こども物件７号建築開始

お世話になっております。

こども不動産です。

以前に、当ブログに記載した高齢者向け共同住宅「こども物件7号」の工事がようやく始まりました

当初計画ではそろそろ完成している予定でした

しかし、埋蔵文化財の調査、エレベーターの納期問題、さらに隣地との間の擁壁（ヨウヘキ）の強度に不安が持ち上がるなど、グダグダな状況に　（この擁壁問題については、またの機会に書くかもしれません）

それらを何とか乗り越えやっと着工にこぎ着けた、というのが現在の状況

当然融資を引いていますが、工期が伸び、完成が遅れると銀行手数料も追加で発生します

今回の融資には、ファシリティフィーが付随しており、融資枠全体を基準として一定割合で徴収される契約になっています

金銭消費貸借契約（融資契約）開始から、建物が登記され融資が実行されるまでの建築期間中は、融資契約額に一定割合を乗じた金額が手数料として発生するのですが、工事期間が延びると、このファシリティの期間の延長も必要になり、追加の手数料が発生します

つまり工期が伸びると

１，家賃が入ってこない

２，融資に対する利息支払の増加

３，ファシリティーフィーの増額

という３重苦が待ち受けているわけです

まじ泣けてくる

機会損失と資金流出を合わせると１００万円以上/月の損失になるのですが、

まあ、じたばたしてもしょうがないし、自分で出来ることはやって、あとは待つしかない

埋設物の調査、擁壁への対応も終わり、ようやく工事開始です

確認済証の交付を受けた建築物及び工作物の工事に着手するときは、工事現場の見やすい位置に、建築基準法による建築確認があった旨（確認済み）を示す建築確認済表示板を設置する必要があります

では、本日はここまで

大阪で不動産賃貸業を営む社長

お世話になっております。

こども不動産です。

もう6月ですよ、もうすぐ1年の半分です。

先日、こども不動産法人１号（3号まであります）の決算処理と納税を終わらせたかと思ったら、5月末に不動産法人２号の決算日を迎えました。

決算処理、税務申告は税理士にお願いしているとは言え、書類・請求書・領収書などの取りまとめは、3つの法人と、自身の確定申告があるので、それなりには手間がかかります。

3つ目の法人は、現在2棟目を建築中の「高齢者向け共同住宅」をサブリースしている介護事業者に売却する可能性があるので、別法人としました。いわゆる不動産M&Aのためです。しかし多くの金融機関はそのようなスキームには不慣れなようで、仮に売却となった場合、株式譲渡となるか不動産売却となるかは分かりません。

不動産売買でなく、株式譲渡により物件を保有する法人ごと譲渡した場合の譲渡益に対する課税は20.315％ですが、不動産取引であった場合は、法人であれば35％程度課税され、またそれを個人に給与や配当で移す場合はさらに課税されます。

不動産M&Aは、買手も不動産取得税、登録免許税が不要になりますので、売手・買手双方にとってメリットがあります。

なお、法人が有する資産の総額の70パーセント以上が「短期保有の土地等」である法人の株式の譲渡に対しては、短期譲渡所得として課税（所得税30パーセント、住民税9パーセント）されますが、当社はこれにはあたりません。

こういったスキームに対応する金融機関が増えてくれると嬉しいのですが。。。
 

話は全く変わって、

MirosoftのCopilot（GPT-4）で

大阪で不動産賃貸業を営む50代男性社長

のイメージを生成したら（笑）

なにこれ、オモロい。

固定資産税納付して来ました

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こども不動産です。

先日固定資産税納付してきました。

今年も辛かった😭

何が辛いって、金額がね、高いんですよ。

もう大阪市から表彰されても良いんじゃないかと。

かなりの部分が国税である法人税と違って、固定資産税は地方税です。

この税は景気に左右されることがないので、市町村にとって大切な財源なんですが、払う方としてはかなりの負担。

不動産賃貸業というのは税金を払うことが仕事なのではないかと。。。

• 固定資産税を払っても、利益が残れば法人税
• 不動産を購入すれば、不動産取得税、登録免許税、収入印紙
• 設備を修繕すれば、消費税を払うが、住宅向けなら還付はなし

消費税は、最終消費者が負担する仕組みなので、本来なら賃借人が負担する理屈なのですが、消費税導入・増税時に消費者負担を低減するために、政治家が理屈を捻じ曲げて今の仕組みとなっています。

この消費税の不自然さについては、ひとこと言いたいのですが、ちょっと分かり難い話になるので、またいつか書きます。（気が向いたら）

大阪市４区と奈良県葛城市から納付書が送られて来ました。

確定申告 終わりました

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こども不動産です。

確定申告書類、近所の税務署に提出してきました。

今期は、唯一個人名義で保有している区分マンションの賃貸収益とその売却益の申告があったので、今まで通り紙に印刷して税務署に提出。

ただ、e-Taxもカードリーダーなしで簡単に行えるようになったので来年度以降はe-Taxで行うつもりです。皆さんはどうされていますか？

ところで、今更なんですが確定申告書の納税額を見て、実質的な所得税率は割と低いなあと感じました。私の場合、所得に対して計算して５％程度。（収入は売上或いは額面給与、所得は利益或いは収入から必要経費を除いた金額）。

それよりも社会保険控除額の方が圧倒的に大きく収入に対して15％を超えます。

所得税よりも、社会保険料の方が遥かに負担が大きい。この社会保険料は課税計算上、所得から控除されることもあって、所得税の税率からイメージするほどには所得税が発生しないとように感じます。

あかん、頭が回らない。

ごめんなさい、以上です。

2023年

もう2024年3月になるのに、なぜ2023年のことを書くのか？

こども不動産です。

例年12月末にその年の活動の振り返りを書いていたのですが、2023年については書いていませんでした。

2022年のブログに記載していた「奈良県古民家プロジェクト」ですが、ある認可について市役所があまりにも非協力的であったため難しくなり、その結果融資受けられず、決済ができなくなりました。

補助金も採択されてたのに、腹立たしいし、残念だし、協力していただいた方々にも申し訳ない。2年前から準備をしてきて、相当に時間も費用も費やした案件でした。

不動産購入時契約時に支払っていた手付金は、ローン特約によって戻ったので、実損は補助金申請手数料、設計料など100万円程度だったのですが、それでも各種後片付けや、関係者への説明やお詫びで、結構へこみました。

それが年末から年明けのことで、ブログを書く気力もなく。。。

しかし、振り返ってみると2023年はそれなりにイベントがあったと言えばありました。

現在の保有物件は以下の通りで、赤字のところが2023年の出来事。

意外と色々してたなあ、という感じです。

ちょっと待て、自分でしてたのは「こども物件1号」の大規模改修と失敗した奈良の案件だけで、あとは人任せだったような気がしなくもないが、まあええか。

• こども物件1号（以前から所有）RC8階建←大規模修繕
• こども物件2号（2019年購入）鉄骨5階建
• こども物件3号（2020年購入）RC4階建
• こども物件4号（2022年春竣工）RC10階建（売却済み）
• こども物件5号（2021年購入）RC7階建←売却した
• こども物件6号（2023年春竣工）木造2階建←竣工した
• こども物件7号（2024年夏竣工予定）木造2階建←新しいやつ（土地購入）
• 個人保有の区分マンション←売却した

１，こども物件1号の大規模修繕

前に大規模修繕を行ってから14年。私がこの建物の管理をし始める前のことでした。

今回の工事（主に外壁の補修と塗装）は、かなり高額になりましたが、それでもかなり業者さんが頑張ってくれたので、納得できる金額で発注しました。

資金的には税理士さんの紹介で、初めて日本政策金融公庫から工事費全額には満たなかったのですが資金調達しました。時期的にまだコロナ向けの低利融資が使えたので、ありがたかった〜。

２，こども物件6号の竣工

2023年春に竣工。以前にもブログに書きましたが、約20戸が入る高齢者向け介護サービス付き共同住居。運営事業者にサブリースで貸し出しました。

一般的なマンションやアパートなどの共同住宅ではなく、事業用の建物という扱いで、銀行の担保評価が極端に低くなったため共同担保が必要となり別の物件を共同担保に入れてなんとか融資を組むことができました。

融資期間も通常のアパートよりも短めで返済比率は高いのですが、サブリースであるため運営費がほとんど掛からないので、いくらかはキャッシュが残ります。

３，こども物件7号建築用地購入

上記と同様の高齢者向け介護サービス付き共同住居の建築を計画し、大阪市内に建築用地購入。

本来なら年内に、建築を開始する予定だったのですが、埋蔵文化財の調査、エレベーターの納期問題などがあり、数ヶ月遅れています。それでも利払いは発生するし、家賃収入も遅れるし、ツライ。

４，こども物件5号の売却

購入してから2年での売却となりました。短いお付き合いでした。

５，個人保有の区分マンション売却

人生で初めて購入した投資用不動産。唯一の個人名義の不動産。

ノールック（内見なし）で購入し、借主様退去時もサラリーマン業が忙しくて立ち会えず、業者さんにお任せ。売却決済も委任状書いて司法書士に丸投げで、とうとう一度も足を運ぶことが有りませんでした。徹底してました（笑）

６，奈良県古民家プロジェクト撤退

冒頭で書いた通り、最も時間と手間を掛けた案件でしたが、撤退を決定しました。

それほど、大きな損失を出さずに撤退できたので、まあいい勉強になったと思うしかないのですが、本当に色々な方から協力をいただいて進めてきた案件だったので残念です。

まとめ

最終的に「こども物件5号」の売却で今季はそれなりに利益は出るのですが、2023年の自分自身に対する評価、あるいは満足度という点では、あまり高い点数を与えることはできません。

既に、2024年も2月が終わろうとしていますが、気持ちを入れ替えて頑張るしかないです。

皆様今年もよろしくお願いいたします。

遅過ぎるやろ〜

オマケ

元旦の地震の翌日、予定組んでたので台湾に家族で行ってきました。

ホテルに帰ってきてテレビをつけたら飛行機事故。

今年の残りは穏やかな一年であって欲しい。

日本統治時代の台湾総督府本庁舎は、現在の中華民国総統府。

他にも台中駅の旧駅舎など、当時の建物が残っています。

台中駅で見つけた大きな看板。

隈研吾氏、台湾でビル建ててるんですね。

Kuma Tower って！

夏休み

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こども不動産です。

今年のお盆の休みは、有給休暇と振替休日を利用して１１連休にしました（サラリーマン業の方）。

途中、不動産関係の仕事をしたことを除けば、暑すぎて外出する気になれず、そうしていると台風がやって来て外出できず、ほとんど家にこもっていましたが、さすがにたまには外出しようと、週末に息子と志摩スペイン村に日帰りで行ってきました。

近鉄の特急「しまかぜ」で難波から出発。

社内のカフェで松阪牛重を頂きました。

志摩スペイン村の最寄りの駅。ここからバスで移動します。

志摩スペイン村（パルケエスパーニャ）に到着。

ここは近年来場者の減少が続いていたのですが、今年になってからは結構お客さんが入るようになったようで「それなり」に人がいました。アトラクションの待ち時間はゼロという訳にはいかず、しかし最大でも20分程度といい感じの混み具合。

混みすぎのUSJより楽しめると思います。

もう「すいている」とは言えない！　志摩スペイン村が全国から注目を集める理由とは？

アントニ・ガウディー風の建物がいくつもあって、なかなか興味深い。

志摩スペイン村－オフィシャルブログ－» Blog Archive » 志摩スペイン村でめぐる世界遺産②

伊勢志摩ライナーで帰ってきました。

志摩スペイン村、おすすめしておきます。

今、こども物件１号の外壁塗装の準備を進めていて、日本政策金融公庫さんに融資をお願いしているのですが、その辺の話も後日書こうと思います。多分。

休日の散歩9（大和郡山）

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こども不動産です。

今回は奈良県大和郡山市を訪れました。良いお天気でした。

数時間屋外に居ただけですが、腕と首筋が日焼けでヒリヒリします。

大和郡山といえば、金魚で知られていますが、今回はスルーです。

先ずは郡山城跡。天守閣は有りません。

 郡山城は、築城時に近隣から石材を徴用したのですが、地蔵などもそれに含まれました。

 逆さになった地蔵です、わかりますか？

下にお顔があります。

 奈良盆地が一望できます。

大和郡山市城址会館は、奈良公園内にあった旧奈良県立図書館を郡山城跡に移築したもので 奈良県の指定文化財です。

以前に訪れた、奈良県橿原市今井町の建物（下の写真）と似てるなあと思ったら、同じ建築家とのこと。シメントリーな外観もですが、内部の雰囲気が良く似ています。

こちらが、今井まちなみ交流センター「華甍」（はないらか）

明治36年（1903）高市郡教育博物館として建設。

次は、少し移動しまして

町屋物語館

元々遊郭であった建物です。この時代で木造３階建て。

「町家物語館」～歴史を、町を見つめ直し、そして新たな町の歴史や人の物語が生まれる。|大和郡山市

 これガス灯の名残りです。大正時代の最新設備

こちらも

何かのスイッチ。これは電灯かな？

NHKラジオに料金払っていたんですねえ。

 便器は取り外されていましたが、おトイレ。

手洗場

湯船は取り外されていますがお風呂。

なかなか、興味深い建物でした。

お勧めです。

関西ネットワークシステム（KNS）定例会

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こども不動産です。

ブログに書くのが遅くなってしまいましたが、6月17日に関西ネットワークシステム（KNS）第74回定例会に参加してきました。MEBIC（クリエイティブネットワークセンター大阪）に登録しておりました関係で、お誘いを頂きました。

場所は南港、いいお天気でした。

フェリー「さんふらわー号」の内部で。

KNSは関西を中心に活動する産学官民メンバーが、互いにフラットな関係性を築き、自主的かつ積極的に交流・協働していく人的ネットワークに支えられた異分野コミュニティで、別名　K=必ず　N=飲んで　S=騒ぐ会　とも言われています。

関西ネットワークシステム（KNS）

今回KNSは初参加でしたが、大学の講師、元通産省の方、地方自治体の方、一般企業の開発部門の方、コンサルタント、IT企業、YouTuberなどなど色々なかたとお話させていただきました。懇親会も100名以上の方が参加、さらに2次会も多くの方が参加されました。

ちょっと飲みすぎの方もいらっしゃって、K=必ず　N=飲んで　S=騒ぐ会　の面目躍如です。

こう言った会合の良さは、不動産賃貸業やサラリーマン業では知り合えない方々とお話できることです。

将来のビジネスに繋がれば面白いですが、色々な話を聞かせていただけるだけでも有意義な時間でした。

また、次の機会にも顔を出そうかと思います。

不動産投資に必要な資金

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こども不動産です。

さて、今日は資金（現金・預金）の話です。

前回のブログでも書きましたが、5月末に「こども物件６号」建築用地の決済がありました。

幸い、建築費と土地に対しては、ほぼ100％融資をいただいたのですが、

それでも、土地の手付金、土地取得にかかる仲介手数料、登録免許税、登記費用、印紙代、不動産取得税（土地）、融資手数料は、融資対象外となりますから、手許資金から支払うことになります。これだけで今回の総事業費の約５％です。

さらに、設計費用、建物完成時の登録免許税、登記費用、不動産取得税（建物）も今後手許資金から支払うことになります。

こうして書いてみると、税金関連費用が多くて嫌になります。これに固定資産税も掛かってきて、利益が出たら法人税。

物件購入のために金融機関から借入れを行うとしても、大体１～３割、時にはそれ以上の自己資金が必要となります。

仮に物件に対して満額の融資が出たとしても、取得費用関連で1割弱の資金が必要になります。

伝説のオーバーローン（少なくとも私はそんな提案をしてくれる金融機関とのお付き合いはありません）でもない限り、物件を買うたびに資金が減少します。

投資をするのだから、これって当たり前の話なのですが、

「資金がないから借入れしたいのに、借入れするためには資金が必要」

という矛盾をどうクリアしていくかというゲームなわけです。

そのゲームを進めていくと、

固定資産と借入金は増加するが、資金は減っていく

という事態に陥ることがよくあります。

主な対策としては、

1. 現在保有している物件からキャッシュフローを得る
2. 物件を売却してキャッシュフローを得る
3. 他の事業、株式投資などで稼ぐ
4. サラリーマン頑張る

などが挙げられますが、課題として

1. 返済比率が高いと、資金確保に時間がかかる
2. すぐに売却できる物件があるといいけど。。。
3. 不動産以外の投資はあまりやってません、少額だけ
4. なかなかサラリーマン辞められない（ ;  ; ）そろそろ辞めたいけど

本日はこの辺で。

5月振り返り

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こども不動産です。

6月に突入しましたが、振り返ってみると5月は結構色々なイベントがありました。

１，区分マンションの売却

２，「こども物件２号」共有部の改装

３，「こども物件６号」完成（保存登記+担保付与）

４，「こども物件７号」土地購入+金銭消費貸借契約

サラリーマン業のほうも決算、開示資料作成でそれなりに忙しいのですが、上記もあったのでバタバタでした。

さらに、5月31日は「こども不動産（B）」（3社あるうちの1社）の決算日で、

これから取りまとめもしなくてはなりません。ちょっと疲れる

とはいえ、サラリーマン業だけだと張り合いの無い人生になってしまうので、不動産賃貸業をしていて良かったとは思います。

区分マンション売却で得た資金が「こども物件7号」購入のための仲介手数料、融資手数料、その他費用でほぼなくなってしまったのが悲しい。売却で資金が出来たんだから良かったんですけど、やっぱり手元に資金があると心安らか。

融資を組んでも、結構なんだかんだで資金が必要なんですよねえ。

ところで「こども物件7号」ですが「こども物件6号」のコピー商品です。

土地の形状が異なるので、外観は結構違うのですが、戸数も、予算も似たようなかんじです。

またその内ブログに書くと思います。