住宅ローンには大きく分けて、住宅金融支援機構などが扱う公的住宅ローンと、銀行などの民間金融機関が扱う民間住宅ローンの２つがあります。
住宅金融支援機構とは、平成19年4月から住宅金融公庫を引き継いだ独立行政法人で、直接融資をするケースは限定されています。現在では、証券化支援事業を活用し、民間金融機関を窓口にフラット35の取扱いが主要業務となっています。
★ 公的住宅ローン
○ フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構の仕組みを活用して、銀行などの民間金融機関が取り扱う長期固定金利の住宅ローンです。
融資後に住宅金融支援機構がローン債権を買い取ります。
融資額は最高8,000万円で、建築費または購入価額以内です。
ただし、返済額の割合が、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下であることが条件です。
どの金融機関の取引でもローンの利用条件などは同じですが、金利や手数料はそれぞれの金融機関が決定するため差があります。
全期間固定金利または段階金利で、融資実行時点の金利が適用されます。
対象となる住宅は、個人の住宅建設、新築・中古の住宅の購入に限り、共同住宅では床面積30㎡、一戸建ては70㎡以上のものです。
返済期間は15年から35年、完済時の年齢は80歳以下であることが条件です。
保証人は不要です。
また、繰り上げ返済の手数料は、一度に100万円以上の返済（インターネットによる返済は10万円）であれば無料です。
○ 財形住宅融資
勤労者退職金共済機構が実施する公的な住宅ローンの財形住宅融資は、勤務先を通じて財形貯蓄を行っている勤労者が利用することができます。
利用には、財形貯蓄を１年以上継続し、残高が50万円以上あることが必要です。
フラット35と併用して利用することもできます。
財形住宅融資は、融資額は物件価格の90％以内で、財形貯蓄残高の10倍、最高4,000万円までです。
返済期間は最長35年で、金利は5年ごとに見直される5年固定金利制となります。
★ 民間住宅ローン
銀行などの民間金融機関が独自に取り扱っている住宅ローンで、公的ローンに比べると、物件に対する制限が少なく、本人の勤務状況や収入状況などが重視されるのが特徴です。
変動金利や固定金利選択型の商品が主流となっています。
また、多くの場合、団体信用生命保険に加入できることが融資条件になっているため、保険に加入できない場合は融資を受けることができません。
保険料は金利に含まれているケースが一般的です。