2017-05-17 03:47:53

不動産ファイナンス 借主に与信がないと難しいケース

テーマ:資金調達

5月17日

前回の記事 今後のサービス概要 17年5月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向① の中でお伝えした ③借主の属性や人となりを重視するようになった ことの典型的な案件に着手しています。

 

どのような案件かと言うと、

事業規模約1億円で介護施設を建設して運営を希望されている会社が、

自己資金約5000万円で残りの5000万円の借入を希望されている案件です。

 

このような案件は、今から10年以上前の不動産融資のノンバンクの貸し込み狂乱時代の時でも、

建設費の調達は借主の財務内容や実績など与信がそこそこ高くないと、

難易度が高い資金調達でしたが、

でも借主の与信が悪くても、どことは書けませんが、何が目的かはご想像に任せますが、

イケイケどんどんの担当者なら、自己資金が半分用意できる案件ですから、

無理くりやったかも知れません。

 

でも最近はこの種の案件は次の2つの条件を最低限クリアしていないと、

100%とは言いませんが99%難しいのが現実です。

 

①5000万円の無担保融資に耐え得る程度の与信(財務内容や実績など)

②介護施設運営の実績

 

①5000万円の無担保融資に耐え得る程度の与信(財務内容や実績など)

担保があるのになぜ無担保融資に耐え得る与信と書いたか言いますと、

このような建設が絡む案件は、建設が完工しないと、

不動産価値は極端に言うとゼロ価値だと判断されるからです。

要するに開発行為が絡む案件は、

完工できるかどうか分からないところが、

建築費の資金調達を非常に難しくしているのです。

だからまずは、決算書をいただかないと、不動産の情報だけでは、

取り扱えるかどうかも分からないのです。

   

与信審査の時チェックされるのは、

主に利益水準と減価償却の額、そして現預金の水準です。

そもそも、5000万円の無担保融資が可能な状況とは、

当期利益+減価償却費の合計で考えて、

最低でも10年以内に返済可能な程度の利益は出していないと難しいのです。

 

②介護施設運営の実績

今回の場合は借主の自主運営になりますので、

まずは介護施設運営の実績が必要です。

これが介護施設運営に高い実績がある会社に貸す、

投資的な案件ならまだ良いのですが、

借主の自主運営の場合は、

介護施設運営に実績がないと、

非常に難しくなります。

それは、良くニュースにもなるように、

介護施設は事故が起きたり、悪いサービスがニュースになったりすると、

一気に評判で経営内容が悪化するリスクが高いレベルである事業と言えます。

つまり、介護事業は実績がそこそこないと、

金融機関からの資金調達はかなり難しところがあります。

 

今回の案件は、①は問題がなさそうなのですが、②が問題です。

今日ご案内したように、与信が高くないと難しいので、

介護施設運営の実績を確認しているところです。

 

案件としてはバリバリのノンバンクの案件と言うよりかは、

どちらかと言うと銀行案件に近い案件です。 

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