドーバンキング
習近平のナショナリズム
アベノミクスを攻撃する中国
尖閣から沖縄まで拡大しそうな領土問題
中国の環境問題

今の中国そして日本との関係を知るには
おすすめの一冊です。

今日もPositive Thinkingで行きましょう！！

円高メリット実感・・・

すてぃーぶ★投資家です。

いよいよ、今年もあと１／４・・
そろそろ、今年の収益見込を出しておこうと、

昨年の収支まとめをチェック
なんと物件取得時の為替レートが７７円台。
冷静に考えると、昨年夏までは７-８０円台が当たり前だったのですが、
今となっては遠い昔ですね。

今年はほぼ同じ金額の物件を円換算で2割以上高く購入。

これからも、円安は進むというのが大方の予想ですが、
アメリカのシャットダウン、そして次に控える連邦債上限枠の見直し
中国のシャドウバンキング。。
何があるかわかりません。

改めて為替メリットと
その逆もありうるということを肝に銘じた一日でした。

今日も　Positive　Thinkingで行きましょう！！

明渡訴訟の手続きに入りました。

すてぃーぶ★投資家です。


先日管理会社から、あまり良からぬものがとうとう来ました。

「建物明渡請求訴訟手続き開始について」

家賃を滞納している入居者。。
気にはしていたのですが
残念ながら、支払いが滞ったままのようです。

家賃保証会社から
すてぃーぶ★投資家には支払われるので
実損は今のところありませんが、
敷金が召し上げられるかも。。

すてぃーぶ★投資家の保証会社は
滞納が３ヶ月をこえると、明渡請求に入ります。

入居者にはそれぞれの理由があるとは思いますが、貸主としては
このような結果になってしまったこととても残念です。

日本では、これから裁判により引き渡しされるので、、それまでの
期間は、入居者の住居は確保されています。
逆に言うとこの期間は保証会社が家賃を支払うことになります。
できれば、頑張って家賃払ってほしいですね。
これからは、家賃保証会社の保障がつかなくなってしまします。。

今日もPositive Thinkingでいきましょう！！

空室のイメージアップ作戦

すてぃーぶ★投資家です。

今日から１０月ですね。
９月からはじめから始めたイメージアップ作戦
新たに空室となった２部屋に施しました。

香り付きスティックがあったので、ポプリの代わりに