法の力で皆さんを支える
弁護士の岡です。
あなたはこれまで
言いたいけど言えない
言ってほしいけで
言ってもらえない
そんな経験ありませんか。
言いたいけど言えない
職場の先輩の鼻から
長めの鼻毛が
こんにちは
言いたいけど言えない
広島県人なら１度は
体験する
お好み焼き食べた後の
前歯の青のり
言いたいけど言えない
喧嘩の後の
ごめんね。
このように
日常生活では
言いたいけど気を遣って言えない
恥ずかしくて言えない
ということが多々あります。
逆に言ってほしいけど
言ってもらえない
こともあります。
言ってもらえない
髪を切ったけど
誰も似合っていると
言ってくれない
言ってもらない
書類のミスを
上司が直してくれていたが
ドンマイどころか
怒ってもくれない
言ってもらえない
いい感じの人がいるのに
なかなか好きと言ってくれない
言ってほしいのに
何も言ってもらえないと
不安になりますよね。
法律の世界においても
言う必要がないことを
言ってしますと
場合によっては
名誉毀損などで
損害賠償請求される
可能性があります。
では，言うべきことを
言わなかった場合はどうでしょうか。
弁護士をしていると
不動産関係の方から
相談を受けることが
よくあります。
不動産の売買や
マンションの1室を借りる
賃貸借契約は
どうしても
高額なお金が行き来しますし
住居は日常生活でも重要な
要素を占めるものなので
トラブルも生じやすいです。
不動産の売買や
マンションの１室を
住居のために借りる
賃貸借契約をする際，
不動産業者や
部屋を貸す業者には，
法律上または
社会通念上
一定の事柄については
告知・説明する義務
があります。
その関係でよく問題になるのが
事故物件
といわれるものです。
例えば，あなたが借りようと
思った部屋。
そこは
前の住人が
自殺をしていた部屋
だったとします。
そのような事実を
知っていれば
その部屋は借りたくない
と思う方が多いと思います。
そのため，これまでの裁判で，
借りようとしている部屋で
自殺や殺人があった場合は
告知する義務があると
しています。
しかし，どのくらいの期間
告知する義務があるか
明確な決まりはありません。
裁判例においては，
部屋を借りる契約の場合
その期間について
２年
としたものがあります。
他方で
部屋の売買の事案では，
６年３カ月前の自殺についても
告知義務が消滅しないと
した裁判例もあります。
この違いは，
部屋を借りる場合
そこに一生住む可能性は
あまり高くありませんが
その部屋を買う場合
そこに一生住む可能性が
高いので
事故物件かどうかは
重要な判断材料になります。
そのため，賃貸借の場合よりも
売買のほうが
告知期間が長くなる
と思います。
また
自殺があった後の
最初の借り主には
告知する義務がありますが
その後の借り主には
告知する義務はない
とした裁判例もあります。
その理由としては
・自殺による嫌悪感も
ときの経過により
なくなっていくこと
・自殺後に新たな
居住者が住めば
その前の借り主が自殺した
という心理的な嫌悪感も
かなり薄れる
というものです。
通常
事故物件であれば
賃料が安くなることが
多いので
事故物件に関して
告知するかどうかは
不動産業者にとっては
非常に重要なことです。
しかし
告知義務があるか
ないかは
まだ不明確な点が多く
後になって争いに
なる可能性もあります。
一律的な
運用が難しい
告知義務・説明義務の
問題。
そのため
会社内だけで判断しない
ほうがいいことも多いです。
他方で
事故物件が出た際は
自殺者の親族
連帯保証人
に対して
未払賃料
修繕費用
減額せざるを得なかった
賃料分
など
様々な請求ができる
こともあります。
事故物件が出た際は
弁護士に相談することを
おすすめします。
弁護士 岡 篤志
広島市中区上八丁堀４－２７
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山下江法律事務所
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