5月振り返り

お世話になっています。

こども不動産です。

6月に突入しましたが、振り返ってみると5月は結構色々なイベントがありました。

１，区分マンションの売却

２，「こども物件２号」共有部の改装

３，「こども物件６号」完成（保存登記+担保付与）

４，「こども物件７号」土地購入+金銭消費貸借契約

サラリーマン業のほうも決算、開示資料作成でそれなりに忙しいのですが、上記もあったのでバタバタでした。

さらに、5月31日は「こども不動産（B）」（3社あるうちの1社）の決算日で、

これから取りまとめもしなくてはなりません。ちょっと疲れる

とはいえ、サラリーマン業だけだと張り合いの無い人生になってしまうので、不動産賃貸業をしていて良かったとは思います。

区分マンション売却で得た資金が「こども物件7号」購入のための仲介手数料、融資手数料、その他費用でほぼなくなってしまったのが悲しい。売却で資金が出来たんだから良かったんですけど、やっぱり手元に資金があると心安らか。

融資を組んでも、結構なんだかんだで資金が必要なんですよねえ。

ところで「こども物件7号」ですが「こども物件6号」のコピー商品です。

土地の形状が異なるので、外観は結構違うのですが、戸数も、予算も似たようなかんじです。

またその内ブログに書くと思います。

税務申告・納税

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こども不動産です。

「こども不動産（A）」の税務申告及び納税が終了し、税理士からは捺印された決算書・申告書類一式が届きましたので、早速融資いただいている金融機関に送付しました。

「こども不動産」は（A）（B）（C）の3社あります。（A）は先先代が設立した古い会社、（B）（C）は私が設立した会社。どれも主たる事業は不動産賃貸業で、この3社で小さいながらもグループ会社を構成しています。

設立したタイミングなどで、決算期がずれてしまったのですが、一度に全ての決算処理をしなくて良い、納税時期も異なるので資金繰りが助かるなどのメリットもあります。ただ今のところ法人税を支払うポジションにあるのは１社だけなのでメリットを感じていません。

さて、そんな「こども不動産（A）」ですが、今期は、ほぼ満室運営で、特段大きな費用の発生もなかったので利益がでました。まあ、物件の売買や、大規模修繕でもなければ安定しているのが不動産賃貸業の良さです。それと、妻（従業員）には源泉税や保険料が発生しない程度の少額の報酬を支払っていますが、自分自身に役員報酬を払っていないこともあって、利益が出てしまうという側面もあります。サラリーマン兼業大家なので。。。

会社で利益を計上して納税したほうが、個人の所得として所得税を支払い、自らの会社で健康保険を支払うよりも、コスト的にも楽だし、手間もかからないので、私がサラリーマンを辞めるまではこのままです。

共用部床張替え完了

お世話になっております。

こども不動産です。

こども物件２号（鉄骨造５階建）共用部床張替え終わりました。

建築当時のものが30年以上使用されていて、写真のとおり傷がついて汚れていました。

通常の清掃ではこの汚れは落ちません。

この物件はお家賃も安めで、コストをかけてまでリフォームすべき物件ではないのですが、それでも清潔感は必要だろうと。

空室がパラパラと出てきており、床張替えの効果が空室低減に効果があるのか確信はないのですが、１室余分に埋まれば３〜４年で回収出来る計算。悩んだけど発注。

ビフォー

アフター

あか〜ん、写真がダメすぎる。

ビフォーとアフターが比較しにくすぎるozr

階段上がったところの角は同じ部分を写してるんやけど。。。

でも前よりだいぶ清潔感が出て良くなった！

グレードアップになった。

巾木は、薄汚れた壁の色に合わせてベージュがかった白を選んだら、壁と一体化。

こども物件６号とちょっと雰囲気近いかな〜

違いは、こども物件２号は「土足仕様」、６号は「土足不可」。

今回は長尺シートで土足仕様のものを選択。

それほど多くの人が歩くわけではないので、耐久性は「中」。

とういうことで、本日は以上です。

休日の散歩8（飛鳥村）

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こども不動産です。

今回は奈良の飛鳥村に行ってきました。

近鉄飛鳥駅に到着

猿石、吉備姫王墓内にある奇石。全4体。

宮内庁管轄地が多いです

亀石

江戸時代の街並みも残っています。好物です❤️

酒船石の近くにある、亀形石造物と小判形石造物

石舞台古墳

上の写真の右側の下から石室に入れます。

入った中はこんな風になっています。

お天気が良くて、絶好の散歩日和でした。

今日行った場所を回ると10キロ以上になるので、自転車を借りて廻る人も多いようです。

教科書に出てくるようなものがゴロゴロとその辺に有ります。

キトラ古墳も近くに有ったのですが今回は時間切れで行けませんでした。

またそのうち来ます。

区分マンション売却

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こども不動産です。

今回は、久しぶりに区分マンション売却の話です。

ほとんどの不動産は法人で所有としているのですが、一戸だけ個人名義で区分マンションを保有していました。

この物件は、7年程前に私が人生で初めて購入した投資用マンションで、購入以来昨年までずっと一人の方に賃貸していただいていましたが、昨年退去されました。

ここでいくつかの選択肢があります。

例えば

A）リフォームして再度賃貸物件として貸出す（費用70～100万円）

　私が購入する前から入居していただいていたので、内装、エアコン等はすべて交換。

B）フルリノベーションして売却する（費用400万円以上）

　中途半端なリフォームだと商品価値が上がらない。

C）現状のまま売却する

　400万円以上かけて、時間を掛けてリノベーションしても、コストを売却価格に上乗せするだけで、結果的に利益率は低下する。

というように幾つかの選択肢があったのですが、現在は区分から一棟ものに投資ターゲットが変わって来ているし、新築や他の物件のリノベーションのための現金を確保しておきたかったため（C）現状のまま売ることにしました。購入後5年以上経過しているので、所得税も約20％に抑えられますしね。

数か月前一度売却できそうになったのですが、買主に融資が下りずお流れに、今月になってやっと売却できました。購入後すぐにリノベーション工事をされるそうです。

この初めての投資物件は「借地物件」だったのですが、後に管理組合が金融機関から資金調達をして、土地を所有者から買上げたので、実質的に「借地」ではなくなり、更地にして返還するという義務がなくなりました。所有するにしても、売買する場合でもこれは良かったです。

この物件を購入するまで、自宅も含め不動産を購入したこともなければ、融資を組んだこともありませんでした。これは高額な物件ではなかったものの、それでもビビりながら取り組んだことを覚えています。

当時、現金で購入することも出来なくは無かったのですが、やはり現金はできるだけ残しておきたかったので、大手銀行でアパートローンを組みました。今では億を越える融資でも心理的なバリアは少なくなりましたが、当時は借金をすることに抵抗がありました。

購入時は、借地の投資物件ということで表面利回り12％を超えていましたが、売却時は１）投資向け→実需向け、２）周辺相場の高騰、３）借地の管理組合による買上げ、を受け約５割高い価格での売却となりました。

比較的安価な物件なので、それほど大きな利益にはなりませんでしたが、結果的に良い投資になりました。

さよなら～初めての投資物件

こども物件6号完成！

お世話になっております。

こども不動産です。

昨年より建築中であった「こども物件6号」が完成しました！

現在、建物表題登記、及び所有権保存登記の手続き中で、保存登記を行うタイミングで担保設定を行い、本プロジェクトの完了となります。

この物件は、以前のブログでも書きましたが、既にプランが出来上がって知り合いの不動産会社が取り組む予定だったのですが、融資が付かず、私の方に回ってきたのものです。

昨年、私は別の案件に時間を割いており、この物件についてはほとんど丸投げでお願いしていたのですが、まあとにかく無事完成して良かった。

内装は、シンプルですが安っぽさはなく、清潔な感じに仕上がりました。

天井も木目にしたのが良かったかと思います。

高齢者向けの共同住宅で、各部屋にお風呂とキッチンはなく、共同で使うお風呂と食堂が用意されています。

完成後は運営会社にサブリースするため、私の仕事は融資を組んで支払いをするだけ。

ただ、この物件は、マンションやアパートのような共同住宅に定義されないため、金融機関の担保評価が非常に低く、保有している物件を共同担保に差し入れ、何とか９割程度融資を組めましたが、それが無ければ不可能でした。

知り合いの業者は、同様の理由で融資が組めなかったようです。

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本当に、今回も携わった皆様のおかげで完成までこぎ着けることができました。

いつも思いますが、私一人でできることなど支払い以外に殆どありません。

ありがとうございました。

また次もよろしくお願いします。

休日の散歩7（関宿）

お世話になっております。

こども不動産です。

春になりました。花粉で目と鼻をやられてはいますが、気持ちのいい季節です。

今回の散歩は、三重県亀山市関宿です。

過去に訪れた、奈良県橿原市今井町、倉敷市美観地区、兵庫県丹波篠山、滋賀県近江八幡、大阪府富田林市地内町などと同様に、こちらも重要伝統的建造物群保存地区（ジュウデンケン）に指定されています。

関宿は東海道53次の宿場町の1つでしたが、近くに国道1号線が設置され、人、物の流れがそちらに移ったため、明治・江戸の街並みが残りました。

訪れた日は、すごく良い天気でした。

私が普段住んでいるところと違って、ビルが無いので空が広い！

本当に、美しい町です。

関宿は、過度な観光地化を目指していないようで、天気の良い休みの日でしたが、人でごった返すようなことはありません。ゆったり散歩（市場調査）ができます。

ただ、重要伝統的建造物群保存地区にある指定された町屋、古民家は、建物の修繕・維持のため、行政から補助金はでますが、高額な修繕費がそれですべて賄えるわけではありません。

建物は、人が住む、或いは利用して収益を得ないと維持することができないので、人が、お金が集まる仕組みを作る必要はあると思います。

不動産賃貸業社として、今後は伝統的な建物の活用も手掛けたいと思い、散歩　市場調査　を行っています（笑）

こども物件6号建築中

お世話になっております。

こども不動産です。

ご無沙汰しております。

以前に、当ブログに記載した「こども物件6号」ですが、順調に工事が進んでおり、４月の中頃には一旦完成の予定です。

借主様に引き渡してから、内装等の追加工事が始まります。

昨年完成して売却したRC造の「こども物件4号」は、土地から埋設物がでてきたこともあり、

杭を打って土台を作るだけで半年以上かかりましたが、今回はべた基礎なので早い！

完成後、介護サービスの運営事業者様にサブリースで貸し出すことが決まっているので、デザインに時間を掛けずコスト重視で建てています。

出来ればまたマンションを建てたい気持ちはありますが、コスト的に厳しく、チャンスが巡ってくるまでは、こういった案件も手掛けて行こうかと思ってます。

2022年

今年もお世話になりました。

こども不動産です。

恒例の一年を振り返ってみようの回です。

日々の生活は、相変わらずの変わり映えのない毎日でコロナ禍開始以来の在宅勤務継続で運動不足。

週末にはできるだけ歩こうともうも、暑かったり、寒かったりすると家でゴロゴロ。進歩がない。

さて、今年のトピックスです。

１、こども物件4号（RC10階建て）売却

こどもマンション1号の斜め向かいの小さな土地を2021年1月に購入。10階建のRCマンションを建設し2022年3月に完成しましたが、資金繰りのため直後に売却しました。

売却の理由は幾つかあるのですが、大体以下の通りです。

１）融資実行最終段階で銀行の要求で返済スケジュールを変更さざるを得なかったこと

２）地盤、内装、外構などのための追加費用が当初想定を上回ったこと

融資額は計画時点で決まっていたので、追加費用が発生すると手元資金から支払うことになります。

この物件を持ち続けると現金が寝てしまい、今後大規模な案件に取り組むことが難しくなるため売却を決めました。

売却により現金は戻ったものの、もう少し利益が欲しかった。まあ、勉強にはなりました。

今度新築をやるときはもう少し上手くやりたいところですが、今のタイミングでは建築資材が高騰しすぎてかなりむつかしい。

２、こども物件6号（木造2階建て）建築開始

大阪市内に土地を購入し、約20戸が入る高齢者向け介護サービス付き共同住居の建築を開始しました。

ここは完成後、運営事業者にサブリースで貸し出すことが決まっているので、コスト重視で建てています。

とはいえ、建築費は高い。特に建築資材が値上がりしており収益を圧迫します。

この案件は、知り合いの業者が進めていたものなのですが、融資をつけることが出来ず、こちらに回ってきたものです。

一般的なマンションやアパートなどの共同住宅ではなく、事業用の建物という扱いで、銀行の担保評価が極端に低くなったため共同担保が必要となり「こども物件1号」を共同担保に入れて融資を組むことができました。

これまでに取り組んできた不動産賃貸とは違うタイプの投資です。

この購入により現在保有の一棟物件は以下となります。

こども物件1号（以前から所有）RC8階建
こども物件2号（2019年購入）鉄骨5階建
こども物件3号（2020年購入）RC4階建
~~こども物件4号（2022年春竣工）RC10階建~~（売却済み）
こども物件5号（2021年購入）RC7階建
こども物件6号（2023年夏竣工予定）木造2階建

３、土地売却

大阪市のある繁華街に近い小さな土地を数年前に購入。飲食店向けの賃貸物件を建てようと考えていましたが、コロナ禍で計画を中止して以来駐車場として貸し出していました。2021年末に借主さんが退出されたのを機に売却活動を行い、2022年に売却。

４、奈良県古民家プロジェクト

奈良県にある古民家を購入し、共同オフィスに改装する計画です。

この件については初めて書きますが、ブログに時々書いていた散歩で訪れた町の物件です。

現在、新規の金融機関への融資申込み（制度融資活用）、補助金の申請など、コンサルにサポートいただき進めていますが、まだ物件の契約に至っていません。土地と建物の所有者が別れており、かつ建物の所有者が認知症にて後見人による売却となるので進みが遅いです。

規模的にはそれほど大きくないですが、自分で動かないといけない部分が多く、サラリーマン兼業の身としては結構大変。

とは言え、木造、RCなどの構造にかかわらず古い建物（第二次世界大戦より前の）の所有及び活用は以前からやりたかったことなので、今後も継続的に取り組んでいきたいです。

古民家の購入、及び修繕・改装を行う資金に対して融資を得るのは、ハードルが高いのですが（築古木造には基本担保価値がない）、本件については、制度融資（地方自治体と金融機関と信用保証協会の3つの機関が連携して実行する融資）が活用できそうなので、ほぼフルローンで行けそうです。金融機関からコンサルを紹介いただき進めていますが、コンサルなしでは難しいですし、事業計画を提出したりと多少手間がかかります。