ニーズの追求

先日、管理会社が主体となった組織の忘年会に出席してきました。
以前は、会員数も多かったのですが、最近は会費や研修の受講費が高いことなどもあり
会員数が伸び悩んでいるようです。景気のいいときはさることながら、景気が後退すると
自分に取って本当にメリットを感じるものでなければ、入ろうとはしなくなってきます。
まずは、会員のニーズを的確につかみ、他と比べてこの組織の会員でいてどのようなメリットがあるのか判りやすくアピールしていくことが、会員数を増やしていくためには必要だと思います。

師走

１２月に入り、退去の立合いが３件つづきます。周辺の物件でも空き室が目立っています。
一方では、来春に向けての部屋探しも始まっています。こういう時に条件のいい物件がでてきます。
早めに動かれる方はチャンスが多くあります。
また、家賃滞納者もでており、そのまま家賃未納であれば退去となる可能性が高くあります。
１棟で１０戸もない物件で、サブリースしているため１件の空き家でも収益に対して大変な打撃です。
早く家賃を回収しないといけません。
１２月は、師走というだけあって、やはり忙しいです。

家賃交渉

賃貸借契約の更新に係り、家賃の値上げ交渉。古くなった内装設備を一新します。
その見積もり金額が出揃い、投資金額が確定しました。
２年間でその投資を回収する予定です。
現行の価格よりかなり上がりますが、それでも相場よりは低く抑えられています。
この金額を提示して、相手方はどのように出てくるか。
これからの駆け引きが楽しみです。

怪しい器械

昨年、あるマンションで電気代を節約できる器械を取り付けました。
その器械の価格は、約４５万円。１年間で３０万円の電気代が節約できるということでした。
１年後、その節約実績は、何とその半分の１５万円。
元を取るのに３年以上かかることになります。
その間に、器械が故障すれば、無駄な投資になってしまいます。
この場合、この器械メーカーに詐欺で訴えることはできるのでしょうか。
最近このマンションに分電盤の説明に来たと称する怪しいセールスも来ているようです。

マンションと一戸建て

新築の住宅を購入して何年か住み始めると当然建物は老朽化して、修繕や取替えしなければいけない箇所がでてきますが、建物全体の利益が優先され、自分勝手に出来ないのが分譲マンションです。
共用部分の大規模修繕、設備取替えについては、計画に基づいて、月々支払いされる修繕積立金により、管理組合総会の決定によりできます。また、計画外で行われる専有部分と一体となった共用部分についての修繕・取替えは、原則自己負担となります。時々このことを理解せずに憤慨する方もおられます。
このようにマンションは分譲とは言えども、建物全体の利益のために個人の勝手が制限されるところがあります。自分勝手に建物をいじれないのがいやな方は、マンションではなく一戸建てを買うことをお勧めします。

玄関扉

玄関扉。マンションは鉄製のもので、塗装されたものが殆どですが、先日ある世帯で非常に劣化したドアが見つかりました。扉に少し穴が開き、雨が降るとそこから水が入りドアの隙間から水が漏れているような状態でした。ドアメーカーの話によると、使い方で劣化が非常に進むケースがあるとの事。ドアに濡れた傘を立てかけたり、濡れたままドアを放置したりしておくと、劣化が進見やすいとの事。建築士も知らない方がいるほどでした。ドアもこまめに拭き掃除することで寿命が長く使えるそうです。
また一つ知識が増えました。

空室管理

午前中、退去した後そのままにしておいた部屋を少し間が経ったので、見に行きましたら
部屋の中がとんでもないことに。退去立合いのとき、ふすまをあけたら出てきた虫を逃がしてしまいましたが、その虫が、部屋の中を暴れまわったようで、その後に黒い粒々が畳の上を覆いつくしていました。
他の空いている部屋がふさがってからリフォームを考えているので、特に部屋をいじる予定はありませんがやはり、定期的に部屋の中は見ておかないといけませんね。下水から上がってきた臭いも充満していたので換気もしました。空き家もこまめに来て、清掃と換気はしないといけませんね。

大規模修繕

大規模修繕工事の作業状況点検のため、工事現場の足場を初めて上りました。
幅９０センチ位の足場ですが、体は両端の筋交いにあたり、なんと言っても上の足場の間の高さが思ったよりも低く、歩いているとヘルメットが上の足場にぶつかることもしばしば、
こんな狭いところを、機材や部材を持ち運びながら仕事をする職人さんは、大変だなと感じました。
それから、足場の外にかけてある暗幕、あれがあると高いところでもあまり怖さを感じることがありませんでした。部屋から見ていると視界が遮られうっとおしいものですが、足場で作業している人からすると、高さの恐怖感が和らぐものだということを実感しました。
足場を歩きながら、普段見ることが出来ない他の住戸の様子も垣間見ることができました。
普段見れない角度からいつも見ている建物をみるというのも面白いものです。

１０００万人海外移民受入

永住権取得の緩和等によって、中国から日本への移住者がここ10年で倍増しているそうです。その影響で、生活習慣や感覚、考え方が全く異なる中国人が日本人と同じ団地や共同住宅で生活するところが増え、大きなトラブルを起こしています。
共同生活のルールを守らないのは当たり前で、廊下や階段、エレベーターにも平然と
排便をしたり、ごみをベランダから投げ捨てることも平気でおこなうそうです。
今後、日本政府が推し進めている1000万人の海外からの移民受け入れを推進していくと、
これまでの日本人の平和で豊かな生活がまうます脅かされてゆくことになります。
しかも、外国人が増えると人種差別に対する意識の低い日本人に対して、日本人が作った人権擁護法や人権擁護委員会やその他の人権擁護団体により糾弾を受けることになるかも知れません。
あからさまに、○○人お断りなどと大家さんが言えば、それだけで犯罪行為にされてしまうことも考えられます。マンションや共同住宅の管理規約もこうした状況から共同生活の秩序を守るような改正も考えなければいけない時代に入ってきているのかなと感じています。

雑感

朝から、工事お知らせのビラ配り、集金、クレーム対応、打ち合わせ、物件案内などあっという間に時間が過ぎたという感じです。人数がいないので日々の管理業務の上、顧客・物件開拓、さらにはホームページの作成等を殆ど一人でこなさねばいけませんので、することは、山ほどあります。さらに効率よく密度の濃い仕事が出来るよう整理と工夫をしてゆきたいと思います。