お世話になっています。
こども不動産です。
今回は、久しぶりに区分マンション売却の話です。
ほとんどの不動産は法人で所有としているのですが、一戸だけ個人名義で区分マンションを保有していました。
この物件は、7年程前に私が人生で初めて購入した投資用マンションで、購入以来昨年までずっと一人の方に賃貸していただいていましたが、昨年退去されました。
ここでいくつかの選択肢があります。
例えば
A）リフォームして再度賃貸物件として貸出す（費用70～100万円）
私が購入する前から入居していただいていたので、内装、エアコン等はすべて交換。
B）フルリノベーションして売却する（費用400万円以上）
中途半端なリフォームだと商品価値が上がらない。
C）現状のまま売却する
400万円以上かけて、時間を掛けてリノベーションしても、コストを売却価格に上乗せするだけで、結果的に利益率は低下する。
というように幾つかの選択肢があったのですが、現在は区分から一棟ものに投資ターゲットが変わって来ているし、新築や他の物件のリノベーションのための現金を確保しておきたかったため（C）現状のまま売ることにしました。購入後5年以上経過しているので、所得税も約20％に抑えられますしね。
数か月前一度売却できそうになったのですが、買主に融資が下りずお流れに、今月になってやっと売却できました。購入後すぐにリノベーション工事をされるそうです。
この初めての投資物件は「借地物件」だったのですが、後に管理組合が金融機関から資金調達をして、土地を所有者から買上げたので、実質的に「借地」ではなくなり、更地にして返還するという義務がなくなりました。所有するにしても、売買する場合でもこれは良かったです。
この物件を購入するまで、自宅も含め不動産を購入したこともなければ、融資を組んだこともありませんでした。これは高額な物件ではなかったものの、それでもビビりながら取り組んだことを覚えています。
当時、現金で購入することも出来なくは無かったのですが、やはり現金はできるだけ残しておきたかったので、大手銀行でアパートローンを組みました。今では億を越える融資でも心理的なバリアは少なくなりましたが、当時は借金をすることに抵抗がありました。
購入時は、借地の投資物件ということで表面利回り12％を超えていましたが、売却時は１）投資向け→実需向け、２）周辺相場の高騰、３）借地の管理組合による買上げ、を受け約５割高い価格での売却となりました。
比較的安価な物件なので、それほど大きな利益にはなりませんでしたが、結果的に良い投資になりました。
さよなら～初めての投資物件