資金繰り 事業再生 M&Aアーク司法書士法人@代表社員 李 永鍋(リ ヨンファ)のブログ

競売物件専門の不動産業者は配当要求終期の公告をみて連絡してきます

競売物件専門の不動産業者などは

「配当要求終期の公告」を見て連絡してきます

どこからか情報が洩れたわけでありません

裁判所が公告している情報を見て連絡してくるだけです

まともな業者 怪しい業者

債権者に競売を申し立てられると電話営業してきたり

アポなしで訪問してきて従業員の前で

「競売で所有者が変わる」等と口にするデリカシーのない業者がやってきます

全ての業者が怪しいという事は無く、

中にはまともな業者もいます

限られた時間の中で見極めるのも難しいと思いますので、

最初から相手にしない方が得策だと思います。

 

以上、債権者に競売を申し立てられると、なぜ、不動産業者から連絡がくるようになるのか?

債権者に競売を申し立てられる前に、信頼できる不動産業者を予め確保しておきましょう

若しくは買受先となる協力者を見つけておけば、誰が来てもあまり気にならないと思います

所有者が変わっても今までどおり物件を使い続けたいといとお考えであれば、出来る限り事前準備をしておいた方が良いです


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Q 自宅に住み続ける方法があるんですか?②


A どうしても自宅を残し、住み続けたい場合は、

  いくつかの方法により、自宅を守る事も可能です。


  【リースバック方式で住宅の保全】

  リースバック方式とは、

  ご自宅(所有している不動産)を第三者に売却したのち、

  購入した第三者より、当該物件を借り受ける事をいいます。

  もっと簡単にいうと、

  「第三者があなたのご自宅を買い取り、それをあなたに貸す」

  ということです。

  その際に発生した売買代金は、

  当然、債権者(金融機関など)に支払われます。

  そして、毎月の賃貸料も発生します。

  ですが、ご自宅の抵当権はなくなり、

  そのままご自宅で生活する事ができます。

  そして、数年以内に生活再建の見通しをたて、

  ご自宅を再購入いたします。

  再建の目処が立たない場合は、

  やむを得ず、第三者に自宅を売却する場合もございます。

  株式会社アークでは、

  当社の審査基準を満たした物件に関しては、

  当社にて購入(リースバック)させていただきすので、

  まずは、お気軽にご相談下さい。



  【リースバックのメリット】

  1.自宅にそのまま住むことが出来る。

  2.自宅の抵当権をはずす事が出来る。

  3.自宅の売買代金で、借金の返済ができ、月々の支払いが楽になる。

  4.生活再建の目処が立ちさえすれば、自宅を再購入することが出来る。




広島の過払い金・自己破産はアーク司法書士事務所@司法書士 李 永鍋(リ ヨンファ)のブログ

Q 住宅ローンの支払いができなくなったら、通常どうなるんですか?


A 住宅ローンや借入金の支払いが、なんらかの理由で困難になった場合、

そのままにしておくと、

あなたの家はあなたの意思とは関係なく、

「競売」にかけられます。

競売にかけられると、

入札制度によって「最高金額を申し出た者」に

あなたの家が売却されます。




そうなれば、あなたは現在お住まいの住宅から

強制的に退去しないといけなくなります。

もちろん競売によって得られた売却金は、

債務(住宅ローンや借入金)の返済にあてられるため、

あなたの手元にお金が残ることはありません。





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広島の過払い金・自己破産はアーク司法書士事務所@司法書士 李 永鍋(リ ヨンファ)のブログ
リバースモーゲージとは

住宅を担保に借り入れをすることです。

それだけだと普通の借入れと何も変わりがありません。




一番の特徴は普通の借入れは

返済が終わると担保をはずしてもらいます。

リバースモーゲージの場合は現金で返済せず

担保不動産を売却し返済にあてるということです。

 


なぜそんなことをするかというと、

高齢者のかたで家はあるけど

お金がないという場合があります。

その場合家を担保にお金を借りて

本人が死亡後に家を売ったお金で借入れを返済します。




リバースモーゲージとは少し違いますが

もう一つあります。

自分の住んでいる家を売って

そのまま家賃払って

住まして下さいというのもあります。

(セールアンドリースバックのバックなし)




1 リバースモーゲージの場合は所有者は変わりません

  お金は借入れの返済という形で出ていきます。

  最後には売却するので家はなくなります



2 セールアンドリースの場合は所有者がかわります

  お金は家賃という形で出ていきます。

  初めの時点で家を売ってます。




こういう説目と分け方がわかりやすいとおもいます。


このブログでは、できるかぎり専門用語は

使わずわかりやすい言葉で説明するようにしてます。

今回は言葉の意味そのものの

説明なので少しわかりずらかったかもしれませんね。



このブログの読者さんは

弁護士や司法書士、税理士さんもいます。

しかし基本はマンション売却や

不動産という高額な物件を

手放すという不安のある素人さん向けです。

もっとわかりやすく丁寧に書いていきます。




住宅ローンを滞納して当事務所に来た場合の手続きを説明します


まず大まかに3つのことを確認します
1 現状確認 直近3カ月の家計収支表 滞納の理由
2 残債務の確認 
3 本人の希望 自宅に住み続けるのか


1 滞納の理由
失業や給与カットだと今後も支払いは難しいので自己破産と任意売却といった可能性が高くなります。


2 残債務の確認
住宅ローン以外の債務を確認します
その他に税金、マンションの管理費、消費者金融(サラ金)、闇金等の債務を確認しさらにその滞納状況を確認します


①税金やマンション管理費の滞納は任意売却をスムーズに行えない場合があります
②消費者金融の場合は過払い金が返ってきたり債務が一気に減ることもありますし、闇金の場合はそもそも違法で返す必要さえありません
任意売却のみでは生活再建が難しいようなら債務整理を弁護士や司法書士にまかせます


3 自宅に住み続けるのか
上記の手続きをしたからといって自宅に住めないことはありません。
①競売入札を協力者に頼んで落札後家賃を払う
②任意売却の買主に親族や協力者(個人投資家や不動産会社)になってもらい家賃を払う
③自己破産後の残債を債権回収会社に債権譲渡し今まで通り払う
など方法はいくつかあります


もちろん相談者に応じた解決方法を提示します
一番大事なのは今後の生活再建のためのアドバイスです


弁護士や司法書士の先生の中には専門家とうたいながらこのような問題を総合的に解決できない先生も多くいらっしゃいます。

専門家どうしが手を結びお互いが勉強してくことでこのような問題を解決することができます
ぜひご協力ください



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