不動産のブログ

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21Jul
- 事故物件について
  こんにちは。美建の黒木です。今日は、心理的瑕疵について書きます。先ず心理的瑕疵とは、買主様にとって、安全かつ平和に暮らす事ができないような心理に影響を及ぼす瑕疵と言う事です。ようは、事故物件です。大島てるさんのサイトに書かれていたら、要注意ですが、それは、ほんの一部にすぎません。基本的に事故物件になってしまうと、不動産価格は下落します。状況によりますが、大抵、半値以下です。だって、買いたい人、激減しますから。では、いったい、事故物件は、どのくらいあるのかと言うと、出回っている物件の約3倍はある感じです。大島てるさんのホームページに載るのは、ごく一部の物件です。もっとやばい事故物件は、怖すぎて触れません。想いが強すぎるんです。面白半分で投稿できるレベルでは無いんです。それはそうですよね。人が死ぬと言う事は、それほど想い未練が強いからですから。我々不動産取引をしていると、そういった物件にあたります。相談内容が、本当に悲しい事件の人にも、お会いします。何故なら、警察や弁護士さん、裁判所さんは、そこまで面倒見てくれません。皆さんも、不動産を探す場合は、情報や近所の聞き込みを充分に行なってくださいね。
19Jul
- されど買付け。
  こんにちは。美建の黒木です。久しぶりに日記を書いています。不動産取引は、集客に始まり、決済引き渡しに至るまで、とても長い期間かかります。先ず、買主さんに不動産の存在を認識して貰って、検討し、契約内容を把握します。それから、条件が決まり、売主さんへ内容を伝えて問題無ければ書面化します。ここまでで早い人でも、最低2ヶ月かかるでしょう。長い人だと、何年もと掛かる人もいます。買主さんから、買付けが出るのは、あくまでいくらで買いたいかと言う事だけなんです。不動産は高額商品ですから、それだけではダメなんです。一般的な取引き条件を並べれば良い訳でもありません。何故なら、一般的な条件を買主さんが把握するのに一ヶ月くらいかかるからです。そこに、買主さんの要望も組み込まれていきます。ここで、そんな話しは聞いていないと売主さんに叱られないようにする為にはどうしたら良いかと言うと、買付けの段階で買主さんの要望を組み込みながら提出するという、神がかり的な発想になっていく訳です。頭の中を買主さんの思考と同じ状態にして、買付書を提出している訳ですね。その為の打ち合わせは、1時間程度ではありません。いろいろな不動産取引にまつわる話しを案内や、書面作成時に買主さんへ説明し、この買主さんは、この場合、イエスかな？ノーかな？と組み込んでいる訳です。たかが買付けと思われる同業者さんもいるでしょう。ですが、この場面が取引きのキモだと感じてます。
14Jul
- 家の方位
  こんにちは。美建の黒木です。今回は、方位について書きます。よく、お客様から、方位を聞かれます。中古住宅だと、方位が悪くて決まらない事もあるくらいです。方位は、私が聞いているものでは、24方位で内訳が、十二支八干四隅です。八干は、十干のうち、土の表裏の二つを抜いたものですね。土は中心を表すので、方位から抜いているんですね。東が青龍、南は朱雀、西は白虎、北が玄武の方位です。青龍は木、朱雀は火、白虎は金物、玄武は水を表ます。丑三つ時なんて言葉がありますが、北東生門の方位で、良く鬼門と言われる方位なんです。丑艮虎の三つですね。逆に、開門は北西にあり、杜門は南東にあります。そちらに玄関や、間取りを突き出すと家相が良くなります。金運は白虎の方位に黄色いものを置くと良いですね。なんとなく、いろいろな人の話しを聞いた程度ですが、方位を知ると、生活が整うんだそうです。皆さんも、部屋のレイアウトを気にしてみるのは、如何でしょうか？
11Jul
- 弁護士さんから言われた事
  こんにちは。美建の黒木です。今回は、ある弁護士さんから言われた事を書きます。投資不動産では、預かり金の精算があります。これは、管理会社へ質問したり、大家さんに聞き込みしたり、賃貸契約書を見たりして、確認します。当然、上記の確認をしますが、漏れる事もあります。昔、預かったのが、管理会社で、それを内緒にされて、尚且つ、書面さえ無いケースです。それでも、万が一の為に特約で、預かり金が将来発覚した場合の処置すら入れています。今回、レアなケースですが、管理会社へ預けたと申し受けを入居者様から言われ、申し送り書に記載もない状況でした。契約書面のコピーも、管理会社が変わった事で、管理会社から新管理会社へ直接渡した後、新管理会社が首になり、処分されてしまいました。しばらくして、退去があり、お金を預けたとの申し送りが発生し、旧所有者様へ確認したところ、確かに預かっているとの事。万が一、そういう事が発生する事を見越して、契約書面の特約に記載しておいたのですが、旧所有者様は、弁護士さんに確認したところ、払わなくて良いと言われたとの事、？特約に書いてあるのに？と思いつつ、相談したであろう弁護士さんに確認すると契約書面は確認していないとの事。何言ってるんだ？この弁護士、大丈夫か？と思ったら、どうせ、そんな少額なもの、チェックしなかった業者が悪いだろと罵り、文句あるなら、訴えれば良いだろと電話を切る始末。こうなると、お金の問題ではなくなります。言葉の暴力は、お金では解決できない問題へと発展します。当然、買主様にも、顧問弁護士がいます。言われた事を伝えると、『約束を破るの？私は守っているのに？』と言われました。『黒木さん、金額の大小は関係ないよ。心の無い事を平然と、よく言えたものだね。』と回答。買主さんの顧問弁護士さんに話すと、『なるほど、訴えればって事ですね。契約書面も見ずに、回答するなんて、弁護士の風上にも置けない人ですね。分かりました。対処します。』となりました。いろいろな弁護士さんといろいろな話しをしてきましたが、弁護士さんも人それぞれという事を思い知らされた出来事でした。
30Jun
- 共有のアパートでおきたトラブル
  こんにちは。美建の黒木です。当社は、静岡県浜松市にあります。先日、ブログ、見てますよ〜って言われました。無理矢理続けている訳でもなく、不動産でのトラブルの多さから、少しでも役に立てればと思って始めたブログですから、何か、恥ずかしく思いました。今日は、共有所有の賃貸について書きたいと思います。賃貸は、今や、借り手主導の供給過多になっています。普通では、なかなか競争に勝てなくなりました。こうなっていくと、家賃がガンガン下がると思いがちですが、家賃は、売買物件のように下がりません。何故なら、家賃55000円が50000円になれば、所得が約10パーセントもへる(数学的には10パーセントではありませんが、便宜上10パーセントと言います。)訳です。ですが、借り手側から見たら、あまり変化しているように感じません。月5000円と言われても、減ったような感じがしないのです。もう一つの理由は、家賃が下がっても、固定資産税評価は極端に上下しません。もし、極端に上下できる法律になると、経済が大混乱します。今まで、固定資産税が年間10万円だった人が、翌年年間100万円になったら、払えなくなり、一般住宅の売り物件が殺到してしまうからです。そう言った理由で家賃も極端に上下しません。そんな中で、家賃を下げる大家さんの心中は複雑です。貸している側から見ると、あんなに家賃を下げたんだから、直ぐに決まると思ってしまいます。これが、共有名義になると、揉め事の火種になっちゃうんです。実例です。借り手さんが決まり、共有の代表さんから、進めてくださいと連絡があり、契約業務を終了し、契約書面を郵送した時に、問題が発生しました。共有の代表さん以外の人から、私はそんな家賃で了承していないと連絡が入り、契約書面に印鑑を押さないと言われました。借り手さんからは、そんな無茶苦茶なと言われ、仲介業者は平謝りです。共有名義の代表さんは、電話さえ出ない状況になり、損害賠償にまで発展しそうな雰囲気です。仲介業者は、これをきっかけに、共有名義は代表者を決めないで、時間が掛かっても共有名義人と関係者全員の承諾無しには契約業務を進めない方針を決めました。そうなると、借り手さんが、この物件が良いと思ってから、契約に至るまで、3人名義だと早くて2週間以上かかります。借り手さんもスムーズに行かず、他に行ってしまい、入居がなかなか決まらない状況が出来上がります。共有でアパートを所有している人は、その辺をしっかり固めてから募集かけないと、供給過多の時代は難しいと思いますね。
24Jun
- テナントあるある
  こんにちは。美建の黒木です。本日は、テナントさんで、よくある事を書きます。テナントさんは、定期借地契約を結ぶ事が多いです。街中だったら、ビルを改築していたりするのでしょうが、浜松市は、土地が広いので、幹線道路沿いの土地を定期で借りて、建物を建てるケースが多いんです。今回言われた事は、大手中華店さんの出店の際に言われた事です。隣りには、マンションも建っていて、匂いが気になると言う内容でした。ダクトの位置や匂いの処理のお願いをしました。流石大手さんと言えるくらい、考えていただいてましたが、匂いも商品のうちらしく、考慮してくれそうですが、全く消すのは不可能のようです。当然と言えば、当然ですね。後は、時間帯含め、考慮して貰えれば幸いです。同じような内容は、飲食店が近くにあれば当然おこります。商業施設が立ち並ぶところでは、当たり前の事ですが、どの飲食店さんも、とても美味しそうな匂いがします。私たちの商売は、こういった街づくりのお手伝いです。少しでも住みやすい街並みを作っていきたいと思います。
22Jun
- デジタル化
  こんにちは。美建の黒木です。不動産に携わって、もう、30年以上過ぎました。私がこの業界に入った時は、ポケベルの時代で、携帯電話がアナログで、とんでもなく高かったので、持てませんでした。今の時代は、凄いですね。何でも欲しい情報が無料で手に入れる事ができるようになりました。ワープロ世代で、昭和な私は、取り残された感じがします。とうとう、デジタル化を会社で真剣に取り組む事になり、今まで契約してきたお客様の資料を纏めています。10年以上昔の書面を先ずは廃棄していく作業をしています。結構、辛いですね。あ〜、あの時はこんな事やってたな〜、とか、あのお客様、元気かな〜、とか考えながら、いらない書類を整理しています。膨大な資料の山の表現通りの山を見ながら、凄い量だな〜と思いつつ、今後の訴訟とか、大丈夫かな〜っとも思いながら、複雑な気持ちで書類整理しています。デジタル化が進み、時間短縮の波の中で、手書きのお礼の手紙を見ながら、心も一緒に洗濯できた気持ちになりました。
16Jun
- 期日までに、引渡しが出来なければ、違約です！
  こんにちは。美建の黒木です。本日は、不動産トラブルのキモである引渡しについて書きます。皆さん、不動産の引渡しはいつだと思いますか？契約書を見ると、引渡しは残金支払い日になっているんじゃないですか？これが、意外と守れない人が多いんです。だから、我々不動産屋が、必死になります。守れなければ、違約です。一日くらいではすみません。違約金は売買価格の20パーセントです。だから、ピリピリしています。段取り良くやれば、そんな事ないと思われるかもしれませんが、考えてみてください。不動産の事を決済までの期間、それだけやっていれば、忘れる事もないでしょう。ですが、皆さんは生活しています。いろいろなトラブルを抱えている状況で、全く忘れずにいれるでしょうか？だから、不動産屋さんは、決済に向けて、何を解決し、いかに早めに決済日を決めようとしています。あるお客様のケースですが、引渡しする為に役場の申請がなかなか降りず、結果、半年も決済が伸びてしまいました。当然、買主さんは、ブチ切れます。私に。かといって、売主さんに怒ったところで解決しません。行政に言っても、無駄です。理由は、その周りで建築した人達が、風致の基準の緑地を作らないからとの事。結果、買主さんの緑地を約3倍に増やさないとダメ。んな、馬鹿なと思いましたが、売主さんに協力してもらい、緑地帯を寄付する事でやっと許可が降りましたが、それには半年の時間がかかりました。決済の時は、もう、売主さんと買主さんを別々の部屋にして行う始末。当然、違約金が発生するケースでしたが、買主さんが引渡しを強く要望していた為、決済までいきました。行政は、その物件だけでなく、地域全体で話しをしてきます。で、一度ダメと言われると覆りません。それが、他人であっても。取引きの先にあるものは、街作りなんだと強く感じました。再度お話ししますが、決済日に決済できなければ違約です。それが、他人が原因であっても、買主さんからしたら、関係ありません。今でも、当時の事を思い出すと、ゾッとする出来事でした。
13Jun
- トラブルはいつも心からやってくる。
  こんにちは。美建の黒木です。お客様から、不動産投資は怖いな〜とか、わからない事だらけで、勉強してからじゃないと失敗しちゃうな〜とか、よく言われます。その通りです。よく勉強して、失敗しないほうが良いです。信じる者は馬鹿を見る、のか、信じる者は救われる、のか、このどちらでも無いのか、、、では、失敗と成功の境目は？これは、気の持ち方で、大きく違います。プラス思考か、マイナス思考かが、成功と失敗の境目だと感じています。不動産投資は、正直、楽ではありません。皆さん、購入後、あれやこれやで大変です。ここで、成功と失敗に分かれます。成功して、何億も稼いでいる投資家さんは、常に何とかしなきゃと、プラス思考で頑張ります。しかし、マイナス思考だと、めんどくさいとか、嫌だな〜っと後回しになってしまいます。だいたい、後回しにして、プラスに転じる事はありません。悪化します。プラス思考の人は、お客様に感謝されて、どんどん不動産の事が好きになります。結果、ものすごい利益を出しています。税金も凄い事になりますが、次から次へ、不動産を購入するようになります。私は、なるべく、どのお客様も、不動産の事を好きになってもらいたいと思っています。そのほうが楽しいからです。仕事が楽しくて、もう30年くらいこの仕事をしています。これからも、沢山の不動産取引きに携われると嬉しいので、プラス思考で頑張っていきたいですね。
10Jun
- 台風で注意する事
  こんにちは。美建の黒木です。今日は、これから、台風の季節が来ますので、過去の事故談を踏まえて、注意する事、準備するものをお話しします。昔の話しですが、台風の時に大変な雨漏りが発生した時に見た光景ですが、シャッター雨戸がビロビロビロと靡いてました。ロックが外れてしまって隙間に風が入ったんですね。適切にロックしていても、自然災害では手をつけられない事もあります。その為に火災保険がありますので、必ず申請しましょう。次に風は均一に吹いてくれません。地形や周りの屋根の形、飛来物に注意が必要です。風が強いとどうしても、足元ばかり見てしまいます。飛来物は一瞬です。見ているのと見ていないのとでは、結果が大きく違います。最近はビニール傘で視界が広くできるようになりましたので、頭上も注意しましょう。電線の近くも危険です。切れた電線からは極力離れましょう。土砂崩れは、先に音が出る事が多いようです。後、土の匂いが立ち込めるようです。崖近くでは、聞きなれない音や匂いを感じたら、直ぐに離れましょう。水路近くもとても危険です。水路当番の人は水路が心配かと思いますが、先ずは自分の命を大切にしてください。台風の注意点は、これだけではありません。行政の指示に従い、出来るだけ早めの避難をお願いします。

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