改正民法の施行は４月１日となります。賃貸借契約に関しても色々と改正による対応が必要になりますが、今回は「賃料減額請求」についての内容です。
■改正民法６１１条第１項 / 賃借物の一部滅失による賃料の減額等
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
現行民法では、「減額を請求できる」とされていましたが、改正により、「当然に減額される」ことになりました。例えば、エアコンや給湯器など、本来使えるはずの設備が故障等で使用できなくなった場合、貸主は賃料を当然に減額しなければならなくなります。
とはいえ、設備故障のすべてについて該当するわけではなく、「通常の居住を妨げない」場合には賃料減額の対象外となります。
実際の減額程度については、日本賃貸住宅管理協会の発行するガイドラインが参考になります。
例えば、トイレが使えない場合の賃料減額割合は２０％（免責日数１日）、風呂が使えない場合は同じく１０％（免責日数３日）といったように事例に応じてのガイドラインが設定されています。
具体的には、賃料月額１０万円の部屋で３日間トイレの設備故障で使えなかった場合は、
賃料１０万円×賃料減額割合２０％×（使用不可日数３日-１日）÷３０日＝１３３３円
となります。
設備不良は日常のメンテナンスが大切であるのは従前とおりですが、これからは賃料の減額につながることからも古い設備の交換が管理業務でより重要となりそうです。