Tokyo Walk

今日は、物件の下見もかねて、渋谷駅から２４６号線を経て神宮前、外苑西通りを
北上して新宿駅まで、かばんにパソコンをいれて歩いてきました。
天気も良く、気持ちが良く、あまり距離を感じさせませんでした。
新しい発見もありました。充実した一日が過ごせました。

収支分析

今日は、入手した収益物件の売却案件の収支分析をしてみました。

NOIを算出して、DCRを計算して、いくら位であれば、リスクを低く抑えて購入できるか等々。

一件、面白そうなのがあったので、明日物件を見に行こうかと思っています。

今日

今日は、この辺りに出没しました。
大変寒かったですが、いい気分転換になりました。

マンション設備

先日、ガスの自動給湯器が作動しなくなり、スイッチを入れなおしても
状況は変わらず、今年の冬はどうしてすごそうかと一瞬頭をよぎりましたが
幸い、あくる日の朝に再度つけ直したら、問題なく使えひとまずホットしたのですが
サービスセンターに聞いてみたら、点火装置のセンサーが一時的に不具合になったのではないかとのこと。給湯器の寿命は一般的に１５～２０年ほどで、年数がたつにつれてこのような現象が、頻繁に発生して、最後には動かなくなるようです。
センサーの取替えだけでは数万円、給湯器の取替えとなると数十万円の費用となります。長くすむ程、維持費がかかることを実感します。
中古マンションを買うときには、専有部分の設備のコンディションもチェックしておかないと買ってすぐに思わぬ出費が発生したということにもなりかねないようです。

不動産業者数

総務省の調査によりますと、賃貸・管理業も含めた全国の不動産業者数は、
約３２万社、従業員の人数は約１０１万人にもなるそうです。
これを計算しますと1社当たりの従業員数は約３人になります。
大手で大人数の従業員を抱えるところもあることを考えると、その大半は
一人でやっている会社もずいぶん多いことがいえそうです。
それだけ、不動産のニーズは他の業界に比べて多種多様ともいえるのでしょうか。

大家セミナー

近年、不動産投資を始める人が増えています。うまくいってる人もいない人もいますが
サラリーマン大家さんや専業大家さんとして本をだしたり、セミナーを開いている人たちの中で投資に対する基本的な考え方ができていないことをプロの不動産投資コンサルタントから指摘されたり、所有物件の運営に行き詰まっている人達がいる現実を知って驚いています。
成功体験だけに頼った素人の考えは所詮その領域を超えることはありません。
いま多くの不動産投資セミナーがありますが、どれが本物かを見極める力をつけることも必要です。

モバイルパソコン

今日は、午前、午後と業者さんと情報交換。
これから、別の業者さんの集まりに参加します。
先日、初めて買ったモバイルパソコンで、外からブログを打っています。
使ってみて、大変便利です。
もっと早く買っておけばと感じています。

家賃滞納

(財)日本賃貸住宅管理協会の2009年下期賃貸住宅景況感調査

「日管協短観」によりますと

［家賃滞納率］(全国）

　　　・月初全体の滞納率 …  7.5％

　　　・月末での１ヵ月滞納率 …  2.9％

　　　・月末での２ヵ月以上滞納率 …  2.2％

 という数字になっているようです。

100人に2人は、ブラックリストにのるような感じですが、

100人に92人は、家賃をきっちりと払っていると言えそうです。

果たして賃貸業はリスクの高い商売なのかどうか。

経年劣化

マンションの建物調査結果の報告がありました。
外からは、目だたなくても、経年劣化が予定通り？進んでいるようです。
ここにきて、施工時の仕上げの出来、不出来の結果があらわれています。
仕上げの良くなかったところは、劣化が他と比べてすすんでいます。
戸建てと違い、購入者が、工事の出来、不具合を途中でチェックすることがむずかしいので
こういうことになることを、ある程度想定しなければいけません。
マンションは、長年住んでみて、改めていろいろなことを実感させてくれます。

フルコミ

昨日は、フルコミ軍団の集まりに参加。
年齢は３０才から６５歳を超えた年配者まで、数十名、
フルコミのひとと一度にまとめてあったことはありませんでした。
まさに経歴は様々で、大手建設会社をリタイアした人、不動産会社の社長、不動産会社をつぶした人、
大家さん、保険会社からの転職組、放蕩生活をしていた人など
世の中いろいろな人がいることをあらためて感じました。