疫病神

今の仕事は、居抜店舗の売買がメインですが、飛び込みで店に入ると、たまにいやな顔をする店主さんがいます。店をたたむのを喜ぶ疫病神のように思うようです。

仕事自体、譲渡する店舗とそれを買う人を結びつけるので、物上げの仕事はしないといけませんが「店を下さい。」というような露骨なことは言わないにもかかわらず、それを敏感に察知してしまい、そのような感情をあらわされることもあります。

人間誰しも、弱みにつけこまれることは、良く思いません。

しかし、そこをうまく乗り越えていくのも、プロなのです。

ビル設備

今の会社では、自社で何棟かオフィスビルを所有していますが、今日はそのうち一件の電気と水道メーターの検針でありました。

住居ですと各世帯・部屋ごとにメーターがついていて、各自テナントが直接供給会社と契約しているのが、一般的ですが、大家が立替払いしているケースも多いようです。

自社物件の場合、メーターがフロアー毎にしかついてなく、複数のテナントが同じ階に入った場合、各テナント毎の正確な使用量が把握できないため、大家が立替払いして、あとは使用面積等で比率按分するなどしてテナントに請求しています。

こういったタイプの物件では、水道や電気の使用量に差のあるテナントを同じフロアーにいれると、按分の際にトラブルが起こりやすいので、１フロアーを一括貸しにしたり、同じ業態のテナントにまとめたりといった対策が必要で、そういう点ではテナントの選択が限定されてきます。

メーターひとつのつき方によっても、賃貸への柔軟性が変わりますので、建物の設備状況は建物を購入したり賃貸する上では、注意ポイントとなるようです。

機械式立体駐車場

大規模修繕で、機械式立体駐車場が、問題になる可能性が出てきています。

この機械式駐車場は、毎年数百万円の保守点検費がかかるだけでなく、故障も発生して、そのたびに修理代がかかるだけでなく、駐車している車にも被害が及ぶことがあります。

しかし、さらに問題なのは、この駐車場がつぶれてしまうと、取替えに数千万円又は１億円近くもかかってしまうということであります。

その費用を捻出できない場合には、立体駐車場を取り壊してしまうこともあるようです。

毎月支払われる駐車場代は、その殆どが、メンテナンス代と駐車場の取替え費用にあてられてしまうということです。

マンション内でなくとも、近くで安く借りれる場所があれば、敷地内の駐車場を借りるメリットもあまりなくなります。

あるマンションでは、新築２，３年目で立体駐車場の廃止を決定したところもあるそうです。

築年が経つといろいろな問題がでてきます。

建物リスク

今、住んでるマンションは、大規模修繕の時期にきています。

先日も、建物の現況調査を専門家人達と一緒にしていましたが、屋根のコンクリート部分が爆裂して鉄筋がむき出しになっていたり、ここ１、２年の間に同じ現象になる可能性のあるところが何箇所か発見されました。

また防水シートが破れて水が入り込んでいる部分があったり、本来ならば継ぎ目をシールしているはずのところがされておらず、シートがめくれ上がって、全面張替えしなければいけない箇所もみつかりました。

施工時にきっちり仕上げられていれば、ここまでひどくはなっていないというのが、専門家の指摘でありました。

いうなれば、欠陥もしくは安普請の建物だということであります。

青田で買ったマンションと言えども、建設中の建物を、購入者が逐一建物をチェックできるわけではなく、完成してからではわからない部分もあります。

また、修繕に対する知識があれば、先で無駄な費用もかける必要がなかった部分も判明しました。

マンションにせよ、建売住宅にせよ、全て丸投げの完成品を買う事は、リスクを伴うということと、メンテナンスの知識がなければ、さらにそのリスクを増大させてしまうものだということを今回改めて感じました。

人材不足

この仕事に就き始めてから、飲食店の経営者とお話することが増えてきましたが、店を管理するマネージャーの人材不足の為、店を閉めざるを得ないという話をよく聞きます。

巷では、仕事に就けない人達が多くいるのを思うと、世の中の矛盾を感じてしまいます。

企業に余裕のあったころは、社内で人材育成をすることもできたのでしょうが、市場の成長が鈍化して企業間の競争が激しくなり、収入が減ると、人材育成する余裕もなくなると、即戦力の人材だけが求められるようになりますが、即戦力者というのは、それまでに育成・訓練を受け経験をつんで尚且つ実績を残してきた人達でありいきなり増えるというものではありません。

逆に、人材育成の機会を奪われた人達は、自分のキャリアを磨く機会が失われることになり、経営者が求める人材はますます少なくなっていくように思われます。

それよりも、心配なのは、最近入ってくる社員のレベルが昔よりも低下しているというという話です。平気で仕事に穴をあけたり、社会人としての常識や基礎知識が欠落している社員が多いそうです。

世の中では、学力の低下・教育レベルの低下が言われていますが、問題を解決するには、この辺りから直していく必要があるのかも知れません。

オーナーさん

物件調査をしていると、データーに書かれているビルがないため、建物の前をうろちょろしていると、隣のビルで路面店を出している人に、「どこかお探しですか」と呼び止められてしまいました。

話をしていると、呼び止めた人は、私が入り口をうろちょろしていたビルのオーナーさんで、詳しく話が聞け、この１０年間にそのあたりのビルオーナーが頻繁に変わっていることがわかり、事実が判明しました。

意外なところにオーナーさんがいるものだと感じた出来事でした。

長い会議

今の会社では、週一回営業会議なるものがありますが、社長・副社長以下4人で今日は約３時間以上かかりました。

日々の活動報告ですが、会議がきらいな私にとっては、もっと短くならないかとつくづく感じます。

無駄な会議などやっている時間がないほど案件を増やすしかなさそうです。

新しい発見

今の仕事での行動範囲は、事務所のある都市を中心に、周辺の都市をいくつか回っています。

一見、同じような商業地域でも、各市によって、その店舗の種類の構成が大きく異なります。

事務所のある都市の駅周辺では、結構飲食店が多いものの、他の都市では、殆どがスナックやキャバレーというところが多く、ある街では、最近１年半に開業した飲食店舗の９５％以上がスナックやキャバレーといったところもあります。

商業地も細かく見ていくと、新しい発見ができます。

仲介手数料両手禁止

民主党の施策に仲介手数料の両手禁止というのがあります。

利益が相反する立場の人から、それぞれに手数料をもらうのは如何なものかと思いますし、某大手不動産会社などを筆頭に、両手を狙うために、客付け業者からの引合を断るといったことが行われている現実をみると、そのような施策がでても致し方ないかと思います。

利益の相反しない相手からのみコミッションをもらい、そのコミッションから互いの紹介料を支払うようなシステムにすれば、こういった問題も解決していくのではないかと思います。

選挙

今日の朝、久しぶりに各党から出てきた政治家の討論番組をテレビでみましたが、これといって新鮮味がありませんでした。

目先の政策論ばかりで、これからの日本を世界の中でどのような国にしたいのかというビジョンが欠けているように感じました。

国内の産業が空洞化して、雇用が減少し、人口が減少して、今まで培ってきた技術の継承者が減少、優秀な人材が海外に流出し、またゆとり教育の影響で公的教育の質が下がり、お金を持っている家庭に生まれた子供しか高度な教育を受ける事ができなくなり、全体的な教育レベルが下がり、世界との競争力が弱くなり、働いていない・働けない日本人が増えている一方で、外国人労働者の受け入れを積極的にしようとしています。

このままでは、日本の国がなくなるのではないかという危惧さえ感じる事もあります。

芯をしっかりもった日本国を目指してくれる政治家に、今度の選挙で投票したいと思います。