改正民法の施行も来月(令和2年4月1日)に迫ってきました…。民法制定以来120年ぶりの大改正となるため、債権法・相続法の改正事項や実務の注意点などを勉強していますが、なかなか大変です。
今回は債権法改正の中で不動産賃貸借に関わる事項のご紹介です。
〇賃借人の原状回復義務
不動産賃貸の契約終了時、賃借人が賃貸人に物件を明け渡すに際して従前の民法では原状回復の範囲について明文規定はありませんでした。そのため、判例の積み重ねや国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にして法的解決がされた経緯があります。
改正民法では、これまでの判例の考え方に基づき、原状回復義務の範囲等については、【借り手に原状回復義務がある、とした上で通常の使用によって生じた損耗や経年変化についてはその範囲ではない】と明文化しました。
また、賃貸人と賃借人が合意すれば、賃貸借契約において、「通常損耗や経年劣化の場合についても賃借人が原状回復の義務を負う」とする【補修特約】を設けることも認められました。
〇敷金
最近の建物賃貸借契約では礼金(賃貸借契約終了時に賃借人に返還不要の一時金)の設定はしても、敷金を設定しないことも多いように感じますが、契約時に賃借人が賃貸人に支払った敷金についても従前民法では明文規定がありませんでしたが、改正民法では、敷金について「保証金などその名称にかかわらず、賃借人が家賃の不払いに備えて担保として賃貸人に交付する金銭」と明文化されました。
つまり、不動産賃貸の契約終了時には、賃貸人は敷金を賃借人に返還しなければなりませんが、未払家賃や原状回復費用を返還敷金から差し引くことができます。
〇債務保証(保証人)
*個人の根保証契約では極度額(保証人が支払いの責任を負う金額の上限額)の定めのないものは無効となります。一定範囲に引き直しされるのではなく契約自体が無効となる点に注意が必要です。
*主債務者の死亡、保証人の破産・死亡等があった場合、個人根保証契約における主債務の元本は確定します。そのため、それら事由が生じた後の主債務は保証の対象外となります。
施行日である令和2年4月1日前に締結された賃貸借契約については従前(現行)民法が適用されるので、契約書の再作成をする必要はありません。ただ。施行日以後に賃貸人と賃借人の合意により契約更新をした場合は改正民法が適用されるので、契約期間に注意が必要です。
また、保証人を設ける場合、賃貸借契約書の中に保証人の条項を入れることが通例ですが、賃貸借契約と保証契約は別の契約になるため、それぞれについて改正民法の適用を考えることが必要です。