今後のサービス概要 １７年５月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向②
５月２３日
少し間が空いてしまいましたが、
今後のサービス概要 １７年５月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向① の続きです。
この中で、不動産担保融資のノンバンクの最近の傾向として、次の５つのポイントを上げました。
①忌憚なく言って使い勝手は少し悪くなった
②金利は低くなった
③借主の属性（状況）や人となりを重視するようになった
④地方案件は多少ともやり易くなった
⑤最近のノンバンクは忙しい
今回は③の話です。
③については、具体事例として不動産ファイナンス 借主に与信がないと難しいケース で少し触れました。
結局この案件はNGでした。
その理由は、まずは対象不動産に流動性がないこと。
そしてここが重要なのですが、その担保不動産の流動性のなさをカバーするだけの会社与信がご利用客になかったのです。
もちろん、不動産担保融資のノンバンクでは概ね、
担保対象不動産に流動性がなければNGになるのですが、
もし、ご利用客の与信がもっと高ければ、
銀行や信金からの調達の可能性も検討できたかもしれないと思っています。
残念ながら、そこまでの与信はないと判断しましたので、
お断りさせていただいたのです。
この案件の場合は、担保不動産の流動性が良くないことから難易度は高かったのですが、
これがもし東京２３区の好立地の不動産ならどうかと言うと？
与信が特に高くないと言っても、このご利用会社は年商も１０億円弱ありますし、
現預金は多いとは言えませんが、
利益額は少ないものの、期間損益はずっと少額とは言え黒字を継続している会社です。
だから、金額も不動産取得額が１億円で、
５０％は自己資金ですから、LTVは５０％と言うことなので、
取得不動産の利用方法に高いリスクがなければ。
恐らく、どこのノンバンクにとっても優良案件で、
すぐにでも実行されたものと思います。
つまり、不動産担保融資のノンバンクの審査ポイントは、
担保となる不動産価値と流動性が大事なのはもちろん以前と変わりないのです。
ただ、今回の記事でお伝えしたいのは、
例えば２３区の優良物件が担保であるとしても、
もし、ご利用会社の与信がずっと低い場合はどのようになるかと言うことなのです。
以前なら、２３区の優良不動産が担保なら、
相当コンディションが悪い利用客でも、LTVが５０％であれば実行されることが多かったのですが、
現在は融資の可否は微妙と言うのが今日お伝えしたいことなのです。
事例を次のように新たに設定します。
①担保不動産は有料で１億円の価値は十二分にある。
②自己資金も５０％の５０００万円は可能。
③売上が減少傾向で資金状況は悪く、今の状況下では１年以内に利払いが止まる懸念が高い。
この場合、現在は多くのノンバンクで③が大きく問題視されることが多く、
１年以内に利払いが止まる懸念が払しょくされることへの審査は厳しく行われるようになっています。
この傾向は、不動産の有効活用や借換案件のように、
すでに不動産を保有している場合の融資と、
新たに物件取得をする場合の融資とは全く別物と判断していただいた方が現実的で、
相当審査は厳しくなります。
この傾向はある意味当然と私は感じています。
なぜかと言うと、所有不動産を担保とした運転資金調達の様な不動産有効活用案件や、
所有不動産を担保とした借入の借換は、
掛目さえ間違わなければ、ノンバンクのリスクは低い上、
何よりもご利用客に更なる債務を増やすことになる融資ではないから、
何かあっても、不動産を処分すれば、ご利用客の破たんにつながる懸念が低いのです。
ところが、新規不動産を調達するための融資は、
確かに債務相当額の不動産と言う資産を取得する訳ですが。
お客様の状況や取得不動産の利用方法によっては、
新たなリスクを抱えることになります。
だから、不動産ファイナンス 借主に与信がないと難しいケース で取り上げた案件であれば、
開発行為自体が何らかの理由で止まって、介護施設がオープンできなくなったら？
あるいは、オープンできたものの、サービスで事故が起き風評被害で経営が悪化したら？
思っていたよりも顧客が獲得できなかったら？
など、リスクになりそうなことを、いっぱい新た抱えることになるのです。
だから、例えばこの案件でも、
介護施設運営事業に高い実績と信用がある与信が高い会社に、
賃貸で貸す場合ならどうなるのかと言うことですが・・・・
自前運営よりは、未完工リスクはかなり低くなること。
また、事故が起きる可能性も低いし、起きたとしても自前運営と比較すれば、
利払いの原資となる資金の回収できる可能性がずっと高い。
そして、顧客を想定以上に獲得できなかったとしても、
自前運営と比較すれば、これまた利払いの原資に窮するような状況には、
ずっとなりにくいことが予想されるのです。
だから、賃貸で貸す介護施設運営業者の質にもよりますが、
賃料である程度、返済と利払いの原資の目処が立つ状況なら、
成約した可能性もあったかもしれないと思います。
もちろん現実は甘くなく、自前でやらないと儲からないと言うことは考えられますが、
でも自己資金がこの事例にように高ければ、
採算はそれなりのレベルなら取れる場合もあると思います。
このように、最近のノンバンクは、
不動産取得のための融資となると、
以前のように価値があれば概ねOKと言った状況ではなくなって、
けっこう本質的にご利用客のためになる融資なのか否かという、
本質的な審査をけっこう厳しくやるようになっています。
とにかくお伝えしたかったのは、
不動産融資は担保不動産があるから、融資しまくっても、
事故が起きれば競売して保全するからOKと言った乗りとは、
相当変わってきていることをご認識いただきたいのですす。
このような物件取得のためのサポートは、
私どもの強みがあるサービスだと自負しています。
オンラインサロンでもこのサービスには力を入れて行きたいと思っています。
DMMオンライサロンご入会
↓↓↓
DMMオンライサロン『思うように資金調達ができない方へ（銀行融資に依存しない資金調達）』
宜しければワンクリックをm(_ _ )m