東日本レインズ、2013年10～12月の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」を公表
（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は１月21日、2013年10～12月の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」を公表しました。
それによりますと、東京、千葉、埼玉、神奈川の１都３県の賃貸マンションの成約件数は２万9,560件で、全地域の賃料平均は7.75万円。このうち東京23区は成約件数が１万8,077件で、賃料平均は9.9万円。
一方、賃貸アパートについては１都３県の成約件数は１万5,614件。賃料の平均は5.97万円。東京23区は成約件数6,038件、賃料平均7.0万円となっています(日刊賃貸住宅ニュース)。
1月に入り、引合が増えてきました。
新しい物件・賃料の安い物件からどんどん成約しています。
内装や設備が古い物件は、なかなか決まりません。
年毎にこの傾向は顕著になっているようです。
それによりますと、東京、千葉、埼玉、神奈川の１都３県の賃貸マンションの成約件数は２万9,560件で、全地域の賃料平均は7.75万円。このうち東京23区は成約件数が１万8,077件で、賃料平均は9.9万円。
一方、賃貸アパートについては１都３県の成約件数は１万5,614件。賃料の平均は5.97万円。東京23区は成約件数6,038件、賃料平均7.0万円となっています(日刊賃貸住宅ニュース)。
1月に入り、引合が増えてきました。
新しい物件・賃料の安い物件からどんどん成約しています。
内装や設備が古い物件は、なかなか決まりません。
年毎にこの傾向は顕著になっているようです。
不動産価格指数の整備へ研究会を開催／国交省
国土交通省は21日、「平成25年度不動産価格指数（住宅・商業用不動産）の整備に関する研究会」（座長：清水千弘麗澤大学経済学部教授）の第1回を開催した。
2011年にIMF（国際通貨基金）やEurostat（欧州委員会統計局）を中心に不動産価格指数（住宅）の整備に関する国際指針（Residential Property Price Indices Handbook）が作成された。これに伴い、国土交通省を事務局に、日本銀行、金融庁、内閣府、総務省、法務省等と連携し、国際指針に基づく不動産価格指数（住宅）を開発、13年8月より試験運用を開始した。同研究会は、今後の本格的な運用開始に向け、試験運用の結果に基づく改善や、現在国際機関で作成が検討されている不動産価格指数（商業用）についての検討を目的としたもの。
住宅については、指数の公表の従来5ヵ月から3ヵ月への速報化、マンションの説明変数の追加、推計手法のインピュテーション法への変更、季節調整済系列の公表、過去10年分を新規追加した過去系列（東京都）の公表を行なうと報告した。また、流動性指標については、作成手法の指数について、取引件数、平均面積、合計面積の3種類を検討し、建物付土地と区分所有建物について、全国、地域ブロック、三大都市圏の系列で作成、月次で、取引から2ヵ月後に公表するとした。
委員から住宅書価格指数の推計手法の変更について、「国際ハンドブックで推奨しているとはいえ、大きく方法を変えることになるので、もっと慎重に考えた方が良いのでは」との意見が挙げられた。これに対し、次回の研究会までにそれぞれの手法のメリット、デメリットを精査し、検討する方向でまとまった。
商業用不動産については、昨年度までの検討経緯を踏まえ、今年度は速報版の作成については、取引から3ヵ月後に公表される速報版の指数を試作すること、データ件数の拡充についてはJREITの開示情報の活用の可能性について、ヘドニック法以外の価格指数推計手法の検討については、SPAR（Sale Proce Appraosal Ratio）法をJREITデータに適用し、価格指数の算出を行なうということについて検討していくと発表した。
座長の清水氏は、「住宅の住宅価格指数について、日本も各国に後れを取ることなくしっかりと取り組んでいる、ということを国際的に示していくことが大事である。また、さまざまなメリット、デメリットを把握して、長期的視点に立って検討していくことが必要である」などと総括した。
国土交通省(R.E.PORT)
不動産は一つたりとも同一物件がありません。
同じスペックでも建っている位置は違います。
そのような商品を同一商品のように扱う指数というのは
どのような意味を表すのか、よく検討してもらいたいと思います。
2011年にIMF（国際通貨基金）やEurostat（欧州委員会統計局）を中心に不動産価格指数（住宅）の整備に関する国際指針（Residential Property Price Indices Handbook）が作成された。これに伴い、国土交通省を事務局に、日本銀行、金融庁、内閣府、総務省、法務省等と連携し、国際指針に基づく不動産価格指数（住宅）を開発、13年8月より試験運用を開始した。同研究会は、今後の本格的な運用開始に向け、試験運用の結果に基づく改善や、現在国際機関で作成が検討されている不動産価格指数（商業用）についての検討を目的としたもの。
住宅については、指数の公表の従来5ヵ月から3ヵ月への速報化、マンションの説明変数の追加、推計手法のインピュテーション法への変更、季節調整済系列の公表、過去10年分を新規追加した過去系列（東京都）の公表を行なうと報告した。また、流動性指標については、作成手法の指数について、取引件数、平均面積、合計面積の3種類を検討し、建物付土地と区分所有建物について、全国、地域ブロック、三大都市圏の系列で作成、月次で、取引から2ヵ月後に公表するとした。
委員から住宅書価格指数の推計手法の変更について、「国際ハンドブックで推奨しているとはいえ、大きく方法を変えることになるので、もっと慎重に考えた方が良いのでは」との意見が挙げられた。これに対し、次回の研究会までにそれぞれの手法のメリット、デメリットを精査し、検討する方向でまとまった。
商業用不動産については、昨年度までの検討経緯を踏まえ、今年度は速報版の作成については、取引から3ヵ月後に公表される速報版の指数を試作すること、データ件数の拡充についてはJREITの開示情報の活用の可能性について、ヘドニック法以外の価格指数推計手法の検討については、SPAR（Sale Proce Appraosal Ratio）法をJREITデータに適用し、価格指数の算出を行なうということについて検討していくと発表した。
座長の清水氏は、「住宅の住宅価格指数について、日本も各国に後れを取ることなくしっかりと取り組んでいる、ということを国際的に示していくことが大事である。また、さまざまなメリット、デメリットを把握して、長期的視点に立って検討していくことが必要である」などと総括した。
国土交通省(R.E.PORT)
不動産は一つたりとも同一物件がありません。
同じスペックでも建っている位置は違います。
そのような商品を同一商品のように扱う指数というのは
どのような意味を表すのか、よく検討してもらいたいと思います。
フラット35の申請19％減 13年、金利優遇縮小響く
住宅金融支援機構が17日まとめた長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の利用状況によると、2013年の申請件数は前年を19％下回る9万7091件になった。減少は3年連続。13年は資材の先高観や14年4月の消費増税前の駆け込み需要を背景に住宅市場は活況だったが、フラット35は12年10月までの貸出金利の優遇措置を圧縮した影響で利用者が減った。
申請件数は10年の16万3332件をピークに減少傾向にある。申請から数カ月遅れで出る融資実行額も、13年は1兆9504億円と16％減った。13年（1～11月）の新設住宅着工戸数が10％伸びたのとは対照的だ。
[2014/1/17 日本経済新聞 電子版]
条件が厳しくなると、利用者が減ります。
ローンの多様化で、ローンの選択肢が増えると
使いにくいローンはますます利用者が減ります。
ローンもニーズにあった商品設計が求められます。
申請件数は10年の16万3332件をピークに減少傾向にある。申請から数カ月遅れで出る融資実行額も、13年は1兆9504億円と16％減った。13年（1～11月）の新設住宅着工戸数が10％伸びたのとは対照的だ。
[2014/1/17 日本経済新聞 電子版]
条件が厳しくなると、利用者が減ります。
ローンの多様化で、ローンの選択肢が増えると
使いにくいローンはますます利用者が減ります。
ローンもニーズにあった商品設計が求められます。
矢野経済研究所、「2014年版 マンション管理の市場展望と事業戦略～消費増税による影響から今後の
（株）矢野経済研究所はこのほど、国内のマンション管理市場の調査結果「2014年版
マンション管理の市場展望と事業戦略～消費増税による影響から今後の成長率は鈍化するも、堅調な推移を予測～」を発表しました。
それによりますと、2013年のマンション管理費市場規模は、前年比3.4％増の6,428億円の見込、消費増税による影響から今後の成長率は鈍化とし、今後、マンション管理会社には防災対策やマンション居住者間のコミュニティーの活性化に積極的な取り組みが期待される。
また、ハード面とソフト面の両面からの需要を取り込むことで、魅力あるマンション運営を手がけることとなり、マンション管理会社の重要性は一層高まる、と捉えています(日刊賃貸住宅ニュース)。
マンションの戸数が増えれば管理費も増えます。
ただその管理費が有効に使われているかどうかは疑問です。
管理組合の活動に対して無関心な人は多いです。
管理会社のいいなりに管理費が使われ、
住んでいるうちに負担ばかり増しているということもあります。
管理会社よりも管理組合員の関心度を高めていくことが重要です。
マンション管理の市場展望と事業戦略～消費増税による影響から今後の成長率は鈍化するも、堅調な推移を予測～」を発表しました。
それによりますと、2013年のマンション管理費市場規模は、前年比3.4％増の6,428億円の見込、消費増税による影響から今後の成長率は鈍化とし、今後、マンション管理会社には防災対策やマンション居住者間のコミュニティーの活性化に積極的な取り組みが期待される。
また、ハード面とソフト面の両面からの需要を取り込むことで、魅力あるマンション運営を手がけることとなり、マンション管理会社の重要性は一層高まる、と捉えています(日刊賃貸住宅ニュース)。
マンションの戸数が増えれば管理費も増えます。
ただその管理費が有効に使われているかどうかは疑問です。
管理組合の活動に対して無関心な人は多いです。
管理会社のいいなりに管理費が使われ、
住んでいるうちに負担ばかり増しているということもあります。
管理会社よりも管理組合員の関心度を高めていくことが重要です。
建設の人手不足、先行きも厳しさ／国交省調べ（ 2014年01月14日 ）
建設労働者の不足が深刻だ。国土交通省がこのほど発表した11月の建設労働需給調査によると、型枠工など８職種の過不足を示す不足率は前月に比べやや改善したものの、４カ月連続で２％台の高水準を示した。
不足率は値が大きいほど人手不足となる。11月の８職種の不足率は2.1％（前月比0.5％減）だった。前月からは改善したが、前年同月の1.3％に比べると不足感が強い。業種別では、鉄筋工が5.8％、型枠工（土木）が5.0％、鉄筋工（建築）が3.9％などと高い値を示した。
今後の労働者確保も厳しい見通しが続く。１月は「困難」「やや困難」の合計が34.3％、２月は37.0％とそれぞれ前年同月から倍増した。東日本で特に深刻で、首都圏のビルやマンションの着工に影響を与える可能性がある(週刊住宅ニュース)。
職人さんは一朝一夕で能力が身につくわけでもない。
職人さんが不足している一方で、生活保護をもらって遊んでいる人達がいます。
景気の波に流されて刹那的な政策をしてきたつけでしょう。
社会的な不効率を直す必要があるのではないでしょうか。
不足率は値が大きいほど人手不足となる。11月の８職種の不足率は2.1％（前月比0.5％減）だった。前月からは改善したが、前年同月の1.3％に比べると不足感が強い。業種別では、鉄筋工が5.8％、型枠工（土木）が5.0％、鉄筋工（建築）が3.9％などと高い値を示した。
今後の労働者確保も厳しい見通しが続く。１月は「困難」「やや困難」の合計が34.3％、２月は37.0％とそれぞれ前年同月から倍増した。東日本で特に深刻で、首都圏のビルやマンションの着工に影響を与える可能性がある(週刊住宅ニュース)。
職人さんは一朝一夕で能力が身につくわけでもない。
職人さんが不足している一方で、生活保護をもらって遊んでいる人達がいます。
景気の波に流されて刹那的な政策をしてきたつけでしょう。
社会的な不効率を直す必要があるのではないでしょうか。
13年の分譲マンション賃料、3大都市圏すべてで上昇 東京カンテイ調べ
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2013年の分譲マンション賃料(月額募集賃料を1平方メートル単位に換算して表記)をまとめた。
それによると、築浅物件の事例増加などにより、3大都市圏のすべてで前年平均を上回る結果となった。
首都圏の年間平均賃料は2536円(前年比1.7%上昇)。2009年をピークに下落基調で推移していたが、4年ぶりに反転上昇した。
近畿圏は1809円(同6.3%上昇)で、直近の最高値を更新。中部圏は1537円(同3.0%上昇)で、2006年の集計開始以降初めて前年比で上昇する結果となった(住宅新報)。
企業が所有する社宅が分譲マンションに変わり、借上げ社宅の需要が増える一方で
設備などのグレードが上がり、賃料も高く取りやすくなってきているように思われます。
ファミリーマンションの賃貸は、会社から家賃の援助がでるところが多いので
会社の業績にも影響されるのではないでしょうか。
アベノミクスで大企業の業績が良くなると、ファミリーマンションの賃貸市場も
期待がもてるのではないかと思います。
それによると、築浅物件の事例増加などにより、3大都市圏のすべてで前年平均を上回る結果となった。
首都圏の年間平均賃料は2536円(前年比1.7%上昇)。2009年をピークに下落基調で推移していたが、4年ぶりに反転上昇した。
近畿圏は1809円(同6.3%上昇)で、直近の最高値を更新。中部圏は1537円(同3.0%上昇)で、2006年の集計開始以降初めて前年比で上昇する結果となった(住宅新報)。
企業が所有する社宅が分譲マンションに変わり、借上げ社宅の需要が増える一方で
設備などのグレードが上がり、賃料も高く取りやすくなってきているように思われます。
ファミリーマンションの賃貸は、会社から家賃の援助がでるところが多いので
会社の業績にも影響されるのではないでしょうか。
アベノミクスで大企業の業績が良くなると、ファミリーマンションの賃貸市場も
期待がもてるのではないかと思います。
新耐震基準住宅、9割が耐震基準不適合に／木耐協調査
日本木造住宅耐震補強事業者共同組合（木耐協）は15日、「木造住宅耐震診断調査データ」を発表した。
同組合で実施した耐震診断の結果についてまとめたもので、今回で30回目。税制改正に盛り込まれた「中古住宅取得後に耐震改修工事を行なう場合における住宅ローン減税等の適用」を受け、今後取り引きが増えると思われる1981～93年の間に着工した木造在来工法2階建以下の住宅（1万9,279件）に焦点をあて、集計した。
築年数別の評点では、各年度の平均を算出すると、新しい住宅ほど耐震性が高まるという結果が得られた。その要因としては、「鉄筋コンクリートの基礎が普及」、｢柱と土台・梁のつなぎ目に取り付ける接合金物の普及｣等が考えられるとした。
また、新耐震基準住宅であっても「9割の住宅が耐震基準に適合していない（上部構造評点1.0以下）」という結果に。非適合住宅6,386棟について、耐震基準に適合させた場合にかかる耐震改修工事の目安となる金額を算出したところ、補強工事費用目安は平均163万円であった。
さらにそのまま購入した場合と、引き渡しまでに耐震改修を行ない耐震基準適合証明書を取得した場合を比較した場合、証明書を取得したことで受けられる減税効果は190万4,000円となり、工事費より約30万円の減税により金銭的メリットが大きいことがわかった。
日本木造住宅耐震補強事業者共同組合(R.E.PORT)
お金をかけた住宅とは違い、コスト重視でたてられた物件は、
建築基準法ぎりぎりのスペックで作られているものが多いようです。
違反ではありませんが、質の低い材料や技術を使う為、
年数が経つとすぐに不具合が発生します。
規準が厳しくなると適合しない物件が多くでてくるのも致し方ないと思われます。
同組合で実施した耐震診断の結果についてまとめたもので、今回で30回目。税制改正に盛り込まれた「中古住宅取得後に耐震改修工事を行なう場合における住宅ローン減税等の適用」を受け、今後取り引きが増えると思われる1981～93年の間に着工した木造在来工法2階建以下の住宅（1万9,279件）に焦点をあて、集計した。
築年数別の評点では、各年度の平均を算出すると、新しい住宅ほど耐震性が高まるという結果が得られた。その要因としては、「鉄筋コンクリートの基礎が普及」、｢柱と土台・梁のつなぎ目に取り付ける接合金物の普及｣等が考えられるとした。
また、新耐震基準住宅であっても「9割の住宅が耐震基準に適合していない（上部構造評点1.0以下）」という結果に。非適合住宅6,386棟について、耐震基準に適合させた場合にかかる耐震改修工事の目安となる金額を算出したところ、補強工事費用目安は平均163万円であった。
さらにそのまま購入した場合と、引き渡しまでに耐震改修を行ない耐震基準適合証明書を取得した場合を比較した場合、証明書を取得したことで受けられる減税効果は190万4,000円となり、工事費より約30万円の減税により金銭的メリットが大きいことがわかった。
日本木造住宅耐震補強事業者共同組合(R.E.PORT)
お金をかけた住宅とは違い、コスト重視でたてられた物件は、
建築基準法ぎりぎりのスペックで作られているものが多いようです。
違反ではありませんが、質の低い材料や技術を使う為、
年数が経つとすぐに不具合が発生します。
規準が厳しくなると適合しない物件が多くでてくるのも致し方ないと思われます。
豊島区が新条例、住宅の再検査可能
東京都豊島区は戸建て住宅の完成時に適法かを検査していない場合、検査をやり直せるようにする条例を制定する。検査を受けていない住宅は売却や賃貸しにくいことがあり、区が適法性を示すことで、空き家予備軍にならないようにする。区によると全国初の制度で、老朽化住宅の取り壊し費用の助成策も併せて導入するなど空き家対策を強化する。
7月の施行を目指して2月に区議会に条例案を提出する。
[2014/1/15 日本経済新聞 電子版]
建物が完成してからは、検査済証が発行されることがありません。
建物が問題なくても、検査済証がなければ、評価が下がってしまいます。
こういう政策はどんどん行っていって欲しいと思います。
7月の施行を目指して2月に区議会に条例案を提出する。
[2014/1/15 日本経済新聞 電子版]
建物が完成してからは、検査済証が発行されることがありません。
建物が問題なくても、検査済証がなければ、評価が下がってしまいます。
こういう政策はどんどん行っていって欲しいと思います。
投資用区分マンション、より高額物件を購入する傾向が鮮明に／ファーストロジック調査
（株）ファーストロジックは15日、2013年12月期の「投資用不動産の市場動向調査」結果を発表した。12月中に、同社が運営する不動産投資サイト「楽待」（http://www.rakumachi.jp）に新規掲載された物件・問い合わせのあった物件の取引状況を調査したもの。
投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが10.40％（前月比0.09ポイント増）、問い合わせ物件の表面利回りが12.36％（同0.02ポイント増）と、いずれもわずかながら上昇。新規掲載物件の価格は6,179万円（同76万円増）と上昇したが、問い合わせ物件の価格は5,088万円（同152万円減）と下落した。
投資用1棟マンションは、新規掲載物件の表面利回りが8.87％（同0.23ポイント減）、問い合わせ物件の表面利回りが10.77％（同0.18ポイント減）と、いずれも下落。物件価格も、新規掲載物件1億8,042万円（同703万円減）、問い合わせ物件1億4,624万円（同2,047万円減）と下落した。
投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りが9.79％（同0.16ポイント増）と上昇するも、問い合わせ物件の表面利回りは11.53％（同0.22ポイント減）と下落。物件価格は、新規掲載物件が1,086万円（同1万円減）とわずかに下落したが、問い合わせ物件は1,021万円（同106万円増）と上昇し、過去2年間で最高額に。投資家が、より高額な区分マンションを買う傾向が鮮明となった。
（株）ファーストロジック(R.E.PORT)
ただ高額な物件ではなく、長期的に安定した家賃が見込める立地・品質・管理の良い物件ということでしょう。
投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが10.40％（前月比0.09ポイント増）、問い合わせ物件の表面利回りが12.36％（同0.02ポイント増）と、いずれもわずかながら上昇。新規掲載物件の価格は6,179万円（同76万円増）と上昇したが、問い合わせ物件の価格は5,088万円（同152万円減）と下落した。
投資用1棟マンションは、新規掲載物件の表面利回りが8.87％（同0.23ポイント減）、問い合わせ物件の表面利回りが10.77％（同0.18ポイント減）と、いずれも下落。物件価格も、新規掲載物件1億8,042万円（同703万円減）、問い合わせ物件1億4,624万円（同2,047万円減）と下落した。
投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りが9.79％（同0.16ポイント増）と上昇するも、問い合わせ物件の表面利回りは11.53％（同0.22ポイント減）と下落。物件価格は、新規掲載物件が1,086万円（同1万円減）とわずかに下落したが、問い合わせ物件は1,021万円（同106万円増）と上昇し、過去2年間で最高額に。投資家が、より高額な区分マンションを買う傾向が鮮明となった。
（株）ファーストロジック(R.E.PORT)
ただ高額な物件ではなく、長期的に安定した家賃が見込める立地・品質・管理の良い物件ということでしょう。
ロックフェラー一族の投資会社、ベトナムで不動産開発を計画
ロックフェラー一族が創業した代替投資運用会社ローズ・ロック・グループがベトナム中南部沿岸で25億ドル（約2600億円）規模の住宅・ホテルプロジェクトの開発に参加する見通しだ。
14日に電子メールで送付された文書によると、ブンロ湾の開発計画は総面積20万平方メートルに及び、石油会社ブンロ・ペトロリアムが共同で開発する予定。350隻が停泊できるマリーナのほか計760室を超える複数のホテル、計4300戸の集合住宅のほか、タウンハウスや小売店も建設される。
ベトナムについては、観光やカジノを中心とした開発地として国外の投資家の間で関心が高まっている。チン・ディン・ズン建設相は昨年12月24日、ベトナムの不動産価格が同年に10－30％下落したため、販売が増え市場の供給が減少したとの見方を示していた。
ナイト・フランク（シンガポール）のアジア太平洋地域担当の調査ディレクター、ニコラス・ホルト氏は「ベトナムの不動産市況は目まぐるしく変化する」と指摘。「国外の投資家が好機をうかがっている。今が底値で地価が上昇し始めるとみている市場関係者は、非常に魅力的なリターンを期待できるかもしれない」と述べた。
ロックフェラー一族は、米石油会社エクソンモービルを設立した19世紀の実業家、ジョン・Ｄ・ロックフェラー氏の子孫。
Bloomberg 1月15日(水)10時22分配信
東南アジアへの不動産投資が活発のようです。
労働力人口がまだ増える地域が多く、経済発展の可能性が高いからのようです。
ただ不動産に対しては、各国で法律が違い、日本と同じ感覚では対応できません。
投資を考えている人は、よく調べてから行いましょう。
14日に電子メールで送付された文書によると、ブンロ湾の開発計画は総面積20万平方メートルに及び、石油会社ブンロ・ペトロリアムが共同で開発する予定。350隻が停泊できるマリーナのほか計760室を超える複数のホテル、計4300戸の集合住宅のほか、タウンハウスや小売店も建設される。
ベトナムについては、観光やカジノを中心とした開発地として国外の投資家の間で関心が高まっている。チン・ディン・ズン建設相は昨年12月24日、ベトナムの不動産価格が同年に10－30％下落したため、販売が増え市場の供給が減少したとの見方を示していた。
ナイト・フランク（シンガポール）のアジア太平洋地域担当の調査ディレクター、ニコラス・ホルト氏は「ベトナムの不動産市況は目まぐるしく変化する」と指摘。「国外の投資家が好機をうかがっている。今が底値で地価が上昇し始めるとみている市場関係者は、非常に魅力的なリターンを期待できるかもしれない」と述べた。
ロックフェラー一族は、米石油会社エクソンモービルを設立した19世紀の実業家、ジョン・Ｄ・ロックフェラー氏の子孫。
Bloomberg 1月15日(水)10時22分配信
東南アジアへの不動産投資が活発のようです。
労働力人口がまだ増える地域が多く、経済発展の可能性が高いからのようです。
ただ不動産に対しては、各国で法律が違い、日本と同じ感覚では対応できません。
投資を考えている人は、よく調べてから行いましょう。