少し特殊な融資 不動産のブリッジローン
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９月２４日
今日は限られた条件なら可能な不動産のファイナンスの話です。
地上げや建物の改築改装などを含む開発案件で、
一旦不動産の所有権を取得してから、買主（エンドユーザー）に売却することは、
中堅以上の不動産会社にしてみればよくある取引形態であると思います。
ところが最近は、この不動産取得のファイナンスができないばかりに、
このような案件を取り扱うことが実質上できない場合が多いのではないでしょうか。
今日の話はまさにこのような案件の時に利用していただきたいファイナンスの話です。
ファイナンスをするのは、国内外の投資家及び事業会社です。
まずはこのファイナンスのできる条件ですが、
非常にシンプルで、次の３つの条件がクリアされていれば、原則的にはＯＫです。
①取得価格が市場価格上妥当であること。
②買主（エンドユーザー）との売買契約を前提とした書類レベルで確認できること。
③買主（エンドユーザー）の資金力が証明できること。
以上の３つは最低必要条件で例外なく、どれ一つ欠けてもこのファイナンスは成約できません。
また、このファイナンスは、資金を提供する会社及び個人は、
単なる融資、つまりお金を貸すと言うことではなく、
物件を仕入れて買主（エンドユーザー）に売却する不動産会社と、
事業パートナーとして提携することに特徴があり、
資金提供者は金利として収益を取るのではなく、
成約後の収益をシェアするいわゆるプロジェクトファイナンスの形になります。
だいたいの場合において、収益は折半と言うのが通常の条件となっています。
この話をすると、その種の案件はいっぱいあると言われ、
多くの案件が紹介されて来るのですが、
ほぼすべて、先ほど書いた３つの最低必要条件をクリアされていないことが多く、
なかなか成約することはありません。
でも、２例ほど弊社では実績があるように、条件がクリアされれば、
けっこう短期間にファイナンスを受けることが可能です。
ただこの種のファイナンスはボリュームが大きければ大きいほどやるところは多く、
中にはミニマム４億円以上の収益がないと投資家が興味を示さないところもありますが、
最近になってもっと小さい額でもやる先も見つけましたし、
エンドユーザーとの売買契約がなくても、
ファイナンスの額が現在の市場価格から見て妥当な金額であれば、
不動産投資の一環として、この種のファイナンスを行うところも見つけたので、
けっこう様々な状況に対応できるようになっています。
ただ市場価格の見方は、それこそリーマン破綻以後、
劇的に厳しくなっているので、相当割安感がないと難しいかもしれませんが・・・・
ただ、通常の金融機関のように、常に業としてノルマがあり投資するわけではありませんので、
いつも同じ条件で同じ結果が出るわけでもなく、
投資家や事業会社サイドの好みや状況によって、できる場合、できない場合も出てきます。
もし、このようなファイナンスをご希望の場合は、
お気軽に bhycom@gmail.com までご連絡ください。
最後に、少し話は変わりますが、昨日ふれた野村と三菱東京ＵＦＪの外資への投資ですが、
私の周辺の見方も、ほぼ野村には好意的で、三菱東京ＵＦＪには懐疑的ですね。
やはり野村の場合は今後の管理の問題は残っても、
人材やインフラへの投資でリスクは少なく、、
なんと言っても普段から貸し渋りのようなことをしていないから、
頑張れ、さすがと言った声のほうが圧倒的です。
でも三菱東京ＩＦＪはろくに資産査定もしない（実際はかなり前からやっていたのかもしれませんが）で、
リスク満々の本体への出資なので、これは相当にリスクが高そうに見えます。
だから、こんなリスクの高いところに投資するのなら、
いくらノウハウ取得や事業提携上のメリットがあるとは言っても、
もっと国内の中小企業融資にリスクを取れないのかと感じる人が、
金融機関側の中でも多く、あくまでも私の周辺での話ですが、
三菱東京ＵＦＪに対しては好意的ではないですね。
やはり、旧東京三菱には公的資金は入っていませんが、
旧ＵＦＪには公的資金の注入もされたことがあるから、
どうしても身勝手な投資に映ってしまうのでしょうね。
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